Отчет об оценке квартиры

 

Таблица 3 – Характеристика объекта

 
 
 

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО  И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуют определенные ожидаемые выгоды.

     Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим факторам:

1. потенциал местоположения;
2. рыночный спрос;
3. правовая обоснованность застройки;
4. ресурсное качество участка;
5. технологическая обоснованность;
6. финансовая обоснованность

Потенциал местоположения - при анализе учитывается:

• наличие коммуникаций;
• доступность участка;
• характерный тип землепользования;
• различные неудобства и опасности.

Рыночный  спрос – анализируется для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли разумно возможен с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Правовая  обоснованность застройки: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями Землепользовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

     Правовые  требования и ограничения включают элементы правового регулирования  использования объекта, поэтому  при анализе этого критерия были рассмотрены нормы: на землепользование; санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта недвижимости.

     Характер  текущего и предполагаемого использования  объекта оценки не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника, и положениям о зонировании.

     В исторической зоне данное помещение  не находится.

Ресурсное качество участка означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

• размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;
• рельеф поверхности;
• характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта;
• наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород.

  Технологическая  обоснованность проекта  застройки определяется  тем,  может он быть завершен в пределах установленного срока, при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью.

Финансовая  обоснованность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

  Определим лучшее наиболее эффективное использование  земельного участка, предназначенного в соответствии с зонированием для  строительства жилого дома.

  1 вариант – строительство 12 этажного 240 квартирного дома (общая площадь  18452м²)

  2 вариант – строительство 5 этажного 80 квартирного дома (общая площадь  7292 м²)

  Рыночная  стоимость 1м² составляет 62 000 руб. (газета «Из рук в руки»)

  Стоимость 1м² строительства составляет 36500 руб.

  Предпринимательская прибыль 35% от стоимости строительства

Таблица 4.

     По  результатам сравнения можно  судить о том, что 1 вариант  использования  является лучшим, так как он создает  большую стоимость земли.

Анализ  участка с уже  имеющейся застройкой

     В данный момент участок рассматривается  как улучшенный с имеющимися жилыми постройками, предназначение которых — проживание людей.

     Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность должна иметь  спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способность передаваться из рук в руки.

Анализ  наиболее эффективного использования  застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация  вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий  доход на вложенный капитал.

2. Выявление  на рынке объектов недвижимости  одинакового назначения с сопоставимым  уровнем эффективности использования. 

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение  существующего назначения оцениваемой  недвижимости;

2. изменение  существующего назначения оцениваемой  недвижимости.

В обоих  случаях рассматриваются необходимость  и возможность:

• сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
• проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
• проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
• уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Наиболее  оптимальный вариант использования  строений обеспечит максимальную стоимость  инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

Сдача в аренду. По информации, полученной из печатных источников, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 17000 руб., средняя арендная плата за двухкомнатную комнатную квартиру составляет 20000 руб. арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет 23000 руб. (хорошо отремонтированные, удачно расположенные, со всеми удобствами) за один месяц.

  Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю  очередь — ухудшении местоположения и качества самих объектов. 
 
 
 
 
 
 
 

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ 

4.1 Выбор и обоснование  применяемых подходов  и методов  оценки  объекта.

Затратный подход

     Основным  принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения  гласит о том, что осведомленный  покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно  будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским  характеристикам оцениваемому имуществу.

    Подход  к оценке имущества с точки  зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный  участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для  определения стоимости недвижимости.

    Стоимость объекта определяется разницей между  стоимостью нового строительства и  потерей стоимости за счет накопленного износа.

    Основные  этапы при применении данного  подхода к определению стоимости:

• определение рыночной стоимости  земельного участка;
• расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной  стоимости замещения объекта;
• определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
• уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
• увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.