Отчет об оценке квартиры

 
 

 Таблица 9. Переоценка восстановительной стоимости (для общей жилой площади квартиры) 

 

ОСв = Св - (Св * Ифиз + Ифункц + Ивн) + Ппр = 1 755 476 - (1 755 476 *0,2555) + 206 280 = 1 513 231,88 руб.  
 

Итого восстановительная  стоимость на 11.2011 г. составляет 1 755 476 руб.

 Таким  образом, рыночная стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитанная затратным  подходом на 11.2011 г. составляет  1 513 231,88 руб.  

Доходный  подход

       Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

     Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

     Расчет  стоимости может быть осуществлен  методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

     Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации  и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

     При применении  метода капитализации  анализируется возможность объекта  генерировать определенный доход, который  обычно выражается в форме доходов  от эксплуатации и дохода от продажи.

     Для оценки стоимости объекта применяют  технику прямой капитализации. Метод  капитализации позволяет на основании  данных о доходе и коэффициенте капитализации  на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.  

Определение рыночной стоимости  методом прямой капитализации  дохода

     Для определения рыночной стоимости 1-комнатной квартиры, доходным подходом был использован метод прямой капитализации дохода. Этот метод  дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (снижения).

     Основные  этапы процедуры оценки при данном методе:

• определение потенциального валового дохода;
• определение действительного валового дохода;
• определение чистого операционного дохода;
• определение ставки  капитализации;
• определение стоимости объекта в текущем состоянии.

Определение потенциального валового дохода        

    Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду оцениваемой квартиры.

    Расчет  арендной платы произведен на основании  анализа рыночных арендных ставок на жилую недвижимость (газета «Из рук в руки»). Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку 17 000 руб. 

   Расчет величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом приведен в таблице 10 

Таблица 10. Расчет годовой арендной платы на недвижимость  

 

    Таким образом, потенциальный годовой  валовой доход составит:  204 000 рубль.

    Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования квартиры и воспроизводства  действительного валового дохода.

    Операционные  расходы делятся:

• Условно-постоянные;
• Условно-переменные или эксплуатационные;
• Расходы на замещение, или резервы.
• К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;

• К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

    -коммунальные;

    -на  содержание территории;

    -на  текущие ремонтные работы;

• К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. В рамках данного отчета  операционные расходы оплачивает арендатор, поэтому  действительный  валовой доход  будет равен чистому операционному доходу:

 

Сдача в аренду здания под жилье. По информации, полученной из печатных источников, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 17000 руб., средняя арендная плата за двухкомнатную комнатную квартиру составляет 20000 руб. арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет 23000 руб. (хорошо отремонтированные, удачно расположенные, со всеми удобствами) за один месяц.

  Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю  очередь — ухудшении местоположения и качества самих объектов. 

Для того чтобы рассчитать чистый доход, получаемый в первый прогнозный год рассчитываются:

- потенциальная  валовая выручка (ПВВ) как максимально  возможный доход от сдачи объекта  недвижимости за год:

ПВВ = 17 000*12 = 204 000 рублей

- действительная  валовая выручка, которая учитывает  потери из-за неполной занятости  площади и не вовремя платежей (5%):

ДВВ = ПВВ * (100% - К)/100 = 193800 рублей

- балансовая  прибыль:

БП = ДВВ - АО= 193 800 – 24 000 =169 800 рублей

- чистая  прибыль, удержание налога 20%:

ЧПр = БП – Налоги =  193 800* 0,8= 155 040 рублей

 

Определяем  чистый доход:

ЧОД = ЧПр + АО = 155 040 + 24 000 = 179 040 рублей 
 

Обоснование коэффициента капитализации

    Коэффициент капитализации  – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

    Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации. В данном разделе  применим кумулятивный метод расчета  коэффициента.

    Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации  рассчитывается методом кумулятивного  построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка.

Обоснование безрисковой ставки.

    Как показатель доходности безрисковых операций, была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 9,45% годовых.

    По  результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправку на риск вложения в данную недвижимость в размере 50% безрисковой ставки. 

Таблица 11. Определение коэффициента капитализации

    Принимаем округленно коэффициент капитализации  равным 15%.

    Прямая  капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки.

    Формула для расчета стоимости имущества  имеет следующий вид:

                    ЧОД