Отчет об оценке квартиры

                                                                S = ------------,

          КК

            где    S - стоимость объекта, руб.;

           ЧОД  - чистый операционный доход, руб.;

            КК - коэффициент капитализации.

    Таким образом,  рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации на ноябрь 2011 г., составила:

179 040 / 0,15 = 1193600 рублей  

    Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости  квартиры, определенной доходным подходом  по состоянию на ноябрь  2011 года с учетом округления составит: 1 193 600 рублей. 
 

Сравнительный подход.

     Сравнительны  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

     Рыночная  стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения  продаж не используется. Любое отличие  условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе.

     Поэтому при применении метода сравнения  продаж необходимы достоверность и  полнота информации.

     Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

• Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам.
• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
• Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.
• Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке  цен продаж объектов-аналогов все  поправки делаются от объекта-аналога  к объекту оценки.

Первые  четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и  являются базой для остальных  корректировок.

Таблица 12.

 

С_рын = 67194,51 *38,2= 2 566 830,28 рублей 

Объяснение  корректировок: 

1. Корректировка на этажность не производилась, так как  у всех объектов средний этаж.
2. Корректировка на состояние не требуется, так как все объект оценки и Аналоги находятся в хорошем состоянии.
3. Транспортная доступность у всех объектов хорошая, следовательно, поправок вносить не требуется.

 

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитанная сравнительным  подходом, на 11.2011 г. составляет 2 566 830,28 рублей 
 
 
 
 

4.3 Согласование результатов  оценки. 

    Традиционные в  оценочной деятельности подходы  дали следующие результаты: 

Таблица 13.

 

      Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

      В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

• Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья..  
• Затратный подход полезен в основном для  оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля   экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. 
• Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

 

     Проанализировав поставленную цель оценки, характер использования  объекта оценки, степень полноты  и достоверность исходной информации, величину погрешности, полученную по каждому  из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей  степени достоверности  соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода. Ему  присваивается показатель удельного  веса 0,7. Затратный подход в данном случае не отражает в полной мере рыночную ситуацию и степень достоверности  полученного результата, оценивается  показателем удельного веса 0,2 . Доходному  подходу, так как  в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,1. Обобщение результатов  приведено в таблице. 

Таблица 14

  Исходя из приведенных в работе  данных и вышеуказанных условий, округляя полученное значение на дату оценки, объект имеет рыночную стоимость:

2218787,58  рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованных источников 
 

     Основными источниками информации, использованными  в курсовой работе, стали  лекционные материалы, данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки  специалистов ведущих ярославских агентств недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки», «Квартиры и цены», интернет - издание газеты «Из рук в руки

     На  момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала.