Анализ стоимости квартир города Саратова

 

В основе затратного метода лежит  принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую  обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость  земли.

При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих  этапов:

1. Расчет рыночной стоимости  имеющегося в распоряжении земельного  участка как свободного от  улучшений с учетом его наилучшего  и наиболее эффективного использования.

2. Расчет стоимости возведения  новых аналогичных объектов –  определение полной восстановительной  стоимости (ПВС) объектов на  действительную дату оценки.

3. Определение величины общего  накопленного износа зданий и  сооружений.

4. Расчет остаточной восстановительной  стоимости объектов путем уменьшения  полной восстановительной стоимости  на величину общего накопленного  износа.

5. Добавление стоимости земельного  участка к рассчитанной остаточной  восстановительной стоимости зданий  и сооружений.

При оценке отдельной квартиры данный метод применяется исключительно  редко. Студенту необходимо дать объяснение этого факта.

 Полученное значение при расчёте – это стоимость целого дома, а не отдельной квартиры. Невозможно определить критерий по которому будут рассчитаны стоимости различных по планировке, по количеству комнат, квартиры.

 Таким образом, нет необходимости прибегать к определению стоимости квартиры по затратному методу, поскольку он является весьма трудоёмким как сам по себе, так и на фоне двух других, уже рассмотренных выше методов – сравнительного и доходного.

2. 5. Согласование результатов

 

Результаты  методов, использованных в настоящей оценке, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, следует использоваться подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты определены на основании  следующего:

- при  использовании сравнительного метода, результат оценки получен в  основном на основе цен предложения,  которые являются достаточно  точными ориентирами;

- слабостью  доходного метода является отсутствие  четкой зависимости величин арендных  ставок сдаваемого в аренду  объекта от его качества

- затратный  метод полезен в основном для  оценки объектов, уникальных по  своему виду и назначению, для  которых не существует рынка,  либо объектов с незначительным  износом.

В ходе применения различных методов определения  стоимости объектов оценки, полученные результаты, приводятся в таблице 8.

 

 Таблица 8. Согласование  результатов.

Наименование метода	Стоимость, рублей	Весовой коэффициент
Сравнительный	3365960	0,95
Доходный	232897,1	0,05
Затратный	-	-
Стоимость объекта оценки, рублей	3209307

 

 Таким образом, при помощи  двух методов, сравнительного  и доходного, определена стоимость  квартиры, равная 3209307 руб.

2.6. Проведения рекламной  акции с целью продажи недвижимости

В настоящее  время квартиры вовсе не расходятся по покупателям в режиме горячих  пирожков. Продажа квартиры превратилась в настоящее искусство, требующее  серьезных профессиональных навыков. Существует невероятное количество методов продажи недвижимости. Поясним несколько из них.

Метод искусственной нехватки продукции.

Куда покупатель не сунется – везде остались последние  квартиры. И неважно, что торги ещё и не начинались толком, что комплекс только строится – последние квартиры и точка. Всюду – «куплено», «зарезервировано».

Метод ажиотажного спроса.

Хоть война, хоть потом, хоть кризис мировой - продавцы будут делать вид, что их продукция  разлетается как горячие пирожки. Поскольку человек существо стадное, он втягивается в общественный настрой. Ведь где один остановится, там за ним и другие толпятся.

Метод растущей цены. 
Метод желающих сбыть свою продукцию: «Покупайте, потом дороже будет»

Метод акций и скидок.

Слова «скидка», « акция» действуют почти на каждого, как на кота валериана. Скидки делаются чаще всего так: сначала поднимается цена необоснованно высоко, потом она же опускается на первоначальный уровень. Всё – скидка готова.

Все более  серьезное значение в комплексе  мероприятий, направленных на продажу  недвижимости, имеет Интернет. Но без серьезной продуманной презентации дорогой объект просто не получится представить представителям целевой аудитории. Профессиональные риэлторы говорят, что уже сейчас поиск покупателя по многим объектам ведется полностью во всемирной паутине. И виртуальная реальность продолжает усиливать свои позиции. Скорее всего, совсем скоро, основные рекламные бюджеты будут перенаправлены именно в этот инструмент. Значит те, кто сегодня использует его в своей работе, готовят хороший фундамент для будущего лидерства.

Но первоначально, естественно, необходимо дать объявление в газету, желательно даже в несколько. Пример такого объявления представлен  ниже. Это же объявление можно расклеить  на досках объявления, на домах, на остановках, как в районе продажи, так и  в других районах. Если можно дать планировку или фотографию квартиры, думаю, это лишним не будет, тем более, что это является важным достоинством недвижимости.

 

Продаю комнату! По адресу: Кировский район, ул. Рахова, 162/164 Общая площадь 52 кв.м., отличное состояние. Центр города. По всем вопросам обращаться по телефону: 89085564050
89085564050	89085564050	89085564050	89085564050	89085564050	89085564050	89085564050	89085564050	89085564050	89085564050	89085564050	89085564050

 

 

Список используемой литературы

 

1. Сайт: http://www.s-mls.ru/find-realty.

 

2. Сайт: www.kvadrat64.ru.

 

3. Лекции по дисциплине «Экономика  недвижимость».

¹ Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Саратовской области http://srtv.gks.ru/digital/region1/default.aspx

² Редевелопмент - это изменение функционального назначения отдельных объектов недвижимости, группы зданий или территорий с целью наиболее эффективного их использования на данный момент.

³ Сайт «Википедия» http://ru.wikipedia.org/wiki/%CA%E8%F0%EE%E2%F1%EA%E8%E9_%F0%E0%E9%EE%ED_(%D1%E0%F0%E0%F2%EE%E2)

⁴ Яндекс Карты http://maps.yandex.ru