Функциональный износ зданий: понятие, причины, виды, способы уменьшения

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Южно-Уральский государственный  университет»

(национальный исследовательский  университет)

Факультет Торгово – Экономический 

Кафедра Оценки бизнеса и  конкурентоспособности 

 

 

 

РЕФЕРАТ

 

на тему Функциональный износ зданий: понятие, причины, виды, способы уменьшения

 

 

 

 

 

                                                                                     Выполнила: Кудрявцева

                                                                        Ксения  Юрьевна

                                                                                  студентка группы 473/д

                                                                                Проверила: Пужалова

                                                                                    Екатерина Владимировна

 

 

 

 

 

Челябинск

2012

В Российской Федерации здания и сооружения проектировались и  строились в разные года и столетия. В обозримых интервалах исторического  периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила  строительства, технологии строительного  производства, исповедовалась различная  эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль и т.п. В  связи с этим, в настоящее время  существующие объекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное  функциональное (моральное) устаревание.

Прежде чем перейти  к рассмотрению данного вопроса, хочется сделать небольшую ремарку  в отношении используемой терминологии в различных статьях, книгах, и  непосредственно самими оценщиками. Зачастую используется термин «функциональный  износ» что, на мой взгляд, не корректно  и не отражает самой сути процесса. В этой связи, возникает вопрос, может  ли сама «функция» «изнашиваться»? Ответ напрашивается сам собой, функция может только «стареть» (устаревать), т.е. функциональное назначение объекта перестало соответствовать  определенным критериям и показателям (рынку недвижимости, эргономическим, нормативным требованиям и т.п.) в силу ряда объективных факторов. Поэтому правильно и корректно  использовать термин «функциональное (моральное) устаревание».

Функциональное (моральное) устаревание объекта опенки - функция, зависящая и определяемая через  соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным  показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических  характеристик (ЭТХ)), определяющих условия  жизнедеятельности людей, объема и  качества предоставляемых услуг  современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функционального устаревания).

 

Природа и сущность функционального  устаревания

 

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и  сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного  Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных  эксплуатационных нагрузок, техногенных  и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические  характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного  оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также  их совокупность.

К параметрам эксплуатационных качеств зданий и сооружений относятся:

надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими  показателями;

комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным  режимом помещений, чистотой воздушной  среды, зрительным и звуковым комфортом;

функциональная комфортность , определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях  и сооружениях, с объемно-планировочной  гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;

эстетичность зданий (сооружений ) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств  зданий.

Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий и сооружений. Для  получения количественных оценок и  придания зданиям и сооружениям  тех или иных свойств, служат эксплуатационно-технические  характеристики , которыми наделяются конкретные строительные элементы (конструкции), узлы, детали и места сопряжений, а также и все здание целиком.

Например, комфортность определяется тепло-влажностным режимом помещений. Тепло-влажностный режим определяется температурой и относительной влажностью внутреннего воздуха помещений, которые в свою очередь определяются теплопроводностью, тепловой инерцией (массивностью), воздухопроницаемостью  и влажностью ограждающих конструкций (стен), а также перепадом температур между наружной и внутренней поверхностями  ограждающих конструкций и т.д.

В целом в зданиях и  сооружениях необходимо различать  Физическую и Функциональную (Моральную) Долговечность, которые предопределяются Параметрами Эксплуатационных Качеств (эксплуатационно-техническими характеристиками). Ниже в таблице показаны примеры  соотнесения качественных и количественных характеристик, определяющие физическую и функциональную долговечности  зданий и сооружений. Таких показателей  существенно больше и они устанавливаются  строительными нормами и правилами (физическая долговечность) и различными требованиями (функциональная долговечность). Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования, нормалями планировочных элементов), которые задают минимально необходимые эргономические, санитарно-гигиенические, экологические требования и т.п.

Таблица № 1 – Примеры соотнесения показателей физической и функциональной долговечности

ФИЗИЧЕСКАЯ ДОЛГОВЕЧНОСТЬ (физический износ)
ПЭК		ЭТХ
прочность		несущая способность
деформативность		прогиб
герметичность		коэффициент проницаемости (по жидкости и газам);
теплозащита		коэффициент теплопроводности, температура
акустические  свойства		коэффициент звукопроводности
ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ (МОРАЛЬНАЯ) ДОЛГОВЕЧНОСТЬ (функциональное (моральное)  устаревание)
КРИТЕРИИ	ПОКАЗАТЕЛИ
комфортность	Тёпло-влажностный режим
соответствие  технологического процесса в здании современным требованиям	эргономические, санитарно-гигиенические, наличию предельно допустимых концентраций в среде обитания и материалах и т.п.
архитектурные критерии (красота, эстетика, дизайн, интерьер и т.п.)	экспертная оценка (бальная  или иная)
планировка помещений, зданий	например, площади помещений  и их функциональная взаимосвязь, соотношение  площадей
габариты; и т.п.	например, высота помещения

При определении величины функционального устаревания всегда необходимо ответить на вопрос: «Какому  критерию (показателю) не соответствует  конкретный конструктивный элемент (помещение, здание) и в чем это конкретно  выражается?» и только после этого  можно приступать к процедуре  расчета самой величины. Некоторые  из этих критериев и показателей  в качестве примеров рассмотрим далее  по ходу изложения материала.

Критерии оценки - установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции. (СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21 августа 2003г. № 153).

Рассмотрим определение  функционального (морального) устаревания  на примере одного из материальных активов , а именно объектов недвижимости при их оценке, как одной из наиболее существенной составляющей всех материальных активов любого предприятия.

Для удобства изучения основных видов функционального устаревания  зданий и сооружений проведем их классификацию  в соответствии, с которой и  будет осуществлено их дальнейшее рассмотрение. На схеме № 1 представлена обобщенная классификация основных видов функционального  устаревания.

Схема № 1. Основные виды функционального  устаревания .

При оценке величины инвестиций в объекты недвижимости (затраты  на капитальный ремонт , реконструкцию, модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильно  оценивать величину функционального  устаревания, оценка которого требует  значительных усилий по его определению  и соответственно устранению в процессе ремонтно-строительных мероприятий. Требуются  совместные усилия и профессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков для выявления наличия функционального устаревания объектов. В первую очередь всем необходимо четко представлять и понимать, что функциональное устаревание оценивается всегда через трудоёмкость выполнения тех или иных видов работ, которыми создаются конкретные конструктивные элементы зданий (сооружений) и в итоге таких работ создается новый или обновленный объект. Именно трудоемкость и не в коей мере в оценке функционального устаревания не участвуют показатели стоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т.п. Сравниваются в едином масштабе трудоемкость выполнения однотипных (аналогичных) видов работ, которые выполнялись рапсе по нормам и правилам, действовавшие в период проектирования и строительства конкретного объекта и трудоемкость работ в текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящее время.

Это очень важное положение  для понимания и его использования  при проведении всех необходимых  расчетов.

Для того чтобы здания и  сооружения долго служили людям  и выполняли свою «функцию» необходимо проводить планово-предупредительные  ремонтные мероприятия, направленные на поддержание нормальной их эксплуатации на протяжении всего периода жизни (срока экономической жизни).

Нормальная эксплуатация - эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями. ( СП 13-102-2003 . Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 г. № 153.)

Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических  и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества.

Ремонтно-строительные мероприятия  можно классифицировать по следующим видам:

техническое обслуживание зданий (сооружений) - постоянное, непрерывное;

текущий ремонт (плановый и  непредвиденный) - с определенной периодичностью;

капитальный ремонт (выборочный и комплексный) - с определенной периодичностью;

реконструкция зданий (сооружений). (ВСН 58-88(р). Нормы проектирования. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения.)

Текущий ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических  мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания  нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания - комплекс строительных работ и  организационно-технических мероприятий, по устранению физического и функционального (морального) устаревания, не предусматривающих  изменение основных технико-экономических  показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов  и систем инженерного оборудования здания.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических  мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (функционального назначения, нагрузок, планировки помещений, строительного  объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического износа и функционального (морального) устаревания, для достижения новых целей эксплуатации здания.