Функциональный износ зданий: понятие, причины, виды, способы уменьшения

2-й тип - «Замена»

Условие задачи: В здании существует нестандартная система  электроснабжения на напряжение в сети 127 / 220в, а должно быть 220 / 380в. Восстановительная  стоимость нестандартной системы  электроснабжения равна 5000, Физический износ системы (для наглядности  и простоты расчета) равен 50% (по нормам для системы электроснабжения физический износ не должен быть больше 25%), т.е. равен 2500, Если нестандартную систему  электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор  готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000. Допустим, для данного  типа здания (сектора рынка) коэффициент  капитализации равен 10%. Затраты  на приведение нестандартной системы  электроснабжения и соответствие с  современными требованиями составляют $8000. В этой ситуации необходимо дополнительно  учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы электроснабжения, например, стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (т.е. стоимость возвратных - повторно используемых материалов или иных других). В нашем случае их стоимость равна нулю. Затраты на устройство аналогичной системы электроснабжения при новом строительстве составили бы $6000.

Таблица № 9 – Расчёт функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего  элемента (конструктивного элемента или здания в целом) - системы электроснабжения	$ 5 000
2 этап	Физическое ухудшение - (физический износ = 50% )	- $ 2 500
3 этап	3а. Здесь учитывается стоимость замены системы электроснабжения в эксплуатируемом здании (с учетам специфики ремонтно-строительных мероприятий, демонтаж существующей системы электроснабжения учтен).	+ $ 8 000
4 этап	Здесь учитывается  стоимость установки системы  электроснабжения (той же самой), но как при новом строительстве.	- $ 6 000
5 этан	Полное функциональное устаревание	$ 4 500

 

Данное функциональное устаревание  является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $1000 / 0.1=$10000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания = $8000. В этой ситуаций или аналогичной, необходимо всегда учитывать любую  стоимость элементов остающихся и старой системе или пион:, появляющуюся в результате повторного использования  элементов, остающихся в старой системе  или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е. надо учитывать стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину; будет уменьшаться.

При проведении капитального ремонта или реконструкции объекта  практически всегда будут конструктивные элементы, которые требуют замены или их модернизации. К таким конструктивным элементам можно отнести; перекрытий, перегородки, полы, окна, двери, крыша  и кровля, все технические системы (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, слаботочные системы).

3-й тип - «Сверхдостаточность»

(одновременно проводится  «Модернизация» помещений)

Условие задачи: Предположим, что в офисном здании, в его  двух помещениях расположены две  дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоянии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти помещения  под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить  на $200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь  за счет разборки одной из печей. Валовой  рентный множитель = мультипликатор дохода равен 7.0 - определен из изучения и анализа данного сектора  рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает все свои затраты в $7500 по разборке одной из печей и привидения помещений  в соответствии с требованиями к  офисным помещениям. Текущая (восстановительная) стоимость каждой из печей равна  по $5000. Физический износ одной печи равен 80%, а другой 25%.

Таблица № 10 – Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего элемента (конструктивного  элемента или здания в целом) - ($5000 + $5000) =	$ 10 000
2 этап	Физическое ухудшение - ($4000 + $1250) =	- $ 5 250
3 этап	3а . Здесь учитывается стоимость демонтажа печи и проведение ремонтных работ в эксплуатируемом здании.	+ $ 7 500
4 этап	Стоимость элемента (конструктивного  элемента) или здания (сооружения) в  целом. Его стоимость, если бы он был  установлен (смонтирован, создан) как  абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным  требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость  замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) - нет необходимости при  новом строительстве устраивать вторую печь, а значит, нет и затрат	- $ 0,000
5 этап	Полное функциональное устаревание	$ 12 250

 

Обратите внимание, что  одна из печей (физический износ, которой  равен 80%) является элементом «сверхдостаточности» (лишним элементом). Эта печь относится  к устранимому функциональному  устареванию, потому, что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания и мы можем смело убрать одну из них, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который будет больше чем затраты на демонтаж печи. Это видно из расчета дополнительного дохода $200 х 12 (месяцев) = $2400 и $2400 × 7.0 = $16800, а затраты на приведение помещения к нужному уровню равны $7500.

 

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ)

 

Подобно устранимому функциональному  устареванию, неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано  отсутствием или избытком какого-либо элемента (конструктивного элемента, системы), т.е. требуется дополнить  помещение (здание) недостающими элементами либо убрать «сверхдостаточные» элементы (конструктивные элементы, системы).

1-й тип - Отсутствие  элемента («Дополнение»)

Условие задачи: Например, рассмотрим случай трехэтажного офисного здания, в котором отсутствует лифт. Изучение и анализ сектора рынка объектов недвижимости показал, что, если бы лифт был установлен в данном здании, то арендная плата за помещения расположенные  на втором и третьем этажах увеличилась  бы, и соответственно увеличился бы чистый операционный доход на $10000. Но в данном здании невозможно технически установить лифт. Поэтому, ежегодная  арендная плата за эти помещения  останется неизменной и это продлится  неопределенно долго во времени. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 8.0 - определен из изучения и анализа данного сектора  рынка аналогичных объектов недвижимости.

Таблица № 11 – Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего  элемента (конструктивного элемента или здания в це лом) - нет лифта	- $0,000
2 этап	Физическое ухудшение - нет лифта	-$0,000
3 этап	3б . Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мультипли катор дохода и т.п.) - явная потеря в доходе из-за невозможности устройствалифта 8×10000=	$80 000
4 этап	Стоимость элемента (конструктивного  элемента) или здания (сооружения) в  целом. Его стоимость, если бы он был  установлен (смонтирован, создан) как  абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки. При этом он должен соответствовать  всем современным требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость замещения  конст руктивного элемента (системы  и т.п.) или здания (сооружения) в  целом) - нет лифта.	$ 0,000
5 этап	Полное функциональное устаревание	+ $ 80 000

 

Обратите внимание, что  отсутствие лифта рассматривается  в качестве неустранимого функционального  устаревания, так как отсутствует  техническая возможность установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное  отсутствием лифта, может быть оценено  через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода $10000 × 8.0 = $80 000. Аналогично можно сделать такую  же оценку функционального устаревания  с помощью коэффициента капитализации, превращая в капитал разницу  в потере чистой арендной платы за здание в год.

3-й тип - «Сверхдостаточность» («излишество»)

Функциональное устаревание, вызванное «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым, потому что «сверхдостаточность» экономически нецелесообразно устранять в  виду значительных и не окупаемых (не оправданных) затрат. Однако, любой  экстраординарный расход, связанный  с собственностью (объектом недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен, обоснован и учтен  при оценке объекта оценки.

Условие задачи: Производственное здание имеет высоту 24 м и его  текущая (восстановительная) стоимость  равна $1200000. В данном секторе рынка  недвижимости и в соответствии с  современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м. Расчеты показали, что затраты на строительство  такого здания составят $1000000 (стоимость  замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем современным  требованиям (для упрощения задачи). Установлено, что эксплуатационные затраты, которые необходимы для  обогрева дополнительного воздушного пространства образованного лишней высотой здания, больше на $5000 в год, чем требуются в сравнении  со зданием высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для  данного сектора рынка недвижимости равен 12,5% - определен из изучения и  анализа данного сектора рынка  аналогичных объектов недвижимости. Следует понимать, что затраты  на изменение высоты здания с 24 м  до 16 м будут существенными (демонтаж и новое устройство элементов) и  естественно они не сопоставимы  с дополнительными эксплуатационными  затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимое (экономически нецелесообразно его  устранять). Эти величины надо обосновывать расчетами.

Таблица № 12 – Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего  элемента (конструктивного элемента или здания в целом) - ($1 200 000 - $1 000 000) = Здесь учитывается  только стоимость, приходящаяся на лишнюю высоту здания (лишний строительный объем здания = лишним конструкциям)	$ 200000
2 этап	Физическое ухудшение - 10% от $200 000	- $ 20000
3 этап	3б. Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мультипликатор дохода и т.п.) - ($5000 / 0.125) =	+ $ 40000
4 этап	Стоимость элемента (конструктивного  элемента) или здания (сооружения) в  целом. Его стоимость, если бы он был  установлен (смонтирован, создан) как  абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным  требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость  замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) - (стоимость замещения равна $1 000 000)	- $ 0,000
5 этап	Полное функциональное устаревание	$ 220000

 

Обратите внимание, что  разница в стоимостях существующего  и нового зданий отвечает именно функциональному  устареванию, возникшего только вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического износа надо исчислять  только с этой разницы, а не со всей величины восстановительной стоимости  существующего здания. Помимо этого, существуют дополнительные эксплуатационные расходы, которые соотносятся на имеющееся неустранимое функциональное устаревание и естественно их тоже надо учитывать через капитализацию потери в ценности объекта недвижимости, отнесенные на их счет ($5000 / 0.125) = $40000. Кроме этого, в величине функционального устаревания необходимо учесть то, что собственнику приходится нести расходы, помимо эксплуатационных затрат, еще и налоговые (налог на имущество с лишней части здания равной денежному эквиваленту в $200000).