Функциональный износ зданий: понятие, причины, виды, способы уменьшения

Показатель - стоимость трудоемкости   выполнения работ:

1 Устройство междуэтажных  перекрытий по деревянным балкам  с деревянным заполнением:

 

 

Таблица № 3

Код работ по УПБС ВР	Наименование работ	O З II и трудоёмкость (руб.)/ Чел.-час	Материалы, руб.	ЭМиМ, т.ч. зарплата машини ста, руб.	Прямые затраты, руб.
1.14.41	Сборка деревянных конструкций перекрытий, 100 м2	65/94	2052	26/8	2143

2. Устройство междуэтажных   перекрытий из многопустотных  железобетонных плит:

Таблица № 4

Код работ по УПБС ВР	Наименование работ	ОЗП и трудоёмкость (руб.)/ чел.-час	Материа лы, руб.	ЭМиМ, и т.ч. зарплата машиниста, руб.	Прямые затраты,  руб.
1,14,12	Укладка плит многопустотных, 100м2	27/35	1538	35/8	1601

Тогда, Zi = (27+35)/(65+26) = 62/91 = 0,68132;

С m 1 = (1-0,68132)×100 =31,87 руб.

Отсюда, величина функционального (морального) устаревания деревянного  перекрытия по отношению к перекрытию из многопустотных плит на каждые условные 100 руб. составляет 31,87 руб.

Рассмотрим другой показатель - например, теплозащитные свойства ограждающих конструкций согласно СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий»9. Этому показателю , например, соответствует  толщина ограждающей конструкции, выполненной из конкретного материала. Если толщина ограждающей конструкции (наружной стены), выполненной, например, из кирпича меньше 780 мм или из газобетонных панелей меньше 325 мм, то согласно СНиП, ограждающая конструкция не выполняет одну из своих функций защита внутренних помещений от перепада температуры в окружающей среде, поэтому требуется дополнительное устройство теплоизоляции ограждающей конструкции (наружной стены), следовательно в существующей конструкции имеется функциональное устаревание, которое требует дополнительных затрат для его устранения (вычисляется аналогично как в приведенном ранее примере).

Для каждой территории субъекте Федерации разрабатываются свои нормы, например,

ТСН 301-23-98 ЯО. Территориальные  строительные нормы по теплозащите  зданий жилищно-гражданского назначения разработаны по заданию департамента строительства и архитектуры  Администрации Ярославской области в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 29.03.2000 г. № 47-п «О разработке территориальных строительных норм».

ТСН 23-340-2003 Санкт-Петербурга «Энергетическая эффективность  жилых и общественных зданий, Нормативы по энергопотреблению и теплозащите ».

Функциональное (Моральное) устаревание 2-го вида - отражает несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым эргономическим требованиям: объёмно-планировочных  и объёмно-конструктивных решений  здания, его технических систем и  инженерного оборудования, экологические  и санитарно-гигиенические требования - современным требованиям рынка  недвижимости, и выражается через  соотношение старых показателей  к ныне существующим показателям  на момент (дату проведения оценки) оценки:

 ;                                                                    (4)

                            (5)

где

- показатели в долях  или %, зависящие от:

- качества конструктивных  элементов здания; его объёмно-планировочных  и объёмно-конструктивных решений;

- санитарно-гигиенических  требований;

- в целом эргономических  требований;

- наличия технических  систем; инженерного оборудования  и других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых  элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных  и технических систем, в %, например, отношение величин различных  показателей старых требовании (НПЭ,  СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование  и т.д.) к ныне действующим требованиям.

Если недостатки связаны  с позициями, включенными в восстановительную  стоимость здания, например такими как жилая площадь в квартире, рассчитанная по старой социальное норме 9 м2 против новой социальной нормы 18 м2 , то функциональное устаревание  составит:   = 9/18 = 0,5, тогда: Z м2 = (0,5 - 100)/(100-0,5 × 0,5) = [-99,5/99,725] = 0,9977438 = - 0,9977 - знак минус показывает снижение стоимости  объекта и если 1 м2 стоит 900$ из расчета 18 м2 на одного жителя в новом жилом  здании (квартире), то в старом жилом  здании, где учитывалась в проектировании и строительстве старая социальная норма, стоимость будет равна 900$ × 0,9977 = 897,97$, Аналогичные расчеты  можно сделать и для учета  других эргономических требований, санитарно-гигиенических, экологических, объемно-планировочных  и т.п. Нормативные значения можно  взять из СНиП - «Нормы проектирования»  или из НПЭ - «Нормали планировочных  элементов», в основе, которых лежат  эргономические требования. Строительные нормы «Нормали планировочных элементов» разработаны для всех зданий и  сооружений с учетом их функционального  назначения. Ниже приведены некоторые нормативные показатели, которые должны быть обеспечены в жилых зданиях для нормального проживания людей и которые могут являться основными показателями для расчета функционального устаревания при их не соблюдении по тем или иным причинам. Аналогичные показатели для других зданий и сооружений представлены в СНиП, например, (см. СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания. СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные, СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные. СНиП 21-02-99*. Стоянки автомобилей. СНиП 2.08.02-89*. Общественные здания и сооружения, СНиП 31-03-2001. Производственные здания. СНиП 31-04-2001. Складские здания. СНиП 2.09.04-87*. Административные и бытовые здания.)

В качестве примера, исходные показатели для сравнения и расчета  функционального устаревания 2-го вида представлены в таблице № 5

Таблица № 5 – Параметры эксплуатационных показателей

№ п.п.	Наименование параметров эксплуатационных показателей	Единица измерения	Количественные показатели для  жилых зданий
Нормативный показатели микроклимата
1.	Температура:
	-в жилой комнате	°С	18
	- в угловой жилой комнате	°С	20
	- в кухне	°С	15
	- в ванной	°С	25
	- в туалете	°С	16
	- на лестничной клетке	°С	16
	- в каморе мусоропровода	°С	5
2.	Перепад температур между:
	- внутренним воздухом и полом	°С	2
	-внутренним воздухом и покрытием	°С	4
	-внутренним воздухом и стеной	°С	6
3.	Влажность	%	50-60
4.	Кратность воздухообмена при высоте помещении 3,2 м
	-в жилой комнате	м3/ч на 1 м2	3
	- в ванной и туалете	м3/ч на 1 м2	25
	-совмещенный санузел	м3 /ч на 1 м2	35
5.	Воздухопроницаемость (герметичность) окон, в зависимости от уп лотняющего материала	кг/м2 .ч.мм. вод. ст.	0,25-8
6.	Скорость движения воздуха в  помещении	м/сек	0,05-0,2
7.	Звукопроницаемость
	- ударный шум (перекрытие)	Дб	3
	- воздушный шум (входные двери  в квартиру, межкомнатные перегородки)	Дб	20
8.	И многие другие

 

Полное Функциональное (Моральное) устаревание зданий и сооружений:

C_м= C_м1+ C_м2.                                                       (6)

Чтобы воспользоваться данными  формулами, необходимо провести тщательное техническое обследование зданий и  сооружений, с выявлением многочисленных параметров эксплуатационных качеств (эксплуатационно-технических характеристик) и соответственно сравнить полученные показатели с нормативными значениями. Для проведения технического обследования требуется привлечение организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. В задачу оценщиков не входит функция  по обследованию зданий и сооружений, поэтому оценщики могут использовать далеко не все показатели и тем  самым не совсем точно провести расчеты  величины функционального устаревания. Эта методика под силу только весьма квалифицированным » опытным  оценщикам, знающим очень хорошо вопросы строительства и в  целом область строительной индустрии. После расчета величины функционального  устаревания, в любом случае необходимо оценить эффективность капитальных вложений, которые необходимы для его устранения с тем, чтобы ответить на кардинальный вопрос об экономической целесообразности устранения функционального устаревания.

Величина эффективных капитальных вложений в конкретный проект (здания или сооружения) определяется как разность между стоимостью устранения физического износа и стоимостью устранения функционального устаревания 2-го вида, Эта величина должна быть всегда больше нуля, в противном случае эти капитальные вложения будут не эффективными, т.е. экономически не целесообразными. Величина эффективных капитальных вложений определяется по следующей формуле:

К_ң = Ф_и -С_м2;                                                     (7)

При проведении капитального ремонта  устраняются физический износ и  функциональное устаревание, как правило, 1-го вида полностью и частично 2-го вида. При проведении реконструкции  и здании устраняются полностью  физический износ и функциональное устаревание. Только надо всегда помнить, что затраты на капитальный ремонт или реконструкцию - не равнозначны  суммарной величине физического  износа и функционального устаревания, выраженные денежным эквивалентом. Из этих затрат всегда необходимо делать , соответствующие выборки по видам  работ и их трудоёмкости, и только на их основе делать расчеты по определению  величины функционального устаревания, что и будет далее показано, как это можно реализовать  на практике.

 

Методики расчета функционального  устаревания

 

Помимо вышеуказанных  видов функциональных устареваний, различают функциональное устаревание - устранимое и неустранимое , которые  отражают в первую очередь экономический  характер целесообразности устранения имеющегося в объекте функционального  устаревания (рассматривается экономическая  целесообразность их устранения), потому, что технически возможно устранить любое функциональное устаревание. А вот с точки зрения экономической целесообразности это еще вопрос. Каждое из них подразделяется на три основных типа функционального устаревания:

1-й тип («Дополнение»). Если в здании (сооружении) отсутствует  какой-либо элемент (конструктивный  элемент) и, если этот элемент  дополнительно установить в здании  то, вследствие этого рыночная  стоимость объекта недвижимости  должна (арендная плата) возрасти. Следовательно, в таком случае  в объекте оценки присутствует  устранимая форма функционального  устаревания. В противном случае  в объекте оценки присутствует  неустранимая форма функционального  устаревания (отсутствует рост  рыночной стоимости объекта или  рост арендной платы за объект  или иной положительный эффект).

2-й тип («Замена» или  «Модернизация»). Если в здании (сооружении) существует устаревший элемент  (конструктивный элемент, система), который не отвечает современным  критериям или показателям и,  если этот элемент (систему)  в здании заменить / модернизировать  (улучшить) то, вследствие замены / модернизации  этого элемента рыночная стоимость  объекта недвижимости (арендная  плата) возрастет. Следовательно,  в таком случае присутствует  в объекте оценки устранимая  форма функционального устаревания.  В противном случае в объекте  оценки присутствует неустранимая  форма функционального устаревания  (отсутствует рост рыночной стоимости  объекта или рост арендной  платы за объект или иной  положительный эффект).

3-й тип («Сверхдостаточность» - «излишество»). Если в здании (сооружении) существует элемент (конструктивный элемент, система) и, если этот элемент (конструктивный элемент, система) требует дополнительных не эффективных затрат на его содержание (техническую эксплуатацию: техническое обслуживание, текущий или капитальный ремонты) или он значительно дороже средней рыночной стоимости аналогичного элемента (конструктивного элемента, системы) то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата), по крайней мере не уменьшится. Реально же в большинстве случаев рыночная стоимость объекта недвижимости уменьшается, например, за счет дополнительных затрат на содержание этого элемента (конструктивного элемента, системы), увеличения налога на имущества, увеличения страховки имущества и т.п.