Функциональный износ зданий: понятие, причины, виды, способы уменьшения

Модернизация здания - частный  случай реконструкции, предусматривающий  изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего  здания старой постройки и его  функционально (морально) устаревшего  инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эргономическим условиям проживания и параметрам эксплуатационных качеств жилых, общественных и производственных зданий.

В процессе эволюции человечества, развивалась и продолжает успешно  развиваться строительная индустрия (появились новые строительные материалы, новые технологические приемы, новые  объемно-конструктивные решения, утверждаются вес возрастающие требования к объемно-конструктивным и объемно-планировочным решениям, изменяются эргономические требования, которые отражают минимально необходимые  требования к различным зданиям, сооружениям и т.п.). Эргономические требования к различным зданиям  и сооружениям с учетом их функциональною назначения представлены в своде  правил под названием «Нормали планировочных  элементов».

Сегодня различные здания (сооружения), особенно промышленные, торговые, складские, многофункциональные общественно-деловые  комплексы, возводят из так называемых «облегченных» строительных конструкций (имеется ввиду использование  металлических конструкций, многослойных панелей и др., ранее металлические  конструкции применялись в основном в уникальных объектах). А сегодня  эти конструкции широко используются, и они соответствуют ныне действующим  строительным нормам и правилам, которые  начали вводить в действие, начиная  с 1994 года. Следует отметить, что  в период времени, начиная ориентировочно с середины 50-х голов прошлого столетия, действовали нормы проектирования, которые позволяли проектировать и строить здания и сооружения не соответствующие эргономическим и другим требованиям. Таких примеров можно привести множество. Например, для обеспечения теплозащитных функций (для климатического района Санкт-Петербурга) ограждающие конструкции (особенно здания первых массовых серий) из кирпича возводили толщиной 510 мм, а требуется толщина в 780 мм, из газобетонных конструкций толщиной 240 мм, а требуется толщина в 325 мм. Соответственно сегодня требуется в таких зданиях устраивать дополнительную теплоизоляцию ограждающих конструкций для обеспечения комфортности и помимо этого, что немало важно в рыночных условиях, обеспечение тепло-, энерго- и ресурсосбережения. Высота помещений в соответствии с действующими тогда нормами проектирования разрешалась в 2,5 м, сегодня 2,7 м, а по эргономическим требованиям она должна быть не менее 3,2 м (пример, все здания старой постройки до середины 50-х годов, а сегодня появляются новые жилые здания с высотой помещений в 3,0 м).

Таким образом, развитие научно-технического прогресса влияет на строительную индустрию, прямо влияющую на экономику в целом и как экономика, в первую очередь через вопросы налогообложения и энергосберегающие технологии, влияют на рост темпа развития самого научно-технического прогресса. Эти процессы взаимосвязаны и не отделимы друг от друга. Сегодня никому не нужны капиталоемкие (материалоёмкие - из железобетонных конструкций) здания и сооружения, которые «утяжеляют» себестоимость производимой продукции, через налог на имущество, дополнительные эксплуатационные расходы и т. п.

Поэтому, ориентировочно функциональное (моральное) устаревание можно оценить  через рост темпа развития научно-технического прогресса, выраженного в процентах  или долях. Известно, что рост темпа  развития научно-технического прогресса  для разных отраслей хозяйства Российской Федерации измеряется и среднем от 2 до 8% и год, а для некоторых отраслей, например, производство компьютерной техники - 50-80% в год, Для строительной индустрии рост темпа на развития научно-технического прогресса находится в диапазоне o т 2 до 4% и год. До начала 90-х годов темп был незначительным, но с введением рыночных взаимоотношений в стране наблюдался резкий скачек в использовании в строительной индустрии всего нового, что человеческий разум наработал за последние десятилетия.

В связи с этим, можно  определить ориентировочную величину функционального устаревания зданий и сооружений по следующей формуле:

                                                             

           где                                                     (1)

Фу - величина функционального  устаревания, руб;

ВС - восстановительная стоимость  здания, сооружения, руб;

i - величина, характеризующая  годовое изменение роста развития  научно-технического прогресса в  строительной индустрии, для строительства  различных по функциональному  назначению зданий и сооружений, в процентах (долях);

n - время, в годах.

Восстановительная стоимость определяется по текущей сметной стоимости воспроизводства существующего объекта оценки, т .е. определяются все необходимые затраты, для того, чтобы объект оценки мог бы быть построен заново как новый на дату проведения оценки.

Восстановительная стоимость - расчетные затраты на воссоздание (воспроизводство, воспроизведение) оцениваемого объекта в современных условиях с использованием договорных цен  или сметной стоимости по существующим расценкам на проведение строительно-монтажных  работ, сметных цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п., с сохранением  всех параметров эксплуатационных качеств, присущих данному объекту оценки (с учётом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм и  требований, действующих на момент ввода здания (сооружения) в эксплуатацию),

Рассмотрим применение данной формулы.

Допустим восстановительная стоимость (ВС) равна 100 единиц, темп роста научно-технического прогресса (НТП) в среднем в год составляет 2%, время после вводе здания в эксплуатацию находится в пределах от 1 до 50 лет (экономический срок жизни объекта недвижимости, как правило, находится в пределах порядка 50 лет).

Таблица № 2 – Расчет величины Функционального устаревания

ВС	i , доля функционального  устаревания , за год	n , время мосле вводя  и эксплуатацию, год	Остаточная стоимость (линейная зависимость) ( рис. 1)	Остаточная стоимость (зависимость, определяемая по формуле ) ( рис. 1 )	Абсолютная величина функционального  устаревания, в 1 год ( рис. 1 )	Относительный   прирост величины функционального устаревания, в год ( рис. 2)
			ряд 1	ряд 2	ряд 3	ряд 1
1	2	3	4	5	6	7
100	0.02	1	98.00	98.0000	2.000000	0.020408
		2	96.00	96.0400	3.960000	0.041233
		3	94.00	94.1192	5.880800	0.062482
		4	92.00	92.2368	7.763184	0.084166
		5	90.00	90.3921	9.607920	0.106292
		6	88.00	88.5842	11.415762	0.128869
		7	86.00	86.8126	13.187447	0.151907
		8	84.00	85.0763	14.923698	0.175415
		9	82.00	83.3748	16.625224	0.199404
		10	80.00	81.7073	18.292719	0.223881
		11	78.00	80.0731	19.926865	0.248858
		12	76.00	78.4717	21.528328	0.274345
		13	74.00	76.9022	23.097761	0.300352
		14	72.00	75.3642	24.635806	0.326890
		15	70.00	73.8569	26.143090	0.353969
		16	68.00	72.3798	27.620228	0.381601
		17	66.00	70.9322	29.067823	0.409797
		18	64.00	69.5135	30.486467	0.438569
		19	62.00	68.1233	31. 876738	0.467927
		20	60.00	66.7608	33.239203	0.497885
		21	58.00	65.4256	34.574419	0.528454
		22	56.00	64.1171	35.882930	0.559647
		23	54.00	62.8347	37.165272	0.591477
		24	52.00	61.5780	38.421966	0.623956
		25	50.00	60.3465	39.653527	0.657098
		26	48.00	59.1395	40.860456	0.690916
		27	46.00	57.9568	42.043247	0.725424
		28	44.00	56.7976	43.202382	0.760637
		29	42.00	55.6617	44.338335	0.796569
		30	40.00	54.5484	45.451568	0.833233
		31	38.00	53.4575	46.542537	0.870646
		32	36.00	52.3883	47.611686	0.908823
		33	34.00	51.3405	48.659452	0.947778
		34	32.00	50.3137	49.686263	0.987529
		35	30.00	49.3075	50.692538	1.028091
		36	28.00	48.3213	51.678687	1.069480
		37	26.00	47.3549	52.645113	1.111714
		38	24.00	46.4078	53.592211	1. 154811
		39	22.00	45.4796	54 520367	1.198786
		40	20.00	44.5700	55.429960	1.243660
		41	18.00	43.6786.	56.321360	1.289449
		42	16.00	42.8051	57.194933	1.336172
		43	14.00	41.9490	58.051035	1.383849
		44	12.00	41.1100	58.8900 I 4	1.432499
		45	1 0.00	40.2878	59.712214	1.482142
		46	8.00	39.4820	60.517969	1.532798
		47	6.00	38.6924	61.307610	1.584488
		48	4.00	37.9185	62.081458	1.637232
		49	2.00	37.1602	62.839829	1.691053
		50	0.00	36.4170	63.583032	1.745973

Самое главное, для того чтобы  воспользоваться приведенной формулой 1, необходимо точно определить годовой  темп роста научно-технического прогресса  в строительной области в целом  и секторе (жилищном, торговом, офисном, производственном) складском, физкультурно-оздоровительном  и т.п.), к которому относится конкретный объект оценки (объект недвижимости). Это  не всегда представляется возможным  в силу недостаточности исходных данных публикуемых в открытой печати. Можно констатировать только факт, что в 90-е года произошел резкий скачкообразный рост внедрения всего  передового, нового, прогрессивного, что, накопил за долгие годы научно-технический  потенциал нашей страны и стран  мира в целом в строительной индустрии. В этом период времени в Российской Федерации появились новые материалы, изделия, технологии, которые широко используются сейчас в практике строительства. Изменилась культура производства строительно-монтажных  и особенно отделочных работ. Все  это вместе взятое и предопределило существенный рост научно-технического прогресса в строительной индустрии. Для наглядности демонстрации изменения величины функционального устаревания а соответствии с приведенной таблицей № 2 столбцы 4-6 и 7 построим графики полученных зависимостей. Данные графики представлены на рис. 1 и рис.2

Рис. 1

Пояснения к приведенному графику .

Ряд 1. Если темп роста НТП  будет изменяться (увеличиваться) каждый год в среднем на 2%, то мы будем  иметь линейную зависимость изменения  остаточной стоимости здания, вследствие функционального устаревания объекта  недвижимости на протяжении 50 лет (по такой  зависимости происходит амортизация  основных средств, в целях налогообложении).

Ряд 2. Реально же изменение  остаточной стоимости объекта недвижимости, вследствие функционального устаревания  на протяжении 50 лет осуществляется по зависимости, определяемой по формуле 1.

Ряд 3. Изменение абсолютной величины функционального устаревания  на протяжении 50 лет (возрастает и становится больше 60 единиц (или % от ВС)), т.е. напрашивается  вывод о том, что в данном случае необходимо проводи и. реконструкцию  объекта недвижимости, в период времени, ориентировочно начиная с 35 года его  фактического времени жизни. Требуется обязательное экономическое обоснование необходимости проведения реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости.

Рис.2

Ряд 1. Относительный прирост  величины функционального устаревания  в течение 50 лет (отношение значений ряда 3 к значениям ряда 2 - таблица  № 2, рис.1).

Расчеты, произведенные в  таблице № 1 и представленные па рисунках 1 и 2, показывают, что при  данных условиях срок экономической  жизни зданий составляет порядка 35 лет. Таким же образом, можно определять срок экономической жизни любого объекта недвижимости, исходя из расчета  возможной величины функционального  устаревания конкретного объекта  с учетом его функционального  назначения.

 

Виды функционального (морального) устаревания зданий, сооружений и  их помещений

 

В общем случае различают  Функциональное (Моральное) устаревание двух видов:

Функциональное устаревание относится непосредственно как к самим конструктивным решениям (конструктивным элементам) (функциональное (моральное) устаревание1- го вида), так и к объёмно -планировочным решениям (функциональное (моральное) устаревание 2- вида) и они в том или ином виде присутствует во всех зданиях и сооружениях.

Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида (экономическое  устаревание присущее только самим  конструктивным элементам) - это снижение трудозатрат восстановительной  стоимости элемента (здания) вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство (воссоздание) (руб.), т.е. связано со снижением стоимости строительства  здания (конструктивного элемента) в на стоящее время по сравнению  с его стоимостью в период проектирования и строительства и выражается через соотношение, например, удельных показателей стоимости м2/руб., м3/руб. и т.п., но при этом необходимо их сравнивать в едином масштабе цен. Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида появляется вследствие появления новых технологий, новых конструктивных решений, ужесточения различных требований и т.п. в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следующим формулам:

                                                              (2)

 ;                                                                (3)

где:

C м1 - стоимость функционального(морального) устаревания здания, руб.

Z - отношение стоимости  CH создания новых аналогичных  конструкций здания (стоимость замещения)  к стоимости C воспроизводства  (восстановительная стоимость) старых  конструкций (в оценке участвуют  только стоимости трудозатрат  создания конструкций);

Cnep - восстановительная стоимость  существующей конструкции, (здания) на дату проведения оценки, руб.

Можно рассмотреть следующие  примеры:

Сравнение между собой  устройства   междуэтажных перекрытий в здании. Расчёт выполнен с помощью  укрупнённых показателей базисной стоимости по видам работ в  ценах 1991 года (реально надо использовать сметные расчеты в базисных ценах  по состоянию на 01.01.2000 г). В идеале желательно было бы расчёт восстановительной  стоимости существующего конструктивного  элемента проводить в базисной стоимости  года ввода в эксплуатацию объекта (к сожалению это практически  не реально, потому, что это очень  трудоемкая работа), а монтаж новых  конструктивных элементов в новой  базисной стоимости по состоянию  на 01.01.2000 г (все расчеты приводятся к те кущей стоимости на дату проведения   оценки).