Функциональный износ зданий: понятие, причины, виды, способы уменьшения

Например, технически вполне возможно изменить высоту любого существующего  помещения, здания (уменьшить, увеличить) под новое функциональное назначение (если этого требует технологический  процесс), но встает вопрос, целесообразно  ли это с точки зрения экономики  и не эффективнее ли будет в  этом здании другая функция? На этот вопрос и даст ответ оценка величины функционального  устаревания.

Методика расчета

1 Этап. Определяется стоимость существующего элемента (конструктивного элемента, системы) или самого здания (сооружения). Эта стоимость равна сметной стоимости возведения существующего элемента, как нового (конструктивного элемента, системы) или самого здания (сооружения). Определяется текущая (восстановительная) стоимость.

2 Этап. Вычисляется любое  обесценивание объекта (ухудшение  - как правило, определяется величина  физического износа), которое уже  имеется в этом элементе (конструктивном  элементе) или в здании в целом.  В большинстве случаев, это  обесценивание выражается физическим  ухудшением (износом) существующего  элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом.

Следует помнить, что в  случае, когда элемент (конструктивный элемент, система) отсутствует и при этом ему соответствует устранимая форма функционального устаревания то, для этого элемента (конструктивного элемента, системы) величина физического ухудшения (износа) равна нулю .

3 Этап. Третий этап в  общем случае подразделяется  на два подэтапа.

Сначала, независимо от вида функционального устаревания, оценщик  должен определить стоимость устранения функционального устаревания, для  того чтобы ответить на экономический  вопрос является ли функциональное устаревание  устранимым или неустранимым . Это  принципиальное и Очень Важное Положение . Большинство оценщиков не затрудняют себя этими расчетами, т.е. не оценивают  экономическую эффективность капитальных  затрат по устранению как физического  износа так и функционального  устаревания.

Этап 3а . В случае, если функциональное устаревание устранимое , то определяются все затраты, связанные с устранением  функционального устаревания элемента (конструктивного элемента, системы). Эти затраты могут включать в  себя:

- стоимость демонтажа  старого элемента (конструктивного  элемента);

- чистая возвратная стоимость  ( net salvage value ) элемента (учет возможности  повторного использования конструктивного  элемента, материалов, оборудования  и т.п.);

- стоимость монтажа (устройства) нового элемента в существующем  объекте (затраты, учитывающие  специфику ремонтно-строительных  мероприятий).

Этап 3б . Если установлено, что  функциональное устаревание неустранимое то, тогда меняется сама схема расчета  функционального устаревания. Поэтому, следующим действием оценщика должен быть сделан шаг по определению величины функционального устаревания через  стоимость потери в доходе (не дополученный доход), относящийся к данному  типу функционального устаревания. Эта стоимость может быть получена путем капитализации величины потери в доходе, например, в арендной плате  следующими способами:

Через валовой рентный  множитель = мультипликатор дохода ( GRM ) (используется в большинстве случаев  для поверочных расчетов при не развитом рынке).

Через коэффициент (норму) капитализации - I .

Через анализ сравнения имеющихся  данных (продаж, аренды и т.п.) по конкретному  сектору рынка идентичных (аналогичных, сопоставимых) объектов недвижимости.

4 Этап . Определяется стоимость  устройства элемента (конструктивного  элемента, системы) или здания (сооружения) в целом. При этом, определяется  та стоимость элемента, которая  соответствует стоимости, если  бы этот элемент был бы установлен (смонтирован, создан) как абсолютно  новый (т.е. при новом строительстве). Стоимость определяется на дату  проведения оценки (дату определения  стоимости). При этом элемент должен  соответствовать всем современным  требованиям (т.е. определяется  стоимость замещения элемента (конструктивного  элемента, системы) или здания (сооружения) в целом). Этот элемент (конструктивный элемент, система или здание (сооружение) в целом) должен быть точно таким же по конструктивному устройству как и в этапе 3а (затраты, учитывающие специфику строительно-монтажных работ при новом строительстве);

5 Этап. Оценщик, чтобы  получить полное значение функционального  устаревания, суммирует все полученные  значения, относящиеся к каждому  рассмотренному фактору со своими  знаками (плюс или минус).

Данная методика описывает  все возможные этапы работы, для  вычисления всех видов и типов  функционального устаревания. Однако на 3 этапе обязательно, оценщик должен определить является; ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым ранимым и в соответствии с этим поступать (действовать). Надо помнить, что функциональное устаревание надо вычислять для каждого конкретного элемента, по обосновано установленному для него критерию (показателю), которому данный элемент не соответствует требованиям современного рынка или нормативному значению установленного соответствующими нормами.

Если функциональное устаревание  устранимо, то для вычисления стоимости  полного функционального устаревания  используется стандартная модель - этап 3а.

Если функциональное устаревание  неустранимо, то оценка потери в стоимости , вследствие функционального устаревания, может быть выполнена только альтернативными, методами, которые указаны в этапе 3б.

В общем случае, методика вычисления функционального устаревания  может быть представлена в следующей  обобщенной табличной форме.

Таблица № 6 – Табличная форма определения функционального устаревания объекта

1 этап	Стоимость существующего элемента (конструктивного  элемента, системы или здания в  целом) (текущая (восстановительная) стоимость)	$ XXX ., XXX
2 этап	Физическое ухудшение (физический износ)	-$ XXX , XXX
3 этап	Этап 3а. Стоимость демонтажа существующего элемента	+$ XXX , XXX
	чистая  стоимость возвратных материалов (изделий, оборудования и т.п.)	-$ XXX , XXX
	Стоимость (стоимость замещения) монтажа элемента в существующем объекте (устройство, установка) (затраты, учитывающие специфики  ремонтно-строительных мероприятий)	+ $ XXX , XXX
	Или  Этап 3б. Стоимость потери и ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через ва ловой рентный множитель =  мультипликатор дохода и т.п.)	Или + $ XXX , XXX
4 этап	Стоимость Элемента (конструктивного  элемента, системы). Определяется его  стоимость, сели бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно  новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным  требованиям, (т.е. рассчитывается стоимость  замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения в целом).	-$ XXX , XXX
5 этап	Полное функциональное устаревание =	$ XXX , XXX

 

В процессе определения функционального  устаревания не все этапы могут  присутствовать в расчете. Этапы, которые  должны присутствовать в расчете  определяет и обосновывает оценщик  в зависимости от конкретной ситуации и тех показателей, которые определяют наличие функционального устаревания  в конкретном конструктивном элементе (системе и т.д.).

Для принятия решения о  том , какое из двух видов функционального  устаревания имеет место, оценщик  обязан руководствоваться анализом затрат на доведении объекта недвижимости до состояния наиболее эффективного использования и их вклада в рыночную стоимость объекта оценки

Если вклад производимых улучшений объекта недвижимости больше затрат на их создание то имеет  место устранимое функциональное устаревания, в противном случае - неустранимое.

Таблица № 7 – Формализованные зависимости определяющие различные виды функционального устаревания

1. Наличие позиций, требующих  добавления
Устранимое	V мс- V мң
Не устранимое	Р V п - V в (если включена в стоимость нового)
2. Наличие позиций, требующих замены или модернизации
Устранимое	V в - СФИ + V д - Vbm + ( Vmc - Vm н )
Не устранимое	PV п + PV и
3. Наличие позиций, связанных  с сверхдостаточностью
Устранимое	Vb - C ФИ+ V д- V вм V д - Vbm *
Не устранимое	V в-СФИ+ PV и - PV д Р V и-Р V д*
4.Наличие позиций, которые  включены в стоимость нового  строительства, но которых быть  не должно
Устранимое	Vb - СФИ+ V д - Vbm
Не  устранимое	Vb - СФИ+Р V и

 

Принятые обозначения:

Vb - восстановительная стоимость;

V 3 - стоимость замещения;

СФИ - совокупный физический износ (устранимый и неустранимый);

Vbm - стоимость возвратных  материалов с учетом всех издержек  по их продаже;

V Д - стоимость демонтажа;

Р V И - текущая стоимость  издержек;

Р V Д - текущая стоимость  любых выгод;

PV П - текущая стоимость  потерь чистого операционного  дохода;

V МС - стоимость монтажа  в существующем здании;

V МН - стоимость монтажа  в здании при новом строительстве.

 

Устранимое функциональное устаревание (УФУ)

 

1-й тип - Отсутствие  элемента («Дополнение»)

Условие задачи: В офисном  помещении отсутствует система  кондиционирования воздуха. Если установить систему кондиционирования воздуха  в существующем помещении, то арендная плата увеличилась бы на $2000 в  год. Текущий валовой рентный  множитель = мультипликатор дохода ( GRM ) = 7.0 - определен из изучения и анализа  данного сектора рынка аналогичных  объектов недвижимости (в отчете он обязательно должен быть обоснован). Текущая стоимость установки  системы кондиционирования воздуха  в эксплуатируемом здании равна $12000 (затраты, учитывающие специфику  ремонтно-строительных мероприятий), а  если бы эту систему установили в  период нового строительства в аналогичном  здании то, затраты (стоимость замещения) были бы равны $10000.

Определяем, является ли данное функциональное устаревание устранимым или неустранимым. Данное функциональное устаревание является устранимым, так  как увеличение доходности объекта  недвижимости $2000x7=$ 14000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания $ 12000. Тогда:

Таблица № 8 – Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего  элемента (конструктивного элемента или здания в целом) – нет элемента (системы)	$ 0,00
2 этап	Физическое ухудшение - нет элемента (системы)	- $ 0,00
3 этап	3а . Здесь учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха в экс плуатируемом здании (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий).	+ $12 000
4 этап	Здесь учитывается  стоимость установки системы  кондиционирования воздуха (той  же самой) как при новом строительстве.	-$ 10 000
5 этап	Полное функциональное устаревание	$ 2 000

 

Следовательно, полное функциональное устаревание объекта недвижимости = $2000.

В данной ситуации в расчете  присутствуют только два этапа - 3-й  и 4-й.

Раз системы нет, то её стоимость  и физический износ равны нулю.

На третьем этапе определены все затраты:

- по монтажу данной  системы (с учетом специфики  ремонтно-строительных мероприятий  );

- затраты на демонтаж  равен нулю (на самом деле сопутствующие  демонтажные работы всегда будут  присутствовать - их надо четко  определить в каждом конкретном  случае);

- стоимость возвратных  материалов равна нулю (нет элемента, системы);

- учитывается стоимость  установки системы кондиционирования  воздуха (той же самой), но только  как при новом строительстве.

В настоящее время во многих зданиях и сооружениях отсутствуют  многие элементы (конструктивные элементы, системы и т.п.), которые в соответствии с современными требованиями должны быть.

К таким элементам можно  отнести:

Элементы, обеспечивающие тепло-, энерго- и ресурсосбережение, например, пункты по учету потребляемых ресурсов на объект в целом (теплоснабжение, водоснабжение и т.п.), индивидуальные счетчики по горячему и холодному водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению (двух тарифные счетчики), емкостные датчики по включению и выключению электроосвещения в помещениях, терморегуляторы по обеспечению поддержания заданных температурно-влажностных параметров в помещениях и многие другие. Соответственно при установке этих элементов возникают затраты по их установке, но одновременно с этим и процессе эксплуатации зданий (сооружений) снижаются эксплуатационные затраты (операционные расходы, которые учитываются в Доходном подходе в оценке объекта и это следует учитывать).