Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

Содержание

Задание

Общие сведения

Исходные данные

Расчет стоимости здания затратным методом

Доходный подход анализа стоимости объекта

Сравнительный подход определения стоимости здания

Литература

Задание.

На основании исходных данных рассчитать рыночную стоимость объекта

недвижимости с использованием трех методов анализа стоимости и объекта.

При использовании доходного подхода провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажную цену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

Общие сведения.

Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.                        

Месторасположение: город X, улица X, дом 3.                                  

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: 1 января 1998 года.

Собственники недвижимости: здание - Российская компания

                                                        земля - государство.

Описание месторасположения: здание расположено на участке земли общей площадью 0,072 га, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание офисного типа постройки 1970 года. Здание состоит из подвала, используемого для целей складирования, и трехэтажной постройки. В здании завершен ремонт.                                                             Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной продажи объекта.

Исходные данные.

Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице X. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь 720 кв.м.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность - 3 этажа и подвал.

Площадь общая - 1425,50кв.м.

Площадь полезная - 1296,3 кв.м.

Площадь нормативная - 980 кв.м (для сдачи в аренду).

Строительный объем  - 7503,0 куб.м

Фундаменты - ленточные, бутобетонные.

Стены - из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.

Перекрытия из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по

металлическим балкам.

Перегородки - кирпичные и пенозолосиликатные.

Кровля из оцинкованной стали но сплошному деревянному настилу и       деревянным стропи

Утеплитель - засыпной керамзит.

Лестницы - из сборных железобетонных элементов

            Полы мраморные, паркетные, из керамической плитки

            Окна - деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.

        Двери - деревянные.                                           

         Наружная отделка - штукатурка, покраска.

        Внутренняя отделка - улучшенная и декоративная штукатурка, покраска

водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора,

глазурованная керамическая плитка.

            Инженерное обеспечение - системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожарноохранная сигнализация

Цена права использования земельного участка: 80000 руб. за 100 кв.м

Арендная ставка для оцениваемого объекта: 600 руб. за кв.м

Затраты на улучшение внутренней отделки: 200 руб. за кв.м

Загрузка здания:1 год - 60%

                               2 год - 85%

                               3 год - 95 %

Эксплуатационные расходы: 60 руб. за кв.м (будут отнесены на счет арендатора)

Ставка возвратной капитализации - 20%

Комиссионное вознаграждение риэлтера - 3%

По имеющимся данным цены продажи офисных помещений зафиксированны от 3000 до 3500 руб. за 1 кв. м площади.

Расчет стоимости здания затратным методом.

Затратный подход представляет собой определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенного на стоимость земли. При этом подходе можно выделить следующие этапы:

1. Расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью ее оптимального использования,

2. Расчет полной восстановительной стоимости здания (ПВС)

3. Определение величины износа.

4. Уменьшение ПВС на величину износа для получения остаточной восстановительной стоимости здания.

1. Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка 80 000 рублей за 100 кв.м то, соответственно кв.м будет стоить 800руб. Здание занимает площадь 720 кв.м. Поэтому рыночная стоимость земли будет:

РС (земли) = 800 руб./кв.м. х 720 кв.м = 576 000 рублей

2. Рассчитаем полную восстановительную стоимость строения. Она равна:

ПВС(зд.)= Ст(б9) х К(цен) х И(б9-84) х И(84-2001) х И(тер.) х V х НДС, где

Ст(69) - стоимость строительства 1 куб.м здания в 1969 году. 27 руб./к.м;

К(цен) - ценностной коэффициент, 1.5816 (см.табл.2);

И(69-84) - индекс изменения стоимости с 1969 но 1984 год, 1.2151;

И(84-2001) - индекс изменения стоимости с 1984 по 2001 = 20;

И(тер.)-территориальный коэффициент, 1,07;

V-объем здания, куб.м, 7503,0куб.м

НДС - ставка налога на добавленную стоимость = 1,2

Полная восстановительная стоимость здания равна:

            ПВС(зд.) = 27 х 1,5816 х 1,2151 х 20 х 1,07 х 7503,0 х 1.2 = 9997753 рубля

3. Рассчитаем износ здания, используя «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)»

Физический износ здания следует определять но формуле:

., где

Ф(з) - физический износ здания,

Ф - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы , %

1; - коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости

       отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной

стоимости здания,

n - число отдельных конструкций, элементов или систем здания

Доли восстановительной стоимости отдельных, конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в%) следует принимать, по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий.                        1

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%, для конструкций, элементов и систем - до 5% для здания в целом - до 1%.

Пользуясь данными таблицы 1 и таблицы 2, рассчитываем износ здания:

ИЗ = ПВС х % износа

ИЗ = 9 997 753 х 0,24809 = 2 480 343 рублей

4. Рассчитаем остаточную восстановительную стоимость здания:

ОС = ПВС - ИЗ

ОС = 9 997 753 - 2 480 343 = 7517410 рублей

5. Определим рыночную стоимость объекта:

РС(зд.) ОС I РС(земли)

РС(зд.) = 7 517 410 + 576000 = 8 093 410 рублей

Таблица 1. Физический износ элементов, конструкций и систем

Расчет общего процента износа строения

Доходный подход

Доходный подход применяется только для оценки недвижимости, приносящей доход. Так как в предложенной задаче недвижимость приносит изменяющийся доход, то для определения стоимости здания будем применять метод дисконтированных денежный потоков.

         1. Рассчитаем потенциальный валовый доход (ПВД) в каждом периоде о формуле:

ПВД - С х S х k, где

Са - арендная плата, 600 руб./ кв.м

S - нормативная площадь (для сдачи в аренду), 980 кв.м

k- коэффициент, показывающий динамику арендной платы.

Данные, полученные в результате вычислений, сведем в таблице 3.

2. Рассчитаем действительный валовый доход (ДВД):

ДВД-ПВД х Кзагр

Кзагр- коэффициент загрузки.

3. Определим расходы на улучшение отделки занятых площадей:

Р зам = 200 Х 980 х k х Кзагр                                           

4. Рассчитаем эксплуатационные расходы. В 1998 году они составили 60 руб./кв.м, значит

Рэксил=б0 х 980 х k

5. Оперделим чистый операционный доход:

ЧОД (ДП) = ДВД – Р - Р

     6. Учитывая_дисконтный множитель, определяем текущую стоимость денежных потоков, а для расчета цены продажи в конце рассматриваемого периода

необходимо ЧОД шестого года разделить на ставку возвратной капитализации, принятую на уровне 20% и вычесть 3% комиссионного вознаграждения фирмы - риэлтера.                                                           7. Рыночная стоимость объекта недвижимости по методу дисконтированных денежных потоков равна сумме текущих денежных потоков в прогнозный, период и текущей стоимости дохода от продажи этого объекта.

Рассчитанная таким методом стоимость здания равна 2 059 454 рубля

(см. таблицу 3)

Сравнительный подход