Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания (на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Алтайский государственный  Технический Университет

имени И.И. Ползунова

Факультет руководящих  работников и специалистов

 

 

 

 

«Допустить  к  защите»

Декан  ФРРиС,   к.т.н.,  профессор

 

___________ /Ю.А. Цехмейструк/

 

«________» ____________ 2001 г.

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по направлению «Оценочная деятельность»

 

 

на тему

Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания

(на примере  торгово-офисного здания в городе  Бийск)

 

 

 

 

 

Слушатель гр. О-501-01 Мисовец Василий Григорьевич

^{(фамилия,  имя, отчество)}

 

 

Научный руководитель Юсан Ирина Павловна

^{(должность,  ФИО)}

 

 

__________________ /подпись/

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность  темы

Данная работа была выполнена в соответствии с договором об оценке с Заказчиком – собственником объекта исследования. Отчет об оценке был необходим собственнику для получения кредита под залог оцениваемой недвижимости.

Завершение  работы качественно и в срок было важно для предприятия, на котором проходила преддипломная практика.

Кроме  того, работа носит методологический характер, поскольку подробно проработанный  теоретический раздел послужит в  дальнейшем в качестве основы для  аналогичных работ по оценке.

 

Цель  работы

Расчет, в рамках методов трех различных подходов, величины ликвидационной стоимости объекта исследования.

 

Задачи  работы

В рамках работы предстоит  провести описание и подробный анализ всей совокупности данных об объекте  исследования, расчет количественных и учет качественных характеристик объекта и рынка; сформулировать обоснованное мнение о предмете исследования.

 

Объект  исследования

Двухэтажное, торгово-офисное  здание, расположенное в городе Бийск, Алтайского края. В соответствии с  договоренностью с собственником, все сведения об объекте приведены в обезличенном виде.

 

Предмет исследования

Определение ликвидационной стоимости объекта исследования.

 

Методологическая  основа работы

Методологической основой  работы являются, с одной стороны, существующие законы, подзаконные акты и стандарты оценки и, с другой стороны, подходы, методы и приемы, применяемые оценщиками.

Соответствующие вопросы каждой из сторон рассмотрены  в Главе 1.

 

Общая характеристика работы

 

В работе проведено теоретическое  исследование имеющихся в рамках различных подходов к оценке основных методов и приемов исследования объектов с целью установления их стоимости.

В практической части в рамках трех подходов оценены  величины ориентиров рыночной стоимости  торгово-офисного здания, сделан обоснованный вывод о величине рыночной стоимости и, на ее основе, величине ликвидационной стоимости объекта исследования.

 

Глава 1 Теоретические основы расчета  стоимости

 

В данной главе обсуждаются  нормативные основы оценочной деятельности, дается понятие стоимости имущества, приводится список видов стоимости, характеризуются особенности и области применения основных подходов к оценке, а также основные требования, предъявляемые к отчету об оценке стоимости.

 

1.1 Законодательство и  стандарты

 

Вопрос о  том, что именно является на сегодняшний день (20 июня 2001 года) основанием для осуществления оценочной деятельности в РФ не прост. Несомненно, мы являемся свидетелями трудного становления, как нормативной базы оценки, так и возникающих на основе этой базы общественных отношений.

С момента вступления в силу Федерального закона “Об  оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998г. №135-ФЗ (далее  по тексту — ФЗ) и до настоящего времени  отсутствует единое правовое пространство для законного осуществления оценщиками оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации, т.е.:

– не вступил  в силу порядок лицензирования оценочной  деятельности в Российской Федерации, который был утвержден постановлением Правительства Российской Федерации (на основании ст.23 ФЗ);

– нет федеральных  стандартов оценки, обязательных к  применению оценщиками, (согласно ст.20 ФЗ);

- отсутствует  единая нормативная база для  проведения министерствами и  ведомствами конкурсов (аккредитации) Оценщиков, что является удобной  почвой для злоупотреблений и произвола чиновников.

С другой стороны, Оценщики обязаны соблюдать требования ФЗ, например, согласно ст.17 ФЗ оценщики должны иметь страховой полис, который  является обязательным условием для  заключения договора об оценке объекта оценки. Однако ни минимальный, ни достаточный размер страховой суммы законодательно не определен, что не позволяет использовать страхование в качестве действенного инструмента защиты интересов Заказчика.

Администрации субъектов РФ до принятия соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации могут принимать постановления, утверждающие Временный порядок лицензирования оценочной деятельности на территории данного субъекта Российской Федерации (согласно абз.2 ст.1 и ст.18 ФЗ). Таким правом воспользовался в частности Алтайский край, на территории которого оценщикам выдавались лицензии субъекта федерации на осуществление оценочной деятельности.

В соответствии с ч.2 ст.25 ФЗ оценщики должны осуществлять свою деятельность на основании диплома  о профессиональной переподготовке (выдается образовательным учреждением, осуществляющим профессиональное дополнительное образование, при прохождении программы свыше 500 часов) либо на основании соответствующего диплома о профессиональном высшем образовании.

12 мая 2000г. Министерством образования РФ по согласованию с Мингосимуществом РФ утверждены Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации (согласно ст.19 и 21 ФЗ). Теперь ко всем учреждениям, осуществляющим профессиональное дополнительное образование в области оценочной деятельности, предъявляются единые требования, а слушателям, завершившим обучение, выдается диплом государственного образца.

В отсутствии обязательных к применению стандартов оценки Оценщики применяют стандарты различных отечественных и зарубежных организаций Оценщиков. В работе оценщиков сегодня обычно используются:

• стандарты Международного комитета по стандартам и оценке имущества [12];
• европейские (ТЕССЛ/А),
• стандарты Российского общества оценщиков...

В принципе, сегодня оценщик  сам может выбирать, в какой  системе работать, - если заказчик согласен. Понятно, что если заказ размещает  крупная западная фирма, она предпочтет знакомую систему отчетности (тем  более, что сегодня в мире идет активное сближение стандартов аудита, бухучета и оценочной деятельности). Но даже достаточно распространенные стандарты РОО; это всего лишь корпоративный документ. Национальных стандартов у нас до сих пор нет.

 

С другой стороны, стандарт - высшая форма выражения единодушия сообщества оценщиков, а ссылка в отчете об оценке на использование Стандарта - не формальность, а принятие на себя ответственности за имидж своей организации, своих коллег! Ведь если отчет об оценке выполнен безграмотно, но "специалист" его подготовивший заявляет о том, что его "работа" соответствует тому или иному стандарту, то у заказчика есть право судить не только о низкой квалификации исполнителя, а и о несовершенстве соответствующего Стандарта. Как тут не вспомнить народную пословицу относительно "одной паршивой овцы".

Важно отметить, что даже наиболее авторитетные и  квалифицированные оценочные компании в своих отчетах не осмеливаются утверждать о полном соответствии Стандартам, ограничиваясь формулировкой "на наш взгляд данная оценка проведена в соответствии... и т.д.". Тем самым, компании не только снижают риск быть уличенными в определенных несоответствиях Стандартам, но и заботятся о сохранении позитивного имиджа профессии в целом [19].

 

Важное место  занимают в системе стандартов кодексы этики оценщика. Работа оценщика связана с непосредственными экономическими нуждами людей, находится на стыке их планов, желаний и интересов. В этой связи крайне важно добиваться выполнения оценщиками основных этических требований.

 

Эти требования таковы (в редакции кодекса этики РОО):

В своих отношениях с потребителями услуг в области  оценки, с общественностью оценщик  НЕ   Д О Л Ж Е Н совершать  следующих действий:

1. Ставить под сомнение или наносить ущерб профессиональной репутации другого оценщика или репутации РОО путем использования ложного заключения или обвинения.

2. Скрывать ставшие ему известными нарушения стандартов РОО любым членом РОО.

3. Сообщать сведения, не соответствующие действительности о категории членства в РОО, профессиональной квалификации и опыте работы и иные, которые могут привести к введению Потребителей услуг в заблуждение; это относится и к рекламе профессиональных услуг.

4. Принимать к выполнению работу уровня сложности или в конкретной области оценки, требующую для успешного выполнения квалификации или профессионального опыта иных (больших) нежели те, которыми оценщик обладает. Исключением является случай, когда до подписания договора Потребитель (клиент) был однозначно проинформирован оценщиком об этом обстоятельстве и о целесообразности привлечения более опытного оценщика, и этот факт зафиксирован в договоре на оценку и в отчете, а оценщик предпринял все возможные меры для компетентного выполнения заказа.

5. Продолжать выполнение работы без согласования с Потребителем, если недостаточность квалификации оценщика, его опыта, либо необходимой информации выяснилась в процессе выполнения работы (факт согласования с клиентом дальнейших действий при возникновении таких обстоятельств должен быть зафиксирован в письменной форме).

6. Принимать к выполнению работу, при существовании или ожидаемом в будущем возникновении личного интереса в объекте. Исключением является случай, когда до подписания договора Потребитель услуг был однозначно проинформирован оценщиком об этом обстоятельстве и это зафиксировано как в договоре, так и в отчете; при этом, интерес оценщика в объекте должен быть точно описан.

7. Обслуживать в одном деле более одного заказчика, за исключением случая, когда несколько заказчиков обратились к оценщику совместно на основании их обоюдной договоренности.

8. Предоставлять клиенту предварительные данные в форме, допускающей неадекватное понимание им предварительного характера таковых и ограниченности их значимости.

9. Ложно называть автора работы по оценке, допускать подписание отчета об оценке любым лицом, не принимавшим участие в работе.

10. В случае  выполнения работы несколькими  оценщиками, либо оценочной фирмой, допустить отсутствие в отчете  подписи кого-либо из его авторов,  особенно если таковой имел  особое мнение.

11. В случае, когда два или более оценщиков были наняты одним клиентом для проведения независимых оценок одной и той же собственности, является неэтичным для них сотрудничать или консультироваться друг с другом в ходе работы.

12. Скрывать  или преувеличивать значение известных ему обстоятельств, имеющих отношение к предмету разбирательства независимо от своих личных предпочтений, пристрастий и интересов (как своих, так и клиента), в случаях, когда оценщик на законных основаниях обязан, либо с разрешения клиента дал согласие свидетельствовать.

13. Выполнять  гипотетические оценки, если не  соблюдено хотя бы одно из  следующих условий:

а) стоимость  ясно обозначена как гипотетическая;

б) все гипотетические допущения однозначно описаны и  использование каждого из них  достаточно мотивировано;

в) ни одно из гипотетических допущений не противоречит действующему законодательству либо, если противоречит, будет соответствовать разумным и предполагаемым в будущем его  изменениям;

г) целесообразность и полезность выполнения гипотетической оценки убедительно мотивированы;

д) ни одно из гипотетических допущений не противоречит известным  неизменным фактам;

е) выполнение гипотетической оценки преследует законные и разумные цели.

14. Принимать  от Потребителя (клиента) вознаграждение  за выполнение работ по оценке или рецензированию в любой форме, допускающей зависимость вознаграждения от результата работы, в том числе и в виде доли от величины стоимости, полученной в результате оценки.

15. Получать  вознаграждение от Потребителя  (клиента) в любой скрытой или неявной форме, то есть в любой форме или размере, кроме однозначно установленных в договоре на выполнению работ.

16. Допускать  влияние на результат работы  а) давления или принуждения  независимо от их источника  и вида; б) сговора оценщика с любым физическим или юридическим лицом, независимо от его происхождения и целей.