Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания (на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены  специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Однако на этом судьба отчета не заканчивается и  важно проследить ее дальше, чтобы  разобраться со сложными процессами, протекающими на рынке оценки и других, связанных с ним рынках.

В этой связи  следует отметить [21], что для некоторых целей оцененная с применением всех необходимых требований на дату в настоящем «рыночная стоимость» становится «нормативной» после того, как отчет об оценке попал к Заказчику или пользователю, по меньшей мере до следующей добровольной или принудительной оценки: отражение в отчетности, лизинг, раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация, разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Поскольку рыночная стоимость есть функция времени, то, очевидно, что рациональный собственник проследит за изменениями на рынке в течение «должного маркетингового периода» и примет все меры для того, чтобы не понести финансовые потери во времени. Ведь для него определенная оценщиком «рыночная стоимость» не догма, а повод для размышлений и исходная информация для принятия решения о действиях с объектом оценки. Например, о продаже по цене, которая может существенно отличаться от рыночной стоимости и отражать мотивации собственника. Подобные рассуждения справедливы также при сдаче объекта в аренду, обмене и других сделках. Никто не запретит собственнику распорядиться имуществом по своему усмотрению: продать недвижимость по демпинговой цене, если ему на данный момент важнее деньги, или, наоборот, выставить объект на продажу по завышенной, относительно определенной оценщиком «рыночной стоимости», и ждать, пока появится покупатель с нетипичными мотивациями, желающий купить именно этот объект.

Так поступит рациональный частный собственник. Однако так  не может поступить, например, судья при длительном рассмотрении дела или скованный рамками административного права чиновник, имеющий отношение к государственной недвижимости. Для государственного служащего определенная как государственными, так и независимыми оценщиками «рыночная» стоимость является по существу нормативной: Кроме отдельно оговоренных в инструкциях и распоряжениях случаев чиновник не имеет права ни повысить, нм уменьшить цену сделки, т.е. по настоящему распоряжаться вверенным ему государственным имуществом до следующей оценки, поэтому для оцененной государственной собственности или для частной собственности, оцененной для некоторых целей, рыночная стоимость = const.

 

Такое утверждение  приводит к банальному и, к сожалению, справедливому на сегодня выводу о том, что государство по определению не может быть рациональным собственником, поскольку собственность – это право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. В большинстве случаев государство несет убытки либо от простоя объекта вследствие завышенной стоимости, либо от продаж по заниженной стоимости. В частности, доход государства зависит от квалификации или «доброй воли» выполнявшего работу оценщика, мнения государственного специалиста, рецензирующего отчет, а, скорее всего, от заинтересованности тех, кто продает и непосредственно контактирует с тем, кто покупает. Об «адекватном маркетинге» по каждому объекту не может быть и речи, и это еще одно противоречие требованиям определения «рыночной» стоимости из международных стандартов и доказательство «нерыночности» определенной стоимости. Государственные оценщики есть, а государственных риэлтеров нет.

Считается почему – то, что риэлтерам есть место  только на рынке частной собственности, несмотря на то, что самый крупный  и богатый в любом городе собственник  – это сам город.

 

 

Глава 2 Оценка стоимости объекта  исследования

 

В главе 1 среди прочего  были описаны основы затратного подхода  к оценке недвижимости. В данной главе в рамках этого подхода  будет произведена попытка оценки рыночной стоимости объекта исследования.

В данной главе  будет произведена попытка оценки рыночной стоимости объекта исследования в рамках двух подходов: затратного и доходного.

Поскольку в  работе исследование ограничивается лишь двумя подходами, в результате будут  найдены ориентиры рыночной стоимости. Для нахождения действительной величины рыночной стоимости требуется дополнительный анализ в рамках рыночного подхода с последующим согласованием полученных результатов.

 

2.1 Оценка объекта  в рамках Затратного подхода

 

Ниже приведено  описание и оценка объекта с точки зрения затратного подхода.

 

2.1.1 Описание  объекта исследования

 

Объектом исследования является: Здание двухэтажное без  подвала. Фундаменты сборные бетонные. Стены крупнопанельные из ячеистого  бетона, снаружи по фасаду облицованные красным отделочным кирпичом. Перегородки кирпичные. Перекрытия  железобетонные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение. Группа капитальности I.

Фотография  здания приведена на рисунке 3.

Рисунок 3. Внешний  вид объекта исследования.

 

Здание построено  в 1973 году, ремонт с заменой отделки, заполнения проемов, капитальным ремонтом покрытия кровли и облицовкой фасада отделочным кирпичом проведен в 1998 году.

Основные объемно-панировочные характеристики здания приведены в  таблице 2.

 

Таблица 2. Объемно-планировочные  характеристики здания

 

Характеристика	Единица измерения	Значение
Геометрические  размеры	м	45 х 36
Площадь застройки	м2	1 620
Количество  этажей	шт.	2
Высота здания	м	9,0
Строительный  объем	м3	14 580
Общая полезная площадь	м2	3 141,6
.. в том  числе      …  торговая	м2	2 000*
…  офисная	м2	250

 

* - Торговая  площадь рассчитана с учетом  существующего расположения торговых рядов и не включает не сдаваемое в аренду междурядное пространство.

 

2.1.2 Категория  объекта и ликвидность

 

В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 Стандарта РОО  «Оценка имущества, оценка недвижимости», необходимо классифицировать объекты оценки.

Анализ объекта  оценки позволяет отнести его  к классу неспециализированной недвижимости (п.3.1 Стандарта), т.е. к недвижимости, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается  и арендуется на открытом рынке.

Дальнейший  анализ позволяет отнести здание в целом к категории недвижимости для бизнеса (пункт 6.4 Стандарта).

Ликвидность объекта  недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на сооружения аналогичные оцениваемому объекту  недвижимости на локальном рынке. Величину ликвидности удобно характеризовать величиной срока экспозиции, то есть длительностью необходимого маркетингового периода, адекватного оцениваемому объекту.

В отношении  такого объекта, как торгово-офисное  здание следует отметить, что его  продажа может быть осуществлена двумя способами:

• по частям, прежде всего, в рассрочку арендаторам торговых и офисных площадей, заинтересованным в снижении их расходов на аренду;
• целиком, инвестору, заинтересованному в получении в будущем рентного дохода.

По мнению Оценщика, подтверждаемому опытом продажи аналогичных зданий в Приобском районе в 1997 и Восточном районе в 2000 году ликвидность объекта по первому варианту эквивалентна 6 месяцам экспозиции. Срок экспозиции по второму варианту может составлять более года и в целом второй вариант в этом отношении менее эффективен.

 

2.1.3 Собственник  здания и его текущее использование

Собственником здания является физическое лицо, известное  Оценщику, но не указываемое в рамках данной работы в соответствии с договоренностями, достигнутыми с собственником.

Здание используется Собственником двояким образом. Часть помещений первого этажа  отведена под офис коммерческой фирмы  Собственника. Другая часть первого  этажа и весь второй этаж отведен  под торговые площади, сдаваемые  собственником в аренду.

Оценщик считает, что текущее использование объекта  допустимо в правовом отношении  и оптимально экономически, т.е. является наиболее эффективным.

На рисунке 4 приведен вид на типичный торговый прилавок, расположенный на первом этаже здания.

Рисунок 4. Типичный торговый прилавок в торговой зоне оцениваемого здания.

 

2.1.4 Выбор  аналога по таблицам УПВС

Аналог для исследуемого объекта выбран по таблице № 1 сборника №33 Укрупненных показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС), утвержденного Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 года [5].

 

В качестве аналога  выбрано здание одноэтажное без  подвала. Фундаменты сборные бетонные. Стены крупнопанельные из ячеистого бетона. Перегородки кирпичные и деревянные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы плиточные, дощатые, цементные и из релина. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение. Группа капитальности I. Объем зданий до 10 000 м3.

Восстановительная стоимость 1 м3 такого здания в рублях для территориального пояса II равна 26,5 рубля/м3.

 

2.1.5 Корректировка  показателя единичной стоимости  аналога

В соответствии с порядком пользования сборниками УПВС необходимо учесть поправки, приведенные в Технической части или в примечаниях к отдельным таблицам сборника.

В соответствии с п. 8 сборника 33 необходимо внести поправку для I климатического района, коэффициент которой равен 1,14.

 

26,5 х 1,14 = 30,21 рубля/м3

 

В соответствии с п. 9 сборника 33 необходимо внести поправку на 7-ми бальную сейсмичность Бийска, коэффициент которой равен 1,04.

 

30,21 х 1,04 = 31,42 рубля/м3

 

В соответствии с “Разъяснениями по вопросам оценки при использовании сборников УПВС” [6] материал стен – важнейший фактор, влияющий на стоимость здания. Поэтому необходимо внести поправку на отсутствие у аналога облицовки фасада.

Доля облицованной поверхности стен в их общей поверхности  равна 45/(45*2+36*2) = 27,78 %. Коэффициент поправки на обкладку кирпичом стен равен 1,08 (Разъяснения), отсюда получаем единичную стоимость в размере:

 

31,42*(1+0,08*0,2778) = 32,12 рубля/м3

 

2.1.6 Определение  восстановительной стоимости (С₆₉)

Восстановительная стоимость  в ценах 1969 года определяется перемножением единичной стоимости на строительный объем здания. При этом в соответствии с «Разъяснениями…» здания крупнопанельные и блочные, объем которых превышает максимальный по аналогу (10 000) на 50 м3 и более, оцениваются раздельно. Сначала оценивается максимальный объем, предусмотренный для данного аналога, а остальной объем переоценивается по той же стоимости метра кубического с применением коэффициента 0,98:

 

С₆₉ = 32,12*(10000+(14580-10000)*0,98) = 465 318 рублей

.

2.1.7 Приведение стоимости к дате оценки (С_ТЦ)

 

Пересчет стоимости  из условий одного базового года строительства  в последующий осуществляется по формуле 7:

Формула 7

где:

С_II - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах II базового года строительства;

С_I - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах I базового года строительства;

И_I-II - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года;

К_I-II - территориальный коэффициент пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года.

 

Для перевода сметных  цен, действующих с 1.01.69г в уровень 1.01.84г, практикующими специалистами используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек" [11].