Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания (на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

 

В соответствии с данным постановлением территориальный  коэффициент для Алтайского края равен 1,06, а индекс пересчета стоимости  строительства в сфере «Торговля» из условий 1969 в условия 1884 года равен 1,17. Отсюда получим:

 

С₈₄ = 465 318 * 1,17 * 1,06 = 577 087 рублей

 

Приведение восстановительной  стоимости оцениваемого объекта  к дате оценки и учет издержек, не включаемых в сборники УПВС, производится по формуле 8:

 

С_ТЦ = С₈₄ * К_84-ТЦ * НДС * ДКИ * ПП  (8)

 

где:

С_ТЦ - восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах на дату оценки;

С₈₄ - восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах 1984 базового года;

И_84-ТЦ - индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984 в текущие цены по данным справочника Ко-Инвест (22,741);

НДС – поправка на налог  на добавленную стоимость (20 %);

ДКИ – дополнительные косвенные  издержки строительства (15 %);

ПП – норма прибыли  предпринимателя, финансирующего строительство (20 %).

В скобках приведены значения величин, экспертно принятые для целей настоящего расчета.

 

При этом для расчета коэффициента К_84-ТЦ использованы следующие прогнозные данные справочника КО – ИНВЕСТ [14]:

• Прогноз индекса сметных цен на март 2001 года для Алтайского края составил 21,429;
• Прогноз месячных темпов прироста цен на Строительно-монтажные работы по месяцам 2001 года составил:

• Для апреля - 2,2 %
• Для мая - 2,0 %
• Для июня - 1,8 %

 

Таким образом, прогноз индекса сметных цен  по данным фирмы КО-ИНВЕСТ составил для июня 2001 года величину 22,741.

 

В итоге получим:

 

С_ТЦ = 577 087 * 22,741 * 1,2 * 1,15 * 1,2 = 21 732 110 рублей

 

2.1.8 Определение  остаточной стоимости (С_ОСТ)

 

Расчет остаточной стоимости  здания с учетом износа производится по формуле 9:

 

С_ОСТ = С_ТЦ * (1 – S)   (9)

 

где:

С_ОСТ – остаточная стоимость здания с учетом износа;

S - величина совокупного  износа, в долях;

 

В теории оценки принято выделять три вида износа:

• физический;
• функциональный (моральный);
• внешний

Три этих вида износа дают совокупный износ объекта S:

 

S = 1- (1-F)*(1-V)*(1-E)  (10)

 

где:

F, V, E - величины  физического, морального и внешнего  износа.

 

2.1.8.1 Физический износ (F)

 

Физический  износ – это потеря стоимости  вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

 

Физический  износ принято разделять на два  вида: устранимый (устраняется проведением  текущего ремонта) и неустранимый.

 

Для оценки неустранимого  физического износа применен метод "эффективного возраста", в котором износ равен израсходованной доле продолжительности экономической жизни рассматриваемого объекта или его элемента:

 

F = EA / NL,  (11)

где:

F - степень неустранимого  физического износа;

NL - продолжительность  экономической жизни; 

EA - эффективный возраст.

 

Расчет износа по отдельным конструктивным элементам  с учетом их веса и сроков службы на момент оценки приведен в таблице 3.

 

Таблица 3. Расчет физического износа

Наименование  конструктивного элемента	Удельный вес  по УПВС, %	Нормативный срок службы, лет	Износ по сроку  службы, %	Накопленный износ, %
	УВi	NLi	Fi=EAi/NLi	Fi=УВi*Fi
Фундаменты	4	100	28	1,12
Стены/перегородки	12	100	28	3,36
Перекрытия	13	100	28	3,64
Кровля	23	50	6	1,38
Полы	9	100	3	0,27
Проемы	6	30	10	0,60
Отделочные работы	4	30	10	0,40
Сантехнические  и электротехнические устройства	23	30	10	2,30
Прочие работы	6	30	10	0,60
ИТОГО	100			13,67 %

 

При проведении расчета учитывался возраст здания на момент оценки: NL_i=28 лет (1973 года постройки), а также возраст отдельных конструктивных элементов, отличающийся от возраста здания в целом. В частности возраст полов, внутренней отделки, кровли и облицовки фасада составляет 3 года, т.к. капитальный ремонт с заменой этих элементов проведен в 1998 году.

 

2.1.8.2 Функциональный износ (V)

 

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости  вследствие относительной неспособности  данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный  износ может быть устранимым и  неустранимым. Износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или  замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональный  износ проявляется в несоответствии свойств объекта современным  требованиям рынка.

В ходе настоящего исследования признаков функционального  износа не обнаружено.

 

2.1.8.3 Внешний износ (E)

 

Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, финансовых или законодательных  условий, действием факторов неблагоприятной экономической, политической и экологической среды, в которой находится исследуемый объект.

В ходе настоящего исследования признаков внешнего износа не обнаружено.

Таким образом, остаточная стоимость  здания с учетом износа составит:

 

С_ОСТ = С_ТЦ * (1 – 0,1367) = 18 761 330 рублей

 

2.1.9 Определение  стоимости земельного участка

 

Так как земельный участок, на котором расположен объект, находится  у собственника объекта не на праве  собственности, а в пользовании, то его стоимость в расчет не принималась.

Кроме того, рынок земельных  участков в городе не сформировался, что не позволяет достоверно определить рыночную стоимость участка земли  даже в случае наличия на данный участок права собственности.

Вместе с тем отметим, что расхождение в стоимости  объекта оценки, полученной в рамках доходного подхода, со стоимостью, полученной в затратном подходе, возможно, относится к стоимости земельного участка.

Это позволяет  найти ориентир стоимости земельного участка по теории остатка (техника  остатка для земли).

 

2.1.10 Вывод об ориентире рыночной стоимости объекта (V_Z)

В результате анализа объекта  исследования в рамках затратного подхода  нам удалось сделать обоснованное предположение о величине ориентира  рыночной стоимости исследуемого объекта, равной денежной сумме

 

18 760 000

/восемнадцать  миллионов семьсот шестьдесят  тысяч/ рублей

 

Использование иных ориентиров в результате дальнейшего  анализа объекта в рамках доходного  и рыночного подходов позволит сделать  более обоснованный вывод о величине рыночной стоимости объекта.

 

2.2 Оценка объекта  в рамках Доходного подхода

 

Ниже приведено  описание и оценка объекта с точки  зрения доходного подхода.

 

2.2.1 Последовательность  оценки

 

Объект может  быть оценен как дающая рентный доход  недвижимость. Методики оценки в рамках доходного подхода можно разделить на три группы:

• по будущим денежным потокам
• по активам
• по текущей деятельности

 

Каждый из этих трех подходов имеет свои, четко  определенные области применения, определяемые, как правило, уровнем сложности  объекта и объемом информации о нем.

 

Из этих трех методик наибольшую привлекательность  имеет последняя. Она не предполагает никаких прогнозов и проектов, максимально проста и, благодаря  этому, часто применяется. Это несколько  разновидностей оценки источника доходов  по его текущей эффективности. Она хороша тогда, когда предприятие стабильно работает и не предполагается что-либо существенно менять. Самый простой вариант близок к методу дисконтированных потоков, но используется не прогноз денежных потоков, а предположение об их постоянстве. Будущий денежный поток предполагают равным нынешнему потоку.

 

В случае если в  отношении объекта могут быть сделаны обоснованные предположения, касающиеся его доходности в новых, несколько измененных условиях, такой  подход также может быть применен. Например, если часть помещений сдается собственником в аренду, а другая часть используется для собственной деятельности, то при наличии устойчивого спроса на рынке на сдаваемые в аренду помещения, можно ожидать предсказуемого увеличения доходов собственника после принятия им решения о сдаче в аренду всего имеющегося имущества.

 

Другой, более  сложный, путь основан на предположении, что схожие предприятия имеют  одинаковый коэффициент P/E, отношение  цены компании к величине ее дохода. Тогда ищется информация о сделках с другими компаниями той же отрасли и на их основе определяется стоимость рассматриваемой фирмы.

 

План проведения данной оценки состоит в следующем:

 

• следует, собрав необходимые данные о рыночной среде, сделать обоснованные выводы о размере потенциального валового дохода (PGI);
• оценить вероятные потери дохода (ПД) в результате вакансий и неплатежей и рассчитать на этой основе действительный валовой доход (EGI);
• Учесть постоянные и операционные расходы, а также резервы на замещение и восстановление быстро изнашивающихся элементов и сделать вывод о размере чистого эксплуатационного дохода от объекта (NOI).
• Из анализа присущих исследуемому сектору рынка рисков определить ставку капитализации (R) и рассчитать рыночную стоимость объекта (V) методом капитализации дохода.

 

2.2.2 Анализ  рыночной среды

 

Рынок аренды офисных  и торговых площадей в городе Бийск  сформировался около четырех  лет назад и на момент оценки является конкурентным среднеразвитым сектором рынка.

Рынок рублевый, долларизации сектора рынка не наблюдается.

 

В связи с  развитием в городе предпринимательской  деятельности и ограниченными возможностями  по застройке центральных улиц спрос  на арендуемые офисные и торговые территории высок и постоянно  растет.

 

2.2.3 Анализ  уровня арендных ставок

 

Арендные ставки на офисные и торговые площади  различаются между собой, а также  зависят от типа сдаваемых в аренду помещений и условий договора аренды.

Для офисной  недвижимости характерна сдача площадей в аренду на длительные сроки с  ежеквартальной или ежемесячной выплатой арендной платы, которая, как правило, не включает охрану и оплату коммунальных услуг, оплачиваемых арендаторами самостоятельно либо по отдельным счетам.

 

Из таблицы 4 виден разброс арендных ставок долгосрочных договоров аренды, заключенных и действующие на момент оценки на объектах офисной недвижимости в районе расположения объекта оценки.

 

Таблица 4. Основные характеристики договоров аренды

 

№	Тип арендатора	Арендная ставка, рублей/м2*месяц	Особенности арендуемых помещений
1	Отделение банка	85,17	Хорошая отделка
2	Риэлтерская фирма	35,71	Комната с телефоном
3	Различные	16,67-29,17	Муниципальная ставка