Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания (на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

D_t2 - период с момента возможной реализации объекта залога по ликвидационной стоимости (t_рл) до момента возможной реализации объекта залога по рыночной стоимости при “разумно долгом” сроке его реализации (t_рд).

 

Графически изложенное можно  отразить следующим образом (см. рисунок 2).

В общем случае величина ликвидационной стоимости  определяется выражением 1 (модифицированное для целей данной работы соотношение  из публикации [17]):

 

С_Л = С_Р * [1– f(t) / (К_ВП * |E|)]  (1)

 

где:

С_Л – ликвидационная стоимость;

С_Р – рыночная стоимость;

f(t) – функция, зависящая от времени;

К_ВП – поправочный коэффициент, учитывающий соотношение между вероятностью продажи товара в конкретный момент времени и значением его ценовой эластичности;

E – ценовая эластичность спроса.

 

При этом ценовая  эластичность определяется как отношение  изменения спроса к изменению  цены товара:

 

E = Dq / Dp,  (2)

 

где:

Dq – изменение спроса, %;

Dp – изменение цены товара, %.

 

Поскольку коэффициенты эластичности различаются для кратковременного и долговременного периодов экспозиции, то в приложении к задаче определения ликвидационной стоимости объектов залога следует использовать коэффициенты эластичности кратковременных периодов.

 

Однако данные о величине ценовой эластичности  объектов недвижимости торгово-офисного назначения в Алтайском крае отсутствуют. С учетом этого обстоятельства более предпочтительной кажется методика, согласно которой расчет ликвидационной стоимости (С_Л) проводится на основе известной рыночной стоимости (С_Р) по формуле 3 (преобразованное автором диплома выражение из работы [15]):

 

С_Л = Y(t) * [С_Р(t) * (1 – R_S - R_Л)]/(1 + i)^1+n+m  (3)

 

 

где:

С_Р(t) – прогноз рыночной стоимости на момент неплатежа – t (В простейшем случае стоимость залога в период кредитования не будет расти, и будет равна стоимости на дату получения кредита, хотя в самом неблагоприятном случае она может уменьшаться);

t – время действия ипотечного кредита, измеряемое в периодах его гашения, например при гашении ежемесячно в месяцах;

R_S – поправка, выражающая расходы на продажу объекта (юридическое переоформление прав собственности с должника на кредитора, комиссионные риэлтерам, страхование и т.д.);

R_Л – поправка на риск непродажи объекта в установленный срок или, при более грубой трактовке – относительное снижение стоимости объекта, обеспечивающее стопроцентную вероятность его продажи в заданное время.

i – ставка дисконтирования, равная в данном случае ставке кредита в расчете на период гашения (банк не должен видеть разницы между своевременной выплатой кредита в момент времени t+1 и реализацией залога по цене С_Л за время 1+n+m);

n – срок, прошедший с момента предыдущей выплаты по кредиту до переоформления прав собственности в периодах гашения кредита;

m – типичный или требуемый банком срок реализации объекта залога на рынке в периодах гашения кредита;

 

Y(t) – доля кредита, оставшейся непогашенной к моменту неплатежа. Зависит от вида ипотечного кредита. Различают кредиты, погашаемые методами:

• Шарового платежа (периодически погашаются проценты, а сам кредит гасится единовременно в конце срока кредитования, Y(t) = 1);
• Платеж равными долями (вместе с погашением процентов гасится 1/N–ная доля кредита, N – срок кредитования, Y(t) = (N-t)/N);
• Аннуитетный платеж (кредит погашается вместе с процентами).

 

Приведенная формула 3 имеет очевидные параллели с формулой 1. Это легко видеть, если учесть, что в формуле 3 к текущей дате дисконтируется на время 1+n+m прогнозируемая рыночная стоимость на дату реализации залога, а коэффициент Y(t) с момента выдачи кредита и до первого взноса в его гашение равен единице.

 

Таким образом, формула 3 есть не только более удобная, но и более общая по сравнению  с выражением 1 зависимость, поэтому  в дальнейшем мы будем использовать эту формулу.

 

Чтобы придать  расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, авторами работы [16] был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в таблице 1.

 

Таблица 1. Диапазоны  колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи

 

№  п/п	Функциональное  назначение объекта	Размах диапазона  колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, %
1.	Офисные здания и помещения:  - 1998 год  - 1999 год  - 2000 год	45-68  41-60  34-58	56  51 46
2.	Торговые здания и помещения:  - 1998 год  - 1999 год  - 2000 год	43-57  40-54  33-47	50 47 40
3.	Складские и  производственные здания и помещения:  - 1998 год  - 1999 год  - 2000 год	42-62  44-53  36-46	52 49 41

 

В результате анализа  данных таблицы 1 была выявлена тенденция  изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).

 

1.3 Подходы к оценке  стоимости

 

При определении  стоимости объектов оценки используют три основных подхода:

 

- затратный подход;

- рыночный подход;

- доходный подход.

 

В теории оценки считается, что при правильном применении все  три подхода должны давать одинаковый результат. Однако на практике, каждый из этих подходов часто приводит к получению различных стоимостных характеристик объектов. Сравнительный анализ каждого подхода применительно к конкретному оцениваемому объекту позволяет взвесить достоинства и недостатки использованных в рамках подхода методов и, присвоив полученным результатам определенные веса, сделать окончательное суждение о стоимости имущества.

 

1.3.1 Затратный  подход

 

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости  объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора  в приобретении объекта и исходит  из того, что покупатель, проявляя должную  предусмотрительность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется, например, получение соответствующего участка под застройку и возведение  аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

При оценке недвижимого имущества  затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта, имевших место в прошлые годы. Для этого широко используется соответствующая нормативная база "до перестроечного" периода.

В советские времена цены на строительно-монтажные работы и материалы были относительно устойчивы, поэтому все стоимостные показатели рассчитывались для условий конкретного (базового) года (например: 1969, 1984, 1991). Пересчет сметных норм регламентировался соответствующими постановлениями, разрабатываемыми Государственным комитетом СССР по делам строительства совместно с различными отраслевыми министерствами и ведомствами.

Основой для получения  текущей восстановительной стоимости  недвижимости могут служить как  данные проектно-сметной документации, так и укрупненные ценовые показатели по типовым зданиям и сооружениям, сгруппированным в "Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости" (УПВС), "Сборниках укрупненных показателей стоимости строительства" (УПСС) и другой подобной литературе.

 

Недостатком такого метода является возможное существенное отличие  средних стоимостных показателей  и индексов инфляции от реалий рынка. Так, например, Председатель Правления  Московского отделения РОО, к.т.н. Е. Нейман и руководитель департамента института “ОРГЭНЕРГОСТРОЙ” М. Сутупов, считают, что: “опыт переоценки с использованием индексов удорожания Госкомстата зачастую приводит к нереальным значениям стоимости основных фондов предприятий, и как следствие, искажению фактического финансового положения предприятий”. [Материалы III Международной конференции Российского общества оценщиков “ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ В ЭКОНОМИКЕ ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА” 27 -28 ноября 1996 года].

К достоинствам затратного подхода относится его относительная  простота и высокая степень методической проработки. Данный подход для некоторых уникальных объектов часто является единственным доступным.

 

Госстрой России разработал новую систему оценки недвижимости, которую планируется скоро внедрить. Ее применение, по словам руководителей Госстроя, приведет к тому, что инвентаризационная стоимость объектов недвижимости станет соответствовать рыночной.

Новая методика будет базироваться на так называемой объемно-восстановительной оценке, введенной в 1963 году и по-прежнему действующей. Согласно этой оценке, стоимость квадратного метра здания определяется следующим образом: объем помещения делится на площадь, а полученное число умножается на два коэффициента - характеризующих материал, из которого здание построено, и возраст здания.

Планируется, что по новой схеме объемно-восстановительная оценка дополнится рядом коэффициентов, которые учитывают максимум индивидуальных характеристик оцениваемого помещения. Они должны отражать месторасположение здания, особенности конструкции и архитектурного стиля, наличие или отсутствие коммунальных удобств, удаленность от транспортных магистралей и множество других моментов, которые, как правило, и определяют рыночную стоимость недвижимости. Это означает, что даже одинаковые квартиры в одном подъезде, но на разных этажах могут быть оценены в рамках затратного подхода по-разному.

 

Поскольку оценка в рамках затратного подхода базируется на величине затрат по воссозданию  нового аналогичного объекта или  нового объекта аналогичной полезности, важной составной частью затратного анализа является расчет износа.

 

Здесь мы подробнее  остановимся на неустранимом физическом износе, как наиболее важном виде износа в применении к оценке стоимости.

Неустранимый  износ предполагает, что затраты  на его исправление превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Кроме него различают устранимый износ, который предполагает, что затраты на его исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический  износ обычно выражают в виде относительной  доли или в процентах от полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения изнашиваемого имущества, в данном случае, улучшения земельного участка.

 

Методы определения  неустранимого физического износа можно условно разделить на пять групп:

Метод непосредственного осмотра: суждение о величине износа по результатам осмотра выносится оценщиком на основании собственного практического опыта или заключения эксперта;

Методы учета  возраста: метод экономической жизни предусматривает вычисление неустранимого физического износа как отношения эффективного возраста к сроку экономической жизни;

 

Метод покомпонентного  анализа: анализ износа узлов (инжиниринговый метод) предполагает использование для вычисления неустранимого физического износа объекта сведений о величине износа узлов и весов стоимости этих узлов в стоимости всего объекта;

 

Метод рыночных сравнений: на основе цен сделок с сопоставимыми объектами недвижимости оценщик пытается определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сопоставимого объекта вычитается из затрат на его воспроизводство в первоначальном виде. В результате получается сумма накопленного износа по каждому из сопоставимых объектов. В данном методе не различаются причины износа. Тем не менее, он признается наиболее точным.

 

Метод доходной оценки износа: основан на сравнении степеней ожидаемой полезности оцениваемого и нового объекта, согласно которому результатом возникновения неустранимого физического износа является уменьшение остаточного срока службы доходного объекта.

 

У каждого из этих методов есть свои недостатки:

• Метод непосредственного осмотра не предусматривает расчет физического износа;
• Методы учета возраста предполагают наиболее простую модель расчетов, при которой физический износ прямо пропорционален сроку службы объекта. Эта модель не подкреплена какими-либо теоретическими обоснованиями;
• Метод рыночных сравнений наилучшим образом позволяет учесть совокупный износ объекта, если имеется возможность правильно вычислить величины ПВС сопоставимых объектов. Он не предусматривает выделение величины физического износа;
• Метод доходной оценке сложен в применении и требует большого объема исходных данных.

 

1.3.2 Доходный  подход

 

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.