Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания (на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

Несмотря на внешнюю простоту данной посылки  именно доходный подход в наибольшей степени поддается математическому моделированию.

 

В практике оценки в рамках доходного подхода выделяют два основных метода:

 

• метод прямой капитализации (удобен при равновеликих во времени платежах);
• метод дисконтирования денежных потоков (используется при меняющемся в ходе типичного периода владения потоке доходов).

 

В частности последним  методом удобно рассчитывать стоимость  имущества, которое для приведения его к состоянию доходного  имущества требует осуществление  затрат. Например, этим методом могут оцениваться недостроенные здания, планируемые производства, объекты, которым предстоит переоборудование, модернизации, ремонт с последующей коммерческой эксплуатацией. Во всех этих случаях прямая капитализация не применима.

 

Важной идеей доходного подхода является идея о зависимости стоимости денег от времени. Согласно этой идее некоторая сумма, получение которой ожидается нами в предсказуемом будущем, эквивалентна другой сумме, имеющейся у нас уже сегодня. И наоборот, имеющаяся у нас сегодня денежная сумма должна в будущем принести нам более высокую сумму. Скорость, с которой должна прирастать денежная масса определяется характеристиками рынка, ожиданиями инвесторов, величиной и характером инвестиционных рисков. Эта скорость имеет внешнее выражение в виде ставки сложного процента, а соответствующее выражение связи между текущей и будущей стоимостью активов имеет вид 4:

 

FV = PV * (1 + i)ⁿ   (4)

 

где:

FV – будущее значение стоимости (Future Value);

PV – текущее значение стоимости (Present Value);;

i – ставка сложного процента;

n – число периодов накопления стоимости.

 

Обратная операция приведения будущих доходов к  текущей дате называется дисконтированием и очевидно из выражения 4.

 

Основной формулой метода капитализации является соотношение 5, с помощью которого связывается величина периодического дохода с текущей стоимостью приносящего доход объекта:

 

PV = I / R,   (5)

 

где:

I – величина периодического дохода;

R – коэффициент капитализации.

 

В терминах оценки недвижимости коэффициент капитализации состоит из дохода на инвестиции и возмещения вложений, в то время как в экономических терминах коэффициент капитализации определяется просто как ставка дохода на инвестиции [4].

Возмещение  капитала необязательно в тех  случаях, когда доход, прогнозируемый от инвестиций, будет равновеликим длительное время или когда ожидается, что капитальная стоимость актива останется неизменной. В этом частном случае коэффициент капитализации равен ставке процента R=i.

 

К основным недостаткам  доходного подхода относится трудность его применения по отношению к объектам, не приносящим дохода, или таким объектам доход от которых не очевиден [13].

 

1.3.3 Рыночный  подход

 

Рыночный подход, часто называемый прямым сравнительным  анализом продаж, основан на том, что  субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным  с оцениваемыми объектами (аналоги). Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

 

Рыночный подход способен давать приближенные результаты даже в условиях крайней нехватки информации, будучи же обеспечен надежной информацией в достаточном количестве, данный подход становится чрезвычайно надежным.

 

Важным методом  данного подхода является метод внесения поправок, рассчитываемых на основе анализа так называемых парных продаж. Парной продажей называется такая совокупность двух независимых продаж различных объектов, при которой совпадают все свойства проданных объектов, кроме одного. Если при этом на заключение сделок не повлияли какие-либо искажающие картину факторы, то по величине разницы в цене сделок можно судить о влиянии на цену фактора, по которому различались сопоставляемые продажи.

 

Практика оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим технико-эксплуатационным характеристикам не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного (совместного) влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта.

Следует подчеркнуть, что методика анализа иерархий дает корректные результаты, когда выбранные  аналоги своими характеристиками "накрывают" параметры оцениваемого объекта. Например, если на рынке представлены здания, в которых требуется или выполнен косметический ремонт, то невозможно объективно через их стоимость рассчитать поправку на евроремонт. В данном случае необходимо либо выполнять аппроксимацию (здесь велика вероятность большой погрешности), либо рассчитывать стоимость без ремонта и добавлять затраты на проведение евроремонта.

 

Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение  этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, диаметрально противоположная - практически отсутствует аналитическая информация, относительно небольшое количество сопоставимых объектов, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д.

Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят наибольшую точность по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости [20].

Необходимо  напомнить, что метод валовой  ренты основывается на объективной  предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM).

Метод валовой  ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

 

В общем виде алгоритм применения метода валовой  ренты состоит из следующих этапов:

Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым  объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле 6:

 

GRM = PV / PGR    (6)

где:

GRM - валовой  рентный мультипликатор;

PV - цена продажи  (предложения) сопоставимого объекта;

PGR - потенциальная  валовая рента соответствующего  сопоставимого объекта.

Рассчитав несколько  значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины потенциальной валовой  ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.

 

Валовой рентный  мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

 

Недостатком рыночного подхода является трудность его применения при недостаточном количестве рыночных данных о сделках с аналогами. К достоинствам подхода относится его наглядность и большая ориентированность на реальный рынок. Именно в рамках данного подхода осуществляется так называемая бытовая оценка, проводимая ежедневно непрофессионалами для целей повседневных нужд. Особенно удобен данный подход в применении к массовым продажам, таким как продажа типовых квартир в черте города.

 

1.4 Требования к отчету  об оценке

 

Требования к оформлению и содержанию отчета об оценке сформулированы в 135-ФЗ и применяемых Оценщиками стандартах. Ниже мы остановимся на требованиях 135-ФЗ, поскольку, как отмечалось ранее, стандартов, обязательных к применению, в России не существует.

 

Следует отметить, что настоящая работа удовлетворяет этим требованиями лишь постольку, поскольку это не противоречит природе учебного исследования и учебному заданию.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены  в статье 11 Закона и состоят в  следующем:

Надлежащим  исполнением оценщиком своих  обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное  составление в письменной форме  и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

 

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

 

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а  иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

 

В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 

Отчет может  также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.