По оценке стоимости объекта недвижимости

    Ктек =62,1 – коэффициент перехода в текущие цены, письма РЦЦС на 4 квартал 2010 года

    Ккр– коэффициент климатического района (Хабаровск относится к 5 территориальному поясу, 1 климатическому району, Ккр  = 1,09)

    Св = 2893,4*26,4*1,19*1,51*62,1*1,09 = 8979637,4 руб. 

     Стоимость объекта оценки с учетом НДС

     Соо = Св * НДС= 8979637,4 * 1,18 = 10595972,17 руб.

     Стоимость с предпринимательской прибылью

Спп = 9530269* 1,2 = 12715166,6 руб.

1. Определение износа

1. Определение физического  износа

Таблица 1

     Определение исправимого физического износа (отложенный ремонт)

       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 2

     Неисправимый  физический износ короткоживущих элементов

       

     Таблица 3

     Определение эффективного возраста объекта оценки

       

     Таблица 4

     Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов

       
 
 

     Таблица 5

     Физический  износ (исправимый и неисправимый)

     

2. Определение функционального  износа

     В ходе осмотра объекта недвижимости были выявлены недостатки, требующие  замены и модернизации:

     Стоимость пожарной сигнализации, включая установку

     Стоимость 1 м² = 120 рублей

     370 * 120 = 44400 руб.

     Итого

     И функц. = 44400 рублей

     Для своего здания, площадью 370 м2 мне потребуется 44400 рублей при установке пожарной сигнализации.

3. внешний экономический износ

 

     где К_нез = 8 коэффициент потери от незагруженностив % от ПВД.

     ПВД – потенциальный валовый доход, определяемый по формуле:

    ПВД = Аст × Sо.о. × К12= 600 × 370 × 12 = 2664000руб,

     где А_ст  = 600руб/м²,арендная ставка за 1 м² аренды в месяц;

     Арендную  ставку принимаем исходя из задания.

     Ивн = = 932283,46

1. Расчёт  совокупного износа

     Совокупный  износ объекта оценки определяется по формуле:

     Исов = Ифиз + Ифунк + Иэк

     Исов  =8018572 + 44400 + 932283,46 = 8995255,46

4. Определение стоимости земельного участка

     Земельный участок, площадью 400 м²расположен в Железнодорожном районеДата проведения оценки 01.04.11 года.

     Методом капитализации находим стоимость земельного участка.

     С_з.у.= РД / R

     где: РД – рентный доход,

     R – Ставка капитализации.

     Рентный доход определяется по формуле:

     РД = S_з.у. * Р *К_{видадеят.}

     где: S_з.у.= 400 м² – площадь земельного участка,

     Р – рента, для 30 зоны города размер земельного налога равен 62,08

     К_{видадеят} = 12– коэффициент вида деятельности помещения (розничная торговля с реализацией товаров промышленного назначения (прочие товары) пункт 1.1.5).

     РД = 400*62,08 * 12 = 297984 руб.

     Ставка  капитализации определяется по формуле:

     R = БС + Р+НВК

     Вычисление  ставки капитализации приведено  в доходном подходе.

     R= 22,86%

     Стоимость объекта определяется по формуле:

     =297984 / 22,86% =1303517,06 руб.

   Итоговая  стоимость по затратному подходу:

     ,

     Где С – итоговая стоимость объекта  оценки;

     С_в – восстановительная стоимость объекта оценки;

     С_зу – стоимость земельного участка.

     С= 12715166,6 - 8995255,46 + 1303517,06 = 5023428,2

     Стоимость объекта, полученная затратным подходом, равна5 миллионов 23 тысячи428 рублей (5 023 428)

5. сравнительный подход

     В процессе анализа рынка были подобраны следующие объекты (таблица №5.1), пригодные для выполнения оценки расчётов стоимости сравнительным подходом.

     Таблица 5.1

     Объекты Аналоги