По оценке стоимости объекта недвижимости
Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Ноября 2011 в 02:19, курсовая работа
Описание
Цель курсовой работы заключается в расширении теоретических знаний в области оценочной деятельности, а также определение рыночной стоимости про-мышленного помещения.
Задача курсовой работы:
• дать формулировку видов стоимости, принципов и методов оценки по выбранному варианту работы;
• отразить различные подходы и методы к оценке объекта или его элементов, включая обоснование конкретных расчетов различных видов стоимости.
Содержание
введение 3
1. краткое изложение основных факторов 4
2. анализ среды местоположения объекта оценки 5
3. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом 6
1.1. Определение износа 7
2. Определение функционального износа 9
3. внешний экономический износ 9
3.1. Расчёт совокупного износа 9
4. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж 9
5. сравнительный подход 10
6. доходный подход 12
1. Потенциальный валовой доход (ПВД) 12
2. Действительный валовой доход (ДВД) 12
3. Чистый операционный доход (ЧОД) 12
4. Резерв на замещение – амортизация строительных элементов объекта: 12
7. Расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения 14
8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 15
8. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки 19
заключение 22
Список использованной литературы 23
Работа состоит из 1 файл
курсовая работа по оценки недвижимости.docx
— 250.51 Кб (Скачать документ)- ОР – операционные расходы - денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.
где:
- УПОСТ - Условно-постоянные;
- УПЕР - Условно-переменные;
- РЗАМ - резерв замещения.
Делятся на 3 группы:
- Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:
- налог на имущество (2,2 % от остаточной стоимости с учётом физического износа)
= 93931,892
- страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 46965,946
- заработная плата:
- Директор – собственник – 60 тыс. руб
93931,892 + 46965,946+60000= 200897,838руб./год
- Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.
= 43%*40837144 = 17559971,92 руб.
- Резерв на замещение =49452,097
200897,838+17559971,92+5650+
40837144-17794036,76 = 23043107,24руб.
- Ставка капитализации:
= 22,86%
- Стоимость объекта:
= 23043107,24 / 22,86% = 100800994,1руб.
- Срок окупаемости проекта:
где:
- Сзатр – итоговая стоимость объекта по затратному подходу.
= (12715166,6+8018572) /
23043107,24 = 8лет
- Рентабельность:
= 23043107,24
/ (12715166,6+8018572) = 1,11
Магазин
запчастей:
Определение доходов:
- Потенциальный валовой доход (ПВД):
где:
- S = 370 м2 – площадь объекта недвижимости, м2
- АСТ = 950 руб./м2 – ставка аренды за 1м
ПВД = 370*950*12 = 4218000руб.
- Действительный валовой доход (ДВД):
ДВД = ПВД – потери + прочие доходы.
Потери обусловлены 2 факторами:
- От неплатежей (1,3% от ПВД)
1,3%*4218000= 54834 руб.
От недозагрузки (12% от ПВД) = 12%*4218000 = 506160 руб.
ДВД = 4218000-54834-506160 = 3657006 руб.
- Чистый операционный доход (ЧОД):
где:
- ОР – операционные расходы - денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.
где:
- УПОСТ - Условно-постоянные;
- УПЕР - Условно-переменные;
- РЗАМ - резерв замещения.
Делятся на 3 группы:
- Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:
- налог на имущество (2,2 % от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 93931,892
- страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 46965,946
42348,04
- заработная плата:
- директор - собственник - 50 тыс. руб.
93931,892 + 46965,946+ 50000 = 190897,838 руб./год
- Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.
= 25%*3657006 = 914251,5 руб./год
190897,838+914251,5+5650+
=
3657006-1138316,338=2518689 руб.
- Стоимость объекта:
= 2518689/22,86% = 11017887,14 руб.
- Срок окупаемости проекта:
(12715166,6+8018572)/2518689 = 18 лет
где:
- Сзатр – итоговая стоимость объекта по затратному подходу.
Рентабельность:
= 2518689/(12715166,6+8018572) = 0,53627984
Вывод: На основании проведенного анализа видно, что наиболее эффективным использованием здания является парикмахерская: так как, стоимость объекта больше, чем у остальных вариантов использования:
- Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Метод анализа иерархий:
Применение метода анализа иерархий происходит в четыре этапа:
- Структурирование проблемы в иерархическом виде:
- наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального инвестора и продавца;
-
количество и полнота (
-
наличие в подходах
-
использование в подходах
- Построение расчетной модели значимости критериев
- Распределение критериев по подходам
- выявление удельных весов для каждого подхода
Таблица 11
Присвоение условных обозначений критериям
| Формулировка критерия | Обозначение |
| Наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального инвестора и продавца | К1 |
| Количество и полнота данных, которые используются в исследовании объекта оценки | К2 |
| Наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний | К3 |
| Использование
в подходах параметров, характеризующих
специфические особенности |
К4 |
Таблица 12
Сравнение оценочных подходов по критерию К1
| Критерий | Над
критерием |
Насколько важнее | Присвоен балл |
| К1 | К2 | Незначительное преимущество | 3 |
| К1 | К3 | Существенное преимущество | 5 |
| К1 | К4 | Незначительное преимущество | 3 |
| К2 | К3 | Существенное преимущество | 5 |
| К2 | К4 | Очевидное преимущество | 7 |
| К3 | К4 | Существенное преимущество | 5 |
Таблица 13
Вычисление весов критериев
| Критерий | К1 | К2 | К3 | К4 | Расчет | Вес критерия |
| К1 | 1 | 3 | 5 | 3 | (1∙3∙5∙3)1/4=2,59 | 2,59/5,42=0,48 |
| К2 | 1/3 | 1 | 5 | 7 | (1/3∙1∙5∙7)1/4=1,85 | 1,85/5,42=0,34 |
| К3 | 1/5 | 1/5 | 1 | 5 | (1/5∙1/5∙1∙5)1/4=0,67 | 0,67/5,42=0,12 |
| К4 | 1/3 | 1/7 | 1/5 | 1 | (1/3∙1/7∙1/5∙1)1/4=0,31 | 0,31/5,42=0,06 |
| Сумма | 5,42 | 1 |
Таблица 14
Сравнение оценочных подходов по критерию К1
| Подход | Затратный | Сравнительный | Доходный | Расчет | Вес подхода по критерию |
| Затратный | 1 | 5 | 3 | (1·5·3)1/3=2,47 | 2,47/5,35=0,46 |
| Сравнительный | 1/5 | 1 | 1/3 | (1/5∙1∙1/3)1/3=0,41 | 0,41/45,35=0,08 |
| Доходный | 3 | 5 | 1 | (3∙5∙1)1/3=2,47 | 2,47/5,35=0,46 |
| Сумма | 5,35 | 1 |
Таблица 15
Сравнение оценочных подходов по критерию К2
| Подход | Затратный | Сравнительный | Доходный | Расчет | Вес подхода по критерию |
| Затратный | 1 | 7 | 3 | (1·7·3)1/3=2,76 | 2,76/4,36=0,63 |
| Сравнительный | 1/3 | 1 | 7 | (1/3∙1∙7)1/3=1,33 | 1,33/4,36=0,31 |
| Доходный | 1/7 | 1/7 | 1 | (1/7∙1/7∙1)1/3=0,27 | 0,27/4,36=0,06 |
| Сумма | 4,36 | 1 |
Таблица 16
Сравнение оценочных подходов по критерию К3
| Подход | Затратный | Сравнительный | Доходный | Расчет | Вес подхода по критерию |
| Затратный | 1 | 3 | 1/3 | (1·3·1/3)1/3=1 | 1/3,88=0,25 |
| Сравнительный | 1/5 | 1 | 1/3 | (1/5∙1∙1/3)1/3=0,41 | 0,41/3,88=0,11 |
| Доходный | 5 | 3 | 1 | (5∙3∙1)1/3=2,47 | 2,47/3,88=0,64 |
| Сумма | 3,88 | 1 |