По оценке стоимости объекта недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Ноября 2011 в 02:19, курсовая работа

Описание

Цель курсовой работы заключается в расширении теоретических знаний в области оценочной деятельности, а также определение рыночной стоимости про-мышленного помещения.
Задача курсовой работы:
• дать формулировку видов стоимости, принципов и методов оценки по выбранному варианту работы;
• отразить различные подходы и методы к оценке объекта или его элементов, включая обоснование конкретных расчетов различных видов стоимости.

Содержание

введение 3
1. краткое изложение основных факторов 4
2. анализ среды местоположения объекта оценки 5
3. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом 6
1.1. Определение износа 7
2. Определение функционального износа 9
3. внешний экономический износ 9
3.1. Расчёт совокупного износа 9
4. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж 9
5. сравнительный подход 10
6. доходный подход 12
1. Потенциальный валовой доход (ПВД) 12
2. Действительный валовой доход (ДВД) 12
3. Чистый операционный доход (ЧОД) 12
4. Резерв на замещение – амортизация строительных элементов объекта: 12
7. Расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения 14
8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 15
8. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки 19
заключение 22
Список использованной литературы 23

Скачать (226.17 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Работа состоит из  1 файл

курсовая работа по оценки недвижимости.docx

— 250.51 Кб (Скачать документ)
    • ОР – операционные расходы - денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.
 

     где:

  • УПОСТ - Условно-постоянные;
  • УПЕР - Условно-переменные;
  • РЗАМ - резерв замещения.

     Делятся на 3 группы:

    1. Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:
  • налог на имущество (2,2 % от остаточной стоимости с учётом физического износа)

      = 93931,892

    • страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 46965,946
  • заработная плата:
      • Директор – собственник – 60 тыс. руб

     93931,892 + 46965,946+60000= 200897,838руб./год

  1. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.
 

     = 43%*40837144 = 17559971,92 руб.

    1. Резерв на замещение =49452,097

      200897,838+17559971,92+5650+391+391+2824+2824+1175+3474+3474+2421+276+10267 = 17794036,76 руб. 

     40837144-17794036,76 = 23043107,24руб.

    1. Ставка капитализации:

      = 22,86%

    1. Стоимость объекта:

= 23043107,24 / 22,86% = 100800994,1руб.

    1. Срок окупаемости проекта:
 

     где:

    • Сзатр – итоговая стоимость объекта по затратному подходу.

= (12715166,6+8018572) / 23043107,24 = 8лет 

    1. Рентабельность:

= 23043107,24 / (12715166,6+8018572) = 1,11 

 

     Магазин запчастей: 

     Определение доходов:

  1. Потенциальный валовой доход (ПВД):
 

     где:

  • S = 370 м2 – площадь объекта недвижимости, м2
  • АСТ = 950 руб./м2 – ставка аренды за 1м

     ПВД = 370*950*12 = 4218000руб.

  1. Действительный валовой доход (ДВД):

     ДВД = ПВД – потери + прочие доходы.

     Потери  обусловлены 2 факторами:

  • От неплатежей (1,3% от ПВД)

    1,3%*4218000= 54834 руб.

     От  недозагрузки (12% от ПВД) = 12%*4218000 = 506160 руб.

     ДВД = 4218000-54834-506160 = 3657006 руб.

  1. Чистый операционный доход (ЧОД):
 

     где:

    • ОР – операционные расходы - денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости.
 

     где:

  • УПОСТ - Условно-постоянные;
  • УПЕР - Условно-переменные;
  • РЗАМ - резерв замещения.

     Делятся на 3 группы:

  1. Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:
    • налог на имущество (2,2 % от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 93931,892
    • страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 46965,946

     42348,04

  • заработная плата:
    1. директор - собственник - 50 тыс. руб.

93931,892 + 46965,946+ 50000 = 190897,838 руб./год

  1. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

      = 25%*3657006 = 914251,5 руб./год

     190897,838+914251,5+5650+391+391+2824+2824+1175+3474+3474+2421+276+10267 = 1138316,338 руб. 

     = 3657006-1138316,338=2518689 руб. 

  1. Стоимость объекта:
 

= 2518689/22,86% = 11017887,14 руб.

  1. Срок окупаемости проекта:
 

(12715166,6+8018572)/2518689 = 18 лет

     где:

    • Сзатр – итоговая стоимость объекта по затратному подходу.
 

Рентабельность:

      = 2518689/(12715166,6+8018572) = 0,53627984

     Вывод: На основании проведенного анализа видно, что наиболее эффективным использованием здания является парикмахерская: так как, стоимость объекта больше, чем у остальных вариантов использования:

 

     

  1. Обобщение результатов и  определение итоговой величины стоимости  объекта оценки

     Метод анализа иерархий:

     Применение  метода анализа иерархий происходит в четыре этапа:

  1. Структурирование проблемы в иерархическом виде:
  2. наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального инвестора и продавца;

     - количество и полнота (качество) данных, которые используются в  исследовании объекта оценки;

     - наличие в подходах характеристик,  зависящих от конъюнктурных колебаний;

     - использование в подходах параметров, характеризующих специфические  особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость;

  1. Построение расчетной модели значимости критериев
  2. Распределение критериев по подходам
  3. выявление удельных весов для каждого подхода

     Таблица 11

     Присвоение  условных обозначений критериям

     
Формулировка  критерия Обозначение
Наличие в  подходах возможности отражения  действительных намерений потенциального инвестора и продавца К1
Количество  и полнота данных, которые используются в исследовании объекта оценки К2
Наличие в  подходах характеристик, зависящих  от конъюнктурных колебаний К3
Использование в подходах параметров, характеризующих  специфические особенности объекта  оценки, изменяющих его стоимость К4

     Таблица 12

     Сравнение оценочных подходов по критерию К1

     
    Критерий Над

    критерием

    		 Насколько важнее Присвоен балл
    К1 К2 Незначительное преимущество 3
    К1 К3 Существенное преимущество 5
    К1 К4 Незначительное преимущество 3
    К2 К3 Существенное преимущество 5
    К2 К4 Очевидное преимущество 7
    К3 К4 Существенное преимущество 5
 

     Таблица 13

     Вычисление  весов критериев

     
Критерий К1 К2 К3 К4 Расчет Вес критерия
К1 1 3 5 3 (1∙3∙5∙3)1/4=2,59 2,59/5,42=0,48
К2 1/3 1 5 7 (1/3∙1∙5∙7)1/4=1,85 1,85/5,42=0,34
К3 1/5 1/5 1 5 (1/5∙1/5∙1∙5)1/4=0,67 0,67/5,42=0,12
К4 1/3 1/7 1/5 1 (1/3∙1/7∙1/5∙1)1/4=0,31 0,31/5,42=0,06
Сумма         5,42 1
 

 

     

     Таблица 14

     Сравнение оценочных подходов по критерию К1

     
Подход Затратный Сравнительный Доходный Расчет Вес подхода по критерию
Затратный 1 5 3 (1·5·3)1/3=2,47 2,47/5,35=0,46
Сравнительный 1/5 1 1/3 (1/5∙1∙1/3)1/3=0,41 0,41/45,35=0,08
Доходный 3 5 1 (3∙5∙1)1/3=2,47 2,47/5,35=0,46
Сумма       5,35 1

     Таблица 15

     Сравнение оценочных подходов по критерию К2

     
Подход Затратный Сравнительный Доходный Расчет Вес подхода по критерию
Затратный 1 7 3 (1·7·3)1/3=2,76 2,76/4,36=0,63
Сравнительный 1/3 1 7 (1/3∙1∙7)1/3=1,33 1,33/4,36=0,31
Доходный 1/7 1/7 1 (1/7∙1/7∙1)1/3=0,27 0,27/4,36=0,06
Сумма       4,36 1

     Таблица 16

     Сравнение оценочных подходов по критерию К3

     
Подход Затратный Сравнительный Доходный Расчет Вес подхода по критерию
Затратный 1 3 1/3 (1·3·1/3)1/3=1 1/3,88=0,25
Сравнительный 1/5 1 1/3 (1/5∙1∙1/3)1/3=0,41 0,41/3,88=0,11
Доходный 5 3 1 (5∙3∙1)1/3=2,47 2,47/3,88=0,64
Сумма       3,88 1

Информация о работе По оценке стоимости объекта недвижимости