По оценке стоимости объекта недвижимости

     Корректировки на определение рыночной стоимости  объекта оценки (таблица5.2).

     Таблица 5.2

     Расчёт  рыночной стоимости объекта оценки

       

 

     

6. доходный  подход

     Определим стоимость производственного помещения на основе доходного подхода методом капитализации потока доходов.

     Стоимость объекта (Соб), определяется по формуле:

     ,

     где ЧОД – чистый доход; R – ставка капитализации.

     Определение доходов:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД)

     *12мес.,

     где S = 370 м² – площадь объекта недвижимости, м²;

     Аст = 600 руб./м² – ставка аренды за 1м.

     ПВД = 370*600*12= 2664000 руб.

2. Действительный  валовой доход (ДВД)

     ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

     Потери  на недозагрузку обусловлены 2 факторами:

     От  неплатежей (1,4% от ПВД) = 1,4% * 2664000 = 37296 руб.

     От  недозагрузки (8% от ПВД) = 8% * 2664000 = 213120 руб.

     Прочие  доходы отсутствуют.

     ДВД =2664000-37296-213120 = 2413584 руб.

3. Чистый  операционный доход (ЧОД)

     ЧОД = ДВД – ОР

     где: ОР – денежная величина, необходимая  для нормальной эксплуатации объекта  недвижимости. Делятся на 3 группы:

1. условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

     налог на имущество (2% от остаточной стоимости  с учётом физического износа) = (12715166,6-8018572) * 2% = 93931,892 руб.

     страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости  с учётом физического износа) =(12715166,6-8018572)* 1% = 46965,946руб.

     зарплата  административно-хозяйственного аппарата, включает в себя з/п следующих работников:

     - директор – 50 тыс. руб.

     ИТОГО: 50000*12 = 600000

     У_пост=93931,89+600000+46965,946= 740897,84руб. в год.

2. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности. По заданию условно-переменные расходы составляют 38% от ДВД.

     У_пер. = 2413584*38%= 917161,92 рублей

4. Резерв  на замещение –  амортизация строительных элементов объекта:

 

     где:

• C_эл – стоимость элемента;
• R_б – безрисковая ставка = 7,49% (Ставки рынка ГКО-ОФЗ c 08.12.2010 по 08.12.2010);
• t – нормативный срок службы.

 
     

1. кровля:

     Р кровля = (658646*0,0749)/(1+0,0749)^30-1 = 5650 руб. 

     

2. проемы дверные, оконные:

     Рдвер = (94092*0,0749)/(1+0,0749)^40-1 = 391 руб.

      =  391 руб. 

     

3. отделка:

     Р стены = (329323*0,0749)/(1+0,0749)^30-1 = 2824 руб.

     Р потолки = 2824 руб. 

4. Отопление

     Ротоп. =  (282277*0,0749)/(1+0,0749)^40-1= 1175 руб.

5. Холодное водоснабжение

     Рхол. Вод. = (282277*0,0749)/(1+0,0749)^25-1 = 3474руб

6. Горячее водоснабжение

     Р гор. Вод. = 3474 руб.

7. Канализация

     Р канал. = (282277*0,0749)/(1+0,0749)^30-1 = 2421 руб.

8. Вентиляция

     Рвент. = (282277*0,0749)/(1+0,0749)^60-1 = 276руб.

9. Электрооборудование

     Р эл. = (282277*0,0749)/(1+0,0749)^10-1 = 10267руб 
 

      = 5650+391+391+2824+2824+1175+3474+3474+2421+276+10267+740897,84+917161,92 =

     1691226,76

     ₌

     =2413584-1691226,76 = 722357,24 рублей

     Стоимость объекта оценки = 722357,24 / 22,86% = 3159917,935руб 

7. Расчёт  ставки капитализации  методом кумулятивного  построения

     Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

     1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая  должна быть выплачена инвестору  за использование денежных средств  с учетом риска и других  факторов, связанных с конкретными  инвестициями;

     2) нормы возврата капитала, т. е.  погашение суммы первоначальных  вложений. Причем этот элемент  коэффициента капитализации применяется,  только к изнашиваемой части  активов. 

     где:

• R_б – безрисковая ставка (принимается по депозитам наиболее надежных банков) = 7,49% (Ставки рынка ГКО-ОФЗ c 08.12.2010 по 08.12.2010);
• ∑Р – сумма рисков, связанных с объектом недвижимости;
• НВК – норма возврата капитала принимается по норме амортизации для зданий, зависит от группы капитальности.

     Таблица 10

     Риски вложения в недвижимость

     

     Р= 52 / 10 =5,2% 

     где:

• n = 125 – (2010 – 1980) = 95

 
     

1. Риск низкой ликвидности = 3,72%:

     Поправка  на длительность экспозиции при продаже  производственного помещения, или время для поиска нового арендатора при аренде.

2. Риск управления (риск низкого менеджмента) берётся приблизительно = 5,4%

 
 
 
 
 

 

     

8. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования

     Лучшее  и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям:

• законодательная разрешенность;
• физическая осуществимость;
• финансовая осуществимость;
• максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую прибыль.

     Парикмахерская

     Определение доходов:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

 

     где:

• S = 370 м² – площадь объекта недвижимости, м²
• А_СТ = 950 руб./м² – ставка аренды за 1м

     руб.

2. Действительный валовой доход (ДВД):

     ДВД = ПВД – потери + прочие доходы.

     Потери  обусловлены 2 факторами:

• От неплатежей (1,2% от ПВД)

= 1,2%*4218000 = 50616руб

• От недозагрузки (8% от ПВД)

8%*4128000 = 330240 руб.

     ДВД = 41218000-50616-330240 = 40837144 руб.

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

 

     где: