Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Фактор фонда возмещения:       i        =        0,06  =  0,2286.

                                         (1+i)ⁿ – 1      1,06⁴ – 1

Первый ежегодный  взнос, предназначенный на возмещение инвестиций:

R₁ = D       i        =  50*0,2286 = 11,4296 тыс. руб.

           (1+i)ⁿ – 1

Расчет коэффициента капитализации:

K =    i(1+i)ⁿ =  0,06*1,06⁴ = 0,2886, или K = 0,2286 + 0,06 = 0,2886.

     (1+i)ⁿ – 1       1,06⁴ – 1

Годовая срочная уплата, обеспечивающая возврат инвестиций и получение процентов на вложенный капитал:

Y = 50,0*0,2886 = 14,4296 тыс. руб.

Проверка правильности рассчитанного  коэффициента капитализации и возможности  возмещения инвестиций в намеченный срок:

Y = D = 14,4296 = 49,9986 (= 50,0 тыс. руб.)

K            0,2886

Расчет возмещения инвестиций представим в таблице.

Расчет возмещения инвестиций (тыс. руб.)

Год	D	I	R	Y
1-й	50,0	3,0	11,4296	14,4296
2-й	38,5704	2,3143	12,1153	14,4296
3-й	26,4551	1,5873	12,8423	14,4296
4-й	13,6128	0,8168	13,6128	14,4296
Итого		7,7184	50,0	57,7184

 

Данный пример является иллюстрацией использования возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. Здесь норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации – она  равна фактору фонда возмещения, рассчитанного по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции     0,06    = 0,2286.

                                                                                                                    1,06⁴ – 1

Другая составная часть коэффициента капитализации – ставка процентов на инвестиции. Использование данной методики обеспечивает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

Возврат капитала по фонду  возмещения и безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда)

Предположим, инвестиционная компания вложила капитал в проект, рассчитанный на 3 года и приносящий прибыль 18% годовых, что значительно  превышает среднюю прибыль по данной отрасли. Не имея больше проектов со столь высокой доходностью, руководство компании приняло решение: суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, вновь вложить в другой проект, рассчитанный на 4 года, довольствуясь безрисковой ставкой в размере 8%. Так как 4-летний фактор фонда возмещения при ставке 8% равен:

     0,08    = 0,222,

  1,08⁴ – 1

то общий коэффициент капитализации  составит: 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для определения стоимости этого 4-летнего потока доходов, разделим доход за первый год на рассчитанный коэффициент капитализации. За первый год доход составил 1,5 млн.руб., следовательно, стоимость всего потока будет равна: 1,5/0,402 = 3,73 млн.руб. В годовом доходе отдача на вложенный капитал (процентный доход) составит: 3,73*0,18 = 0,6714 млн.руб., а возврат вложенного капитала – 3,73*0,222 = 0,82806 млн.руб. Проверим этот расчет: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (= 1,5 млн.руб.).

В тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), часть текущего дохода следует рассматривать как возмещение инвестиций, а другая часть текущих доходов будет доходом на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было обеспечено как полное возмещение инвестированного капитала, так и получение дохода по нему. В таких ситуациях коэффициент капитализации должен быть увеличен.

При прогнозировании  роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученной от его перепродажи, можно  рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обеспечивает возврат инвестированного капитала. Коэффициент капитализации в подобных случаях может быть рассчитан как разность между ставкой дисконта и ежегодным процентом прироста капитала.

Рассмотрев методы расчета возмещение капитала, мы установили, что поступающие периодические доходы могут быть разделены на две части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения, которая зависит от продолжительности инвестиционного проекта, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.

Определение стоимости капитала методами остатка является разновидностью метода прямой капитализации и применяются в том случае, когда известны стоимость и требования к доходности здания, сооружений и земли. Если доход от зданий, сооружений или земли превышает ожидаемые размеры, то оставшаяся часть дохода (остаточный доход) относится за счет воздействия другого элемента.

Метод остатка земли

При использовании  этого метода должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а  доход, отнесенный на землю, определяется как остаток после возмещения требований к доходу для зданий и сооружений. Кроме того, здания и сооружения должны быть сравнительно новыми или еще не построенными. Продолжительность их коммерческой эксплуатации, а также их стоимость (или предполагаемые затраты на сооружение) могут быть определены с высокой степенью точности. Цель данного метода – определение стоимости всего объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.

Метод остатка для зданий

  Оценка объекта  недвижимости, возведенного много  лет назад и устаревшего по многим параметрам, представляет значительные трудности. В этом случае при наличии информации о недавних продажах сравнимых земельных участков в данном регионе можно определить стоимость всего объекта недвижимости, используя метод остатка для зданий, который является как бы «обратным» методу остатка от земли. Суть метода сводится к тому, что, зная с достаточной степенью достоверности стоимость земельного участка, из чистого операционного дохода вычитают доход, приписываемый земле. Полученный результат считают доходом, полученным от эксплуатации зданий и сооружений. Капитализировав этот результат, определяют стоимость зданий и сооружений. Просуммировав рассчитанную стоимость зданий и сооружений с определенной ранее стоимостью земельного участка, получают стоимость объекта недвижимости в целом.

Метод остатка для собственности  объекта в целом

При определении  стоимости объекта недвижимости методом остатка для собственности объекта в целом вместо термина «остаток» используется термин реверсия – остаточная стоимость объекта после прекращения поступления потока доходов. Реверсия может быть получена не только по истечении срока экономической жизни объекта (срок. В течении которого здание приносит прибыль), но и при его перепродаже до истечения этого срока.

Довольно точный результата при использовании данного метода можно получить для оценки стоимости недвижимости, когда величина чистого операционного дохода может быть спрогнозирована с достаточной достоверностью на весь период экономической жизни объекта.

Метод расчета общего коэффициента капитализации при использовании метода физического остатка

Структура стоимости  объекта недвижимости может быть охарактеризована соотношением доли стоимости  земельного участка и долей стоимости  зданий и сооружений, расположенных  на этом участке. Если, например, стоимость земельного участка составляет 36% от общей стоимости объекта недвижимости, а стоимость зданий и сооружений – 64%, для определения оценочной стоимости данного объекта рассчитывается общий физический коэффициент капитализации.

Анализ чувствительности

В случае когда предполагается, что  по истечении определенного времени  объект недвижимости будет продан, причем цена перепродажи может колебаться в некотором диапазоне, для определения  текущей стоимости объекта используется коэффициент капитализации, откорректированный с помощью фактора фонда возмещения. Этот метод называется анализом чувствительности.

Инвестор рассматривает вариант  приобретения объекта недвижимости, который обеспечивает получение  ежегодного чистого операционного дохода в размере 72000 руб. и конечную отдачу в 12% на всю цену покупки объекта. Требуется определить текущую стоимость объекта недвижимости, если через 10 лет он будет продан; при этом цены на него могут изменяться по сравнению с текущими ценами на 10 – 25% в большую или меньшую сторону.

Исходя из величины конечной отдачи и предполагаемого срока перепродажи  рассчитаем величину фактора фонда  возмещения 0,12         =  0,057. Далее решение представим в

                                                                 1,12¹⁰ – 1                 

табличной форме:

Изменение цены перепродажи, %	Откорректированный фактор фонда  возмещения	Общий коэффициент капитализации	Оценочная стоимость объекта собственности, руб.
Снижение на 10%	0,057*0,1=0,0057	0,12+0,0057=0,1257	72000:0,1257=572792
Снижение на 25%	0,057*0,25=0,01425	0,12+0,01425=0,13425	72000:0,13425=536313
Повышение на 10%	0,057*(-0,1)=-0,0057	0,12+(-0,0057)=0,1143	72000:0,1143=629921
Повышение на 25%	0,057*(-0,25)=-0,01425	0,12+(-0,01425)=0,10575	72000:0,10575=680851

 

При прогнозировании снижения цен  на объект недвижимости часть первоначального  инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов. Это достигается за счет увеличения коэффициента капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. При этом текущая стоимость объекта снижается, большая часть возвращаемых инвестиций покрывается за счет текущих доходов, а меньшая часть – за счет остаточной стоимости при перепродаже.

При прогнозировании возможного повышения цен на объект недвижимости действуют в обратном порядке: снижают коэффициент капитализации по сравнению с требуемой ставкой конечной отдачи. В результате текущая стоимость объекта недвижимости повышается, часть возвращаемых инвестиций покрывается из текущих доходов, а остальная часть будет получена при перепродаже по цене, превышающей первоначальную.

Анализ чувствительности позволяет  также рассчитать величину ставок отдачи при заданных текущих ценах и  прогнозируемых изменениях стоимости объектов недвижимости.

Метод остатка для земли используется в том случае, когда имеется  возможность оценить стоимость  зданий и сооружений, а также вычислить  коэффициент капитализации. В случаях  когда известна стоимость земли, используется метод остатка для зданий. Использование нормы прямолинейного или аннуитетного способа возврата капитала обусловлено характером прогнозируемого потока доходов (равномерного или убывающего).

Использование метода остатка для  собственности (объекта) в целом  применяется в том случае, когда предполагается, что недвижимость приносит единый поток доходов, т.е. не представляется возможным его разделение на доходы от земли и доходы от зданий и сооружений. Текущая стоимость объекта недвижимости в случаях их перепродажи определяется путем суммирования текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости предполагаемой цены перепродажи. Применение этого метода целесообразно, если имеются достаточные основания предполагать стабильность потока доходов, а цена перепродажи с большой вероятностью может быть установлена благодаря наличию контракта между двумя инвесторами, в котором один из них предоставляет другому право продать или купить данный объект в определенный момент по заранее установленной цене, т.е. наличию опциона на продажу объекта собственности.

Кроме рассмотренных приемов расчета  коэффициентов капитализации и  оценки недвижимости существует и ряд  других методов, применение которых  обусловлено различием способов финансирования сделок с объектами  недвижимости. Рассмотрим эти методы.