Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Мировая практика сделок с недвижимостью  в большинстве случаев предполагает их реализацию с привлечением ипотечного кредитования – кредитования под  залог имущества, т.е. применяется финансовый левередж, или рычаг (financial leverage). Свойство финансового левереджа (финансового рычага) заключается в том, что возникает возможность использовать капитал, взятый в долг, для инвестиций, приносящих прибыль более высокую, чем выплачиваемый процент по полученному кредиту.

Получение кредита при покупке  объекта недвижимости является желательным по ряду причин: во-первых, не многие покупатели, обладающие собственными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта; во-вторых, покупатели, обладающие необходимыми средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала путем его диверсификации; в-третьих, привлечение кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности; в-четвертых, появляется возможность получения льгот по налогообложению (во многих странах проценты по кредитам исключаются из облагаемого налогом дохода).

Таким образом, инвестиции в недвижимость в случае привлечения кредитов могут  быть представлены двумя частями: ипотечный  кредит и собственный капитал. Ставка капитализации этих двух частей должна удовлетворять требованиям рыночного дохода с учетом риска вложений капитала в инвестиции. Поэтому сама ставка капитализации также разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.

Ипотечная постоянная – это отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ставка капитализации  на собственный капитал – это отношение ежегодных денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств инвестора.

Как уже указывалось, при покупке недвижимости могут быть использованы различные методы финансирования. Весьма распространенный метод – это приобретение недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов.

В тех случаях, когда ставка ежегодных  финансовых выгод от недвижимости, приобретенной с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж является «положительным». Если доходность по приобретенной недвижимости не превышает процент по полученным ссудам, левередж считается «отрицательным». В случаях когда недвижимость приносит доход, равный проценту привлеченному кредиту, левередж считается «нейтральным».

Эффект финансового левереджа  выражается следующей формулой:

R = r + D (r - i),

   E

где   R – ставка доходности собственного капитала;

          r – ставка доходности инвестированного капитала (собственный капитал плюс   долгосрочный кредит);

         D – долгосрочные привлеченные кредиты;

         E – собственный капитал;

         i – проценты по долгосрочным кредитам.

Таким образом, имея левередж, инвесторы получают увеличение текущей отдачи, извлекают большие выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивают большую диверсифицированность активов.

На цену объекта недвижимости оказывает  влияние не только само наличие ипотечного кредита, но в значительной степени его доля в составе инвестированного капитала, а также методы его погашения.

Для определения стоимости объекта  недвижимости коэффициент капитализации  можно определить как средневзвешенную величину из ожидаемых ставок дохода на вложения каждого участника данного инвестиционного проекта (кредитора и инвестора). Такой метод получил название инвестиционной группы. При использовании этого метода предполагается, что возмещение инвестированного капитала не является обязательным условием в текущее время, поэтому в данном случае учитывается лишь текущая доходность и не учитываются отчисления на амортизацию кредита и возмещение собственного капитала. Возврат же всего инвестированного капитала произойдет при его перепродаже через неопределенное время в будущем.

При определении стоимости объекта  недвижимости с учетом амортизации  ипотечного долга, т.е. когда кредитору  не только выплачиваются проценты, но и возмещается капитал, полученный в кредит, используется метод инвестиционной группы с амортизацией. В этом случае коэффициент капитализации рассчитывается так же, как средневзвешенная величина из взвешенных ставок по ипотечному кредиту и собственному капиталу. Вместе с тем расчет коэффициента капитализации для ипотечного кредита производится не по процентной ставке, предусмотренной кредитным договором, а по величине ипотечной постоянной.

Сущность ипотечно-инвестиционного  анализа заключается в том, что  стоимость объекта недвижимости определяется путем нахождения суммы, включающей собственный капитал и ипотечные кредиты.

После расчета величины собственного капитала к ней прибавляется основная сумма ипотечного долга. Результатом  этого сложения является стоимость  оцениваемого объекта. Все сказанное  можно представить в виде уравнения:

Стоимость недвижимости = Собственный капитал + Ипотечный кредит.

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: дисконтированных денежных поступлений и дисконтированной суммы от перепродажи недвижимости. Оба элемента дисконтируются по ответствующей ставке отдачи, которая представляет собой предполагаемую доходность инвестора. Если предполагается, что денежные поступления будут носить равномерный характер, т.е. будут поступать равными суммами и через равные временные интервалы, то их ежегодную сумму следует умножить на коэффициент приведения обычной ренты. Если же прогнозируется их поступление неравными величинами, то каждую величину дисконтируют с использованием дисконтного множителя, после чего все дисконтированные величины суммируются. В результате каждой из этих операций получают текущую стоимость денежных поступлений. Так как выручка, полученная от перепродажи недвижимости (реверсия), поступает как единовременная сумма, то ее текущая стоимость определяется с помощью дисконтного множителя.

Таким образом, последовательность действий при оценке стоимости недвижимости следующая:

1. определяется прогнозируемый годовой чистый операционный доход (NOI);
2. в случае если погашение ипотечного долга производится чаще одного раза в год (например, ежемесячно), вычисляется размер ежемесячного платежа по обслуживанию долга (Y);
3. рассчитывается годовой платеж по обслуживанию долга (12Y);
4. вычисляются годовые поступления инвестора как разность между величиной чистого операционного дохода и годовой величиной по обслуживанию долга (NOI – 12Y);
5. рассчитывается текущая стоимость ежегодных денежных поступлений на момент перепродажи недвижимости (NOI – 12Y)a_k;i1, где a_k;i1 – коэффициент приведения на момент перепродажи n по предполагаемой инвестором ставке дохода на собственный капитал i₁;
6. определяется остаток ипотечной задолженности (D_k) на момент перепродажи. Остаток задолженности рассчитывается с использованием доходной ставки кредитора – i₂, т.е. ставки, по которой получен ипотечный кредит;
7. находится разность между предполагаемой ценой перепродажи – RP (реверсии) и остатком долга на момент перепродажи (RP - D_k);
8. вычисляется текущая стоимость величины, рассчитанной в п.7: (RP - D_k) V^k, где коэффициент приведения рассчитывается по ставке дохода на собственный капитал, т.е. V^k = (1 + i₁)^-k; k – число лет на момент перепродажи объекта недвижимости;
9. стоимость собственного капитала определяется как сумма величин, рассчитанных в п. 5 и 8;
10. стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется как сумма стоимости собственного капитала и полной стоимости ипотечного долга (D).

Если получение чистого операционного  дохода прогнозируется получением равновеликих сумм, последовательность действий для  определения стоимости недвижимости (V) может быть выражена формулой:

V = (NOI – 12Y)a_k;i1 + (RP - D_k) V^k + D.

Получение годовых чистых операционных доходов, отличающихся друг от друга  по своей величине, вызовет, в свою очередь, получение различных по величине годовых денежных поступлений  инвестора. В этом случае стоимость  недвижимости может быть определена по следующей формуле:

V =     (NOI – 12Y) + (RP - D_k) ,

(1 + i₁)ⁿ           (1 + i₁)^k

где,  1           - дисконтный множитель в году - К.

      (1 + i₁)^k

Сравнительный рыночный подход в оценке недвижимости. Его  основные методы

1. Метод сравнительного анализа продаж (или, как его называют, метод прямого сравнительного анализа продаж, рыночный метод определения стоимости недвижимости, метод рыночной информации), один из трех основных методов оценки недвижимости, основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных  объектов в недавно совершенных сделках. Метод базируется на принципе замещения, и при его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющего аналогичное назначение и обладающего такими же потребительскими характеристиками, т.е. такой же полезностью.

 Оценщик, изучив рыночную  стоимость проданных аналогичных  объектов и внеся поправки, отражающие качественные различные с оцениваемым объектом, определяет рыночную стоимость последнего.

При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж рекомендуется действовать  в следующей последовательности.

Этап 1. Выявить недавно совершенные сделки по продаже сопоставимых объектов на том же рынке, на котором выставлен на продажу оцениваемый объект, а также на рынках близлежащих регионов.

Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и  тем же объектам, что позволит оценить их с точки зрения достоверности. Кроме того, необходимо убедиться, что хотя полученная информация относится к объектам, проданным в различное время, но экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи  оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке.

  Этап 2. Проверить достоверность информации о сделках. При этом необходимо получить подтверждение достоверности информации от одного из основных участников сделки – покупателя, продавца, риэлтерской фирмы. Кроме того, необходимо удостовериться, что продажная цена соответствовала так называемой сделке, совершенной «на расстоянии вытянутой руки». Этот термин в практике западных оценщиков означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах при совершении сделки, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Необходимо осторожно оценивать результаты сделки между тесно связанными между собой сторонами (дети – родители, близкие родственники, супруги; корпорации – их дочерние компании).

Этап 3. Произвести корректировку стоимости сопоставимых объектов.

Оцениваемая недвижимость всегда в  той или иной степени будет  отличаться по своим качественным параметрам от сопоставимых объектов. Даже в том  случае, когда сопоставляется стоимость  двух стандартных домов, приходится учитывать их различное местоположение, что вызывает различия в их стоимости.

В зависимости от того, в какой  степени оцениваемая недвижимость отличается от сопоставимой, в цену сопоставимой недвижимости необходимо внести поправки. Цель внесения поправок в стоимость проданных объектов – определить цену, по которой они могли бы быть проданы, если бы обладали теми же качественными характеристиками, что и  оцениваемый объект. Таким образом, основное правило корректировки заключается в том, что корректируется стоимость только сопоставимого объекта.

Например, если сопоставимый объект (офисное  помещение) находится ближе к  деловой части города, чем оцениваемая  недвижимость, и это на рынке оценивается  в 100 тыс. руб., то его фактическая  продажная цена должна быть уменьшена на эту же сумму. Если же сравниваемый объект находится в худших условиях, чем оцениваемый, то фактическая продажная цена сравниваемого объекта должна быть увеличена.

При внесении поправок необходимо также  исходить из того, как различия в качественных характеристиках будут оценены на рынке покупателем.

Методы определения  поправок включают:

 Парные продажи.

Парными называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением  одного различия. Это различие необходимо оценить, чтобы внести соответствующую поправку.

Существуют три основные формы  корректировки стоимости: в денежном выражении; в процентах; в общей  группировке.