Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту.
5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:

а) обозначим интервал

Максимальные суммарные                                       Cтавка дисконтирования

     приведенные доходы                                                     для ПД_max

             (ПД_max)                                                                       (С.д₁)

Затраты по проекту (ЗП)                                                        С.д₁ + Х

Минимальные суммарные                                       Cтавка дисконтирования

     приведенные доходы                                                        для ПД_min

             (ПД_min)                                                                            (С.д₂)

б) составим пропорцию и решим  уравнение

(ПД_max  –   ЗП) = С.д₁ – (С.д₁+Х)

ПД_max – ПД_min         С.д₁ - С.д₂

в) определим ВДСП

ВДСП = С.д₁ + Х

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет  устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются  в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем. Можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной  ставки определяется на основе анализа  финансового рынка. В странах  со стабильной рыночной экономикой –  это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности.

1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.
2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
3. Составляется модифицированный денежный поток.
4. Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности  проектов требует объективного анализа  эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы  в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме  того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывают среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета доходности финансового менеджмента (СДФМ)

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.
2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.
3. Определяется круговая ставка доходности.
4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.
5. Составляется модифицированный денежный поток.
6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока (п.5).