Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются в том случае, когда определение поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости. При использовании процентных поправок можно применить два способа их расчета:

• независимый, когда каждая качественная характеристика учитывается самостоятельно, независимо от других характеристик;
• кумулятивная процентная поправка, когда каждая корректируемая характеристика вносится с учетом других характеристик.

Использование независимых процентных поправок предусматривает их алгебраическое суммирование. Результат суммирования, умноженный на цену продажи, составит общую поправку в денежном выражении. Окончательная корректировка стоимости осуществляется сложением или вычитанием общей поправки и цены продажи.

При внесении кумулятивных поправок каждая процентная поправка складывается или вычитается из 100%, результата переводят  в доли единицы, т.е. получают коэффициенты. Полученные  коэффициенты перемножаются. Результат перемножения является общей поправкой, которая, в свою очередь, умножается на цену сравниваемого объекта. Данное произведение будет являться откорректированной ценой сравниваемого объекта недвижимости.

Общая группировка

Поправки данного вида могут  быть использованы на активном рынке, где совершается достаточное количество продаж с тем, чтобы определить рыночный разброс цен. Применение общей группировки для корректировки стоимости возможно при наличии относительно однородных объектов.

На практике даже отобранные для сравнения объекты недвижимости могут иметь значительные различия (например, оцениваемая собственность – жилой дом без балконов и лоджий, а сопоставимый объект – такой же дом, но в нем все квартиры, начиная с третьего этажа, имеют балконы). В силу подобных различий возникает необходимость нахождения каких-либо общих соизмерителей. Таким общим соизмерителем может быть либо физическая единица сравнения (цена 1 кв. м), либо экономическая единица сравнения (в данном случае – стоимость одного балкона).

Использование той или иной единицы  сравнения зависит от характера  продаваемого объекта.

Так, продаваемый участок земли  будет прежде всего характеризоваться  своей площадью и, следовательно, ценой  за единицу площади. Здание кинотеатра или театра может характеризоваться ценой за одно зрительское место и т.д.

В любом случае единица сравнения  должна нести в себе информацию, понятную для любого инвестора.

При продаже земли используются такие единицы, как цены за 1 кв. м, 1 сотку, 1 гектар. Цены за сотку и  гектар используются при  продаже земель сельскохозяйственного назначения, а также за землю, предназначенную для застройки. Цены за квадратный метр используются в местах сложившейся застройки, в крупных населенных пунктах. Кроме того, при совершении сделок с землей используются следующие единицы:

• цена за фронтальный метр;
• цена за лот (участок земли, предложенный к продаже в районе жилой застройки);
• цена за единицу плотности.
2. Методом сравнительного анализа является и оценка недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи. При этом единицами сравнения служат:
• валовой рентный мультипликатор (мультипликатор валового дохода);
• общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор рассчитывается как отношение цены продажи к потенциальному или к действительному валовому доходу (в зависимости от предпочтения оценщика). При этом необходимо, чтобы при сравнениях использовался мультипликатор, рассчитанный по одному и тому же методу.

При использовании валового рентного мультипликатора последовательность действий оценщика такова:

1. определение размера рентного дохода от оцениваемого объекта;
2. исходя из недавно совершенных рыночных сделок определение отношения рентного дохода к продажной цене, т.е. расчет мультипликатора;
3. умножение рассчитанного мультипликатора на рентный доход от оцениваемого объекта.

Рассмотренный метод оценки относится  к рыночным методам оценки недвижимости. Использование для оценки валового рентного мультипликатора не требует  корректировки в связи с тем, что различия между оцениваемым  и сравниваемыми объектами нашли отражение в рыночных ценах и размерах получаемой ренты. Следовательно, при более низких качественных параметрах сравниваемого объекта его продажная цена и величина ренты будут ниже, а величина мультипликатора не изменится.

Несмотря на простоту рассмотренного метода, его применение ограничено, поскольку, во-первых, оцениваемая собственность должна быть представлена на рынке, на котором регулярно происходят сделки по купле-продаже конкурентно способных объектов с учетом их доходности; во-вторых, данный метод слабо отражает различия норм возврата капитала между сопоставимыми сравниваемыми объектами; в-третьих, он малочувствителен к различиям в чистых операционных расходах.

Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate - OAR), называемый также общей ставкой дохода.

 Использование данного метода  предполагает расчет коэффициента  капитализации, т.е. отношения  чистого операционного дохода (NOI) к цене продажи. Рассчитанный коэффициент капитализации используется  для конвертации прогнозируемого NOI в оценку рыночной стоимости.

Точность расчета стоимости  недвижимости с использованием рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации зависит от достоверности  собранных рыночных данных и возможности  их подтверждения.

При наличии достоверной информации о совершенных сделках на рынке недвижимости для получения наиболее точных результатов при оценке аналогичных объектов целесообразно использовать как метод корректировки стоимости, так и методы соотношения дохода и цены продаж.

При использовании затратного метода оценщики определяют стоимость полного замещения или воспроизводства оцениваемой собственности, а затем вычитают из нее сумму рассчитанного износа зданий и сооружений. К полученной величине прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты. При оценке земельного участка он условно считается как бы незастроенным, т.е. свободным. Общий полученный результат является оценочной стоимостью собственности.

Безусловно, стоимость собственности, приносящей доход, лучше всего измеряется именно доходом, который она может принести, а не величиной затрат на ее создание. Поэтому не следует излишне полагаться на затратный метод для определения стоимости недвижимости. Вместе с тем при отсутствии обширной рыночной информации он может быть использован для оценки недвижимости. Оценщикам следует четко представлять, что величина затрат на создание недвижимости далеко не всегда соответствует его рыночной стоимости.

Например, рыночная стоимость заправочной  станции на автомагистрали будет значительно выше стоимости такой же станции на второстепенной дороге. В то же время затраты на сооружение автозаправочной станции на второстепенной дороге превысят затраты на сооружение аналогичного объекта на автомагистрали.

При использовании затратного метода необходимо четко различать два  термина: «полная стоимость замещения» (затраты на полное замещение) и «полная  стоимость воспроизводства» (затраты  на полное воспроизводство).

Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако с использованием современных материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (т.е. с теми же недостатками и функциональным износом).

В оценочной деятельности использование  полной стоимости воспроизводства более предпочтительно, чем полной стоимости замещения: при замещении создается новое здание, отличное от оцениваемого, и оценить различие в степени полезности каждого довольно затруднительно. С теоретической же точки зрения использование стоимости замещения является более предпочтительным, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, построенное несколько лет назад, со всеми его функциональными недостатками.

Вместе с тем при оценке недвижимости затратным подходом обычно используется стоимость воспроизводства. Объясняется это тем, что информированный покупатель не заплатит за существующее здание больше, чем за постройку нового здания по современным стандартам, с учетом времени и риска, связанного со строительством. Поэтому можно считать, что полная стоимость замещения является верхним пределом стоимости недвижимости.

Существует ряд серьезных оснований  и для  использования затратного метода, и для ограничений его  применения при оценке недвижимости.

Применение данного метода целесообразно в том случае, когда по различным причинам необходимо определить стоимость зданий и сооружений отдельно от стоимости земельного участка. Затратный метод применяется также для исчисления величины износа с целью его отражения в бухгалтерском балансе, а также в целях налогообложения. Кроме того, затратный метод используется при анализе эффективности нового строительства, оценке объектов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий и др.

В то же время использование затратного метода имеет ряд ограничений. Связано это прежде всего с трудностью определения величины износа для объектов со сроком эксплуатации более 10 лет. Кроме того, метод не отражает возможности наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наконец, как уже указывалось, затратный метод не отражает величину прогнозируемых доходов, что является основополагающим фактором для недвижимости, приносящей доход.

Приняв решение использовать для  оценки имущества затратный метод, оценщик должен решить, определять ли полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения. Классический затратный подход предусматривает первоначальный расчет стоимости с использованием полной стоимости воспроизводства. Однако для оценки объектов, сооруженных много лет назад, этот метод малопродуктивен, так как за прошедшее время изменились набор материалов, используемых в строительстве, технология строительства, дизайн и др. Кроме того, как уже упоминалось, выявленные функциональнее недостатки делают маловероятным желание их воспроизводства. В этой связи оценка по стоимости замещения, т.е. по стоимости нового строительства, будет вполне оправдана.

Наиболее часто применяемыми методами оценки стоимости строительства  нового объекта являются:

• метод количественного анализа;
• метод разбивки по компонентам;
• метод сравнительной единицы;
• метод «50*50».

Рассмотрим эти методы подробнее.

Метод количественного  анализа

При использовании данного метода детально подсчитываются все издержки на сооружение составных частей нового здания, косвенные издержки, а также другие расходы.

Для реализации этого метода первоначально  составляется количественный перечень всех материалов и оборудования, а  также рассчитываются трудозатраты, необходимые для установки каждого  элемента. К рассчитанным затратам добавляются косвенные и накладные расходы, а также прибыль подрядчика.

К прямым затратам относятся затраты  на материалы, энергию, транспортные расходы  и рабочую силу; к косвенным  затратам – накладные расходы, прибыль  подрядчика, страховка, процентные выплаты  по кредиту, гонорар архитекторов, проектировщиков, затраты на подготовку технико-экономического обоснования, отвод земли и др.

Метод количественного анализа  наиболее точный, но и наиболее трудоемкий, требующий специальных знаний в  области строительства вообще и в сметном деле в частности. Учитывая, что большинство оценщиков не имеют базового строительного образования, целесообразно к подобной работе привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод предусматривает  использование показателей затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Метод разбивки по компонентам в определенном смысле можно рассматривать как модификацию метода количественного анализа. В России исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной  единицы

Для оценки по полной стоимости воспроизводства  стандартных типовых зданий и  сооружений, имеющих незначительные различия в своей планировке и конструкции, можно использовать следующую формулу:

ПСВ = ВV_стр * KI,

где ПСВ   – полная стоимость  воспроизводства;

       В      – восстановительная стоимость  единицы объема (1 куб. м.) данного  типа здания;

     V_стр    – строительный объем здания (куб. м.);