Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

       K – поправочный коэффициент, учитывающий различия конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса;

       I   – индекс цен от 01.01.69 до даты оценки.

В оценке же недвижимости износ рассматривается  как фактическая утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с утратой полезности утрачивается и часть стоимости, без учета  ранее произведенных затрат.

В затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в рублях, долларах или другой валюте в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства.

Существуют два метода определения  износа: косвенный и прямой.

При косвенном методе оценки суммы  износа из рассчитанной с использованием рыночного или доходного метода стоимости объекта недвижимости вычитаются полная стоимость воспроизводства зданий и стоимость земли. Полученная разница и будет представлять полный накопленный износ.

Например, если сумма полной стоимости  воспроизводства объекта и рыночная стоимость земли составят 1 млн. руб., а стоимость этого же объекта при использовании рыночного и доходного подходов составила 800 тыс. руб., то разница в 200 тыс. руб. является накопленным износом.

Однако, как видно, данный метод  выходит за рамки только затратного подхода.

Прямой способ определения степени  износа предусматривает следующие  методы:

- метод разбиения на виды  износа;

- метод срока жизни.

Метод разбиения  на виды износа. При использовании этого метода износ разбивается на три компоненты: физический износ, функциональный износ и внешний (или экономический) износ.

Метод срока  жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: «срок физической жизни», «срок экономической жизни», «эффективный возраст».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

 

Оценка инвестиционной привлекательности  объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

• определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;
• рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;
• оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые  при оценке инвестиционной привлекательности  проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

ситуация на рынке инвестиций;

состояние финансового рынка;

профессиональные интересы и навыки инвестора;

финансовая состоятельность проекта;

геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные  методы оценки инвестиционной привлекательности  проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности  состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов  от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения  необходимо располагать информацией  о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого  дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статистические) и  усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической  эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо)

Э_о=П/К,

где П – годовая прибыль;

       К – капитальные  вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

Т=К/П,

3. Показатель сравнительной экономической  эффективности (Эс), основанный на минимизации приведенных затрат,

Э_с=С+Е_н*К,

где К – капитальные вложения по каждому варианту;

        С – текущие  затраты (себестоимость) по тому  же варианту;

        Е_н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности  проектов должна учитывать:

- изменение стоимости денег  во времени;

- инфляционные процессы;

- возможность альтернативного  инвестирования;

- необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов  и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для  объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1. срок (период) окупаемости;
2. чистая текущая стоимость доходов;
3. ставка доходности проекта;
4. внутренняя ставка доходности проекта;
5. модифицированная ставка доходности;
6. ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности  проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Период окупаемости – это  число лет, необходимых для полного  возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока  окупаемости:

1. определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
2. рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;
3. определить срок окупаемости (Ток) по формуле

Т_ок=Т₁+НС/ДДП,

где Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;

        НС – невозмещенная  стоимость на начало года окупаемости;

        ДДП – дисконтированный  денежный поток в год окупаемости.

Недостатки показателя:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предполагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиться применением только данного показателя.
2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

Показатель чистой текущей стоимости  доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.
3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТСД = ПД – ПЗ,

где ПД – суммарные приведенные  доходы;

        ПЗ – приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Недостатки показателя:

1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.
2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования  на доходность объекта недвижимости «Восток».

Влияние ставки дисконтирования  на ЧТСД

Ставка дисконтирования, %	5	10	15	20
Чистая текущая стоимость доходов	+764	+378	+69	-181

 

Увеличение ставки дисконтирования  снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот  же объект в разных условиях, оцененных  ставкой дисконтирования, даст различные  результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту  к величине инвестиций:

СДП=ЧТСД/ПЗ.

Возможен и другой вариант расчета  этого показателя – как отношение  суммарной текущей стоимости  будущих доходов к текущей стоимости расходов:

СДП=ПД/ПЗ.

Ставка доходности объекта «Восток» составляет:

(764:2000)*100% = 38,2%, или 2764:2000 = 1,38.

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестиционного капитала.

При принятии инвестиционных решений  аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСД является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчета ВСДП без финансового  калькулятора достаточно трудоемка, в  ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.

1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущей стоимости доходов по проекту.
2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.
3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

- если ЧТСД >0, то новая ставка  дисконтирования должна быть  больше первоначальной;

- если ЧТСД <0, то новая ставка  дисконтирования должна быть  меньше первоначальной.