Рынок земли и пути совершенствования земельных отношений в Республике Беларусь

Земля служит средством  для выращивания сельскохозяйственных культур. Почва должна обладать плодородием, которое определяется ее механическими  и химическими свойствами. Человек  способен в определенных пределах изменять состояние почвы, используя механическую обработку, внося органические и  химические удобрения. Таким образом, различают естественное и искусственное  плодородие земли. Однако именно природные (естественные) свойства земли являются главными и придают особое значение собственности на землю, а также  определяют специфический характер дохода собственников земли.

Что касается человеческого  воздействия на плодородие земли, то это воздействие не безгранично. Рано или поздно приходит время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за их приложение. Это закон убывающей отдачи. Его можно сформулировать следующим образом: «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники».

К естественным свойствам  земли относятся:

плодородие и  местоположение относительно рынков сбыта. Земля устойчиво качественно  неоднородна по данным параметрам.

природные (тип  почвы, рельеф), климатические и погодные условия, которые так же, как и  плодородие, неодинаковы на земельных  участках в разных географических регионах.

В настоящее время  получили  распространение  различные  формы  земельной собственности — частная, общая (совместная),  государственная и др.  Кроме того, имеются различные формы пользования землей,  которые подразделяют  на срочные и бессрочные, платные и бесплатные и т. д.

Аренда   как   форма   землепользования   представляет   собой   передачу землевладельцем (арендодателем) арендатору земли на определенных условиях  в соответствии с договором. Эти условия могут  включать размер арендной  платы, ее виды (деньги, продукция и услуги, налоговые  и  иные  платежи  за  землю, например проценты на вложенный  в землю капитал в счет арендной платы)  и  т.д.  Отношения,  возникающие  в   связи   с   арендой   земли,   в данном случае, регулируются законодательством Республики Беларусь [5, c. 114].

Арендатор вправе использовать  арендуемый  земельный  участок  только  по назначению и не имеет  права его продавать, закладывать  или  отчуждать  иным способом.  По  окончании  действия  договора  все   права,   относящиеся   к земельному участку, переходят к землевладельцу (арендодателю).

Земельные отношения включают и экономические отношения, возникающие  между их субъектами в процессе пользования  землей. Так,  граждане  и  юридические  лица  за  участки,  предоставленные   им   в   собственность,   пожизненное наследуемое  владение,  постоянное  (бессрочное)  пользование   и   срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за полученные в аренду земельные участки —  арендную плату.

Земельный налог устанавливается  на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических  условий, местоположения земельного  участка и не  зависит  от  результатов  хозяйственной  деятельности  землевладельца [6].

Арендная плата за земельные  участки определяется договором  между  владельцем и арендатором.

Граждане, имеющие  в  собственности,  пожизненном  наследуемом  владении, бессрочном (постоянном) пользовании  земельные  участки,  суммарная  площадь которых   превышает    предельные    размеры,    установленные    земельным  законодательством, облагаются  прогрессивным  земельным  налогом  за  часть  площади, превышающую предельный размер.

Механизм экономического регулирования земельных отношений  характеризуется системой мер экономического  воздействия,  направленных   на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав   землевладельцев  и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рациональной, и эффективного  землепользования, введение экономических санкций  за нерациональное использование  и  ухудшение экологического   состояния   земельных   участков,    на    защиту    земель сельскохозяйственного  назначения  от  порчи,  снижения   плодородия   почв, Система экономических  регуляторов земельных отношений в условиях перехода от транснациональной экономики к рыночной включает:

-земельный налог;

-арендную плату за  землю;

-рыночную цену земли;

-залоговую цену земли;

-компенсационные платежи  при изъятии земель;

-компенсационные выплаты  при консервации земель;

-платежи за повышение  качества земли;

-штрафные платежи за  экологический ущерб;

-налоговое обложение  при гражданском земельном обороте;

-плату за право аренды  и т. д.

Экономический механизм регулирования земельных отношений должен  отвечать следующим требованиям:

-обеспечение относительно  равных стартовых возможностей  по  осуществлению воспроизводственного  процесса для всех субъектов  земельных отношений;

-разграничение объективных  и субъективных факторов этого  процесса;

-использование земельной  ренты в качестве основы для  формирования системы экономических  регуляторов, взаимодействие  рентных   регуляторов  с  другими  экономическими рычагами (ценами, ссудным  процентом, подоходным налогом  и т. д.);

-учет интересов и равноправие  различных социальных групп   населения  в реализации прав  земельной собственности и различных  форм землепользования;

-стимулирование рационального  размещения и специализации сельскохозяйственного  производства;

-усиление экологической  защиты земельных угодий.

Одним из основных рычагов  экономического регулирования   земельных отношений является механизм платы  за  землю.  С  его  помощью  государство воздействует на экономические интересы землевладельцев  и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования  земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за  землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты [7].

Рента — устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской  деятельностью. Известно несколько  видов рент, в том, числе  государственная и банковская, связанных с займами, по которым выплачиваются рентные доходы в виде процента. Земельная рента имеет иную природу.

Как известно, земельный  собственник может вести хозяйство  самостоятельно, но  может   и   передать   свое   право   использования   земли   в   аренду предпринимателю. Условиями  арендного договора  последний  временно  получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за  что и выплачивает землевладельцу  арендную  плату.  Превращение части прибыли арендатора  в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель берется  за дело, когда рассчитывает  получить  не  только среднюю прибыль, но и  добавочный доход, который будет  выплачен  собственнику земли в  качестве земельной  ренты.  Следовательно,  земельная  рента  —  это форма  экономической  реализации  собственности  на  землю.  В  ее   составе  различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

Дифференциальная (разностная) рента  возникает  на  основе  монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель  получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре  участок.  По  качеству  они могут значительно  различаться  и  при  равновеликих  затратах  обеспечивать получение  разного количества продукции, а  следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную  продукцию  в  хозяйственный оборот  вовлекаются  худшие  участки  земли,  с  которых  получают  обычную прибыль, а на средних и лучших — более высокую.  Дополнительная  прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту.

Наличие частной собственности  на землю обусловливает   возникновение  абсолютной   ренты   как   части   прибавочной   стоимости,   присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкого органического состава капитала,  трудности перелива  капитала  из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных  товаропроизводителей  с общей нормой прибыли. Поэтому, а также по причине ограниченности лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования,  цены  на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются  условиями производства  на  худших  участках,  то  есть  эти цены  выше  обшей цены производства.

Получаемая разница между  стоимостью и ценой производства  (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству  и  другим собственникам земли.

Абсолютная рента получается со всех земель независимо  от  их  качества, местоположения и производительности добавочных вложений.    Мелкие землевладельцы не имеют возможности  получать абсолютную ренту, так  как  их издержки на производство сельскохозяйственных  продуктов  значительно  выше складывающегося  общественно нормального уровня издержек.

Абсолютная рента увеличивает  размер платы за землю и  является  одной  из причин возникновения противоречий между землевладельцами  и землепользователями, в том числе и арендаторами, и государством.  При  этом не имеет  значения  общественное  (официальное)  признание  или  непризнание существования  абсолютной  ренты,  так  как  ее  величина  и  изъятие  могут  маскироваться и закладываться  в общий размер платы за землю. Национализация земли ликвидирует  монополию частной собственности  на землю  и  связанную  с ней  абсолютную ренту, но не решает  проблем  эффективного  и  рационального  землепользования.

При  экономическом регулировании  земельных отношений этот   аспект необходимо учитывать с той  или иной степенью полноты.

Другим важным аспектом экономического регулирования земельных  отношений  является дифференциальная рента, представляющая собой часть  прибавочной стоимости, которая присваивается землевладельцами по   причине их монопольного права  на землю как на объект хозяйствования.

Экономической причиной ее образования является излишек   прибавочной стоимости  над  средней  прибылью. Он создается благодаря  более  высокой производительности труда  работников  сельского  хозяйства  и  дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших  и  средних по плодородию и местоположению земельных участках. В условиях ограниченности  вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по  плодородию  и  местоположению земель используются и худшие  массивы земель. Это  обусловливается ростом населения  и его потребностей   в  сельскохозяйственных продуктах, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье [8].

Монополия на землю как  объект хозяйствования обусловливает  особенности ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в  условиях ограниченности площадей лучших и средних по качеству земельных  массивов при  вовлечении  в  использование  худших из них. Для  обеспечения возможности  хозяйствования землепользователь  должен   иметь  индивидуальную цену производства, складывающуюся из индивидуальных  издержек и средней  прибыли (иначе становится бессмысленным  процесс  производства на худших участках и их использование прекращается). Поэтому землепользователь —  арендатор  худших земель — претендует на получение средней прибыли, а  ведущий  хозяйство на лучших и средних земельных участках — на получение добавочной прибыли сверх средней (за счет более производительного использования труда и капитала).

 

1.2 Принципы государственного  регулирования земельных отношений

 

Государственным регулированием  земельных  отношений  называется  система мер, направленных на обеспечение  рационального и эффективного использования  земли, ее охрану, воспроизводство и  повышение плодородия почв, сохранение и создание  благоприятной  для  людей  окружающей  среды,  на   защиту   прав собственности, владения и пользования землей путем осуществления  комплекса организационных, правовых, экономических действий.

Кроме государственного  существует  и рыночное  регулирование земельных отношений.  Государственное регулирование   обеспечивает   организационно-правовой  базис,  регламентирует  экономические взаимоотношения субъектов земельного  права.  Рыночное   регулирование   осуществляется   на   основе взаимодействия спроса и предложения на  землю как объект  недвижимости  в рамках  существующей  правовой   базы   и   с   учетом   реальных   условий производительного использования земельных участков [9].

Практика развитых стран  показывает,  что  прямое  организующее  начало  в формировании и регулировании  земельных отношений всегда должно принадлежать государству,  а  рыночный  механизм  формируется  в  рамках   существующего законодательства и  в интересах граждан.