Рынок земли

Абсолютная рента. Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта  более низкого органического  состава капитала в сельском хозяйстве  по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты.  Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших  и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

Однако под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.

Монопольная рента. В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Строительная рента. Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом  земельной ренты. Она  характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях.     Строительную ренту повышает не только  рост населения  и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

Лесная рента. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

 При государственной собственности  на лесной фонд лесная рента,  как правило, облагается налогом.  Любые платежи за лесопользование  есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

3 ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ НА УКРАИНЕ

    3.1 Основные препятствия для формирования земельного рынка

По качественному составу и биопродуктивности земельных угодий Украина является одной из богатейших стран в мире. Высокий земельно-ресурсный потенциал Украины являет собой реальную возможность выхода страны из экономического кризиса. Достигнуть этой цели возможно только при условии преодоления негативных тенденций, которые сложились в землепользовании вследствие нерационального использования земельных ресурсов и принятия неотложных мер по реформированию земельных отношений. В течение долгого времени реализация земельной политики рассматривалась в сочетании с реализацией политики реформ сельского хозяйства. Это связано с тем, что из 60,4 млн. га территории страны 41,8 млн. га (69,3%) составляют сельскохозяйственные угодья, на земли населенных пунктов приходится 7,1 млн. га (11,8%). В последнее время такой подход несколько изменился, однако следует признать, что проблемы, препятствующие формированию рынка земли сельскохозяйственного назначения, несколько отличаются от проблем в области формирования рынка городских земель.

Препятствиями формирования земельного рынка является политическая и законодательная нестабильность существенно снижает стоимость земли, а, следовательно, и стоимость залога под кредит.

 Некоторые политические силы  сдерживают формирование рынка  земель сельскохозяйственного назначения, поскольку опасаются социального взрыва, который может последовать вследствие быстрой продажи земли сельским населением по заниженным ценам. Данный фактор является достаточно существенным, особенно принимая во внимание, что большая часть сельского населения живет за чертой бедности и земля является одним из немногих потенциальных ресурсов для стабильного развития. Сельскохозяйственную, в том числе земельную политику в Украине проводят различные органы: Верховная Рада, Кабинет Министров, Министерство агропромышленного комплекса, Президент, Государственный комитет по земельным ресурсам, областные администрации. Следует признать, что до недавнего времени координация между различными органами, проводящими сельскохозяйственную (земельную) политику, была крайне слабой. Отсутствие политической воли, единой и хотя бы доминирующей позиции в обществе относительно концепции земельной реформы, фактически сделало невозможным до 2001 года внесение кардинальных изменений в Земельный кодекс, и развитие земельных отношений с 1992 по 2001 годы осуществлялось на основе Указов Президента. Вместе с большим количеством структур и плохой координацией действий проведению сбалансированной политики мешал также тот фактор, что в первые годы независимости строительство нации имело больший приоритет, чем экономические реформы. Поэтому одним из важных условий реформирования следует признать одновременность и последовательность проведения реформ. Тем самым нельзя говорить о проведении реформы в лишь одной плоскости, только при проведении комплекса действий земля может стать эффективным средством для развития рынка.

Существует наличие норм Переходных положений Земельного Кодекса Украины:

• вводят мораторий на возможность отчуждения земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и иного товарного сельскохозяйственного производства до 1января 2005 года;
• ограничивают до 2010 года площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения, которая может находиться в частной собственности, до 100 га;
• запрещают до 1 января 2005 года вносить право на земельный участок (пай) сельскохозяйственного назначения в уставной фонд предприятия;
• иностранные компании и компании с иностранным капиталом могут приобретать земельные участки несельскохозяйственного назначения только по согласованию с Кабинетом Министров Украины или Верховным Советом Украины; земельные участки сельскохозяйственного назначения такие компании приобретать не могут. В последнее время иностранные и украинские предприятия активизировали свои действия по инициированию отмены ограничивающих положений ст.82 ЗК Украины.

В постановлении Верховной Рады УССР "О земельной реформе" №563 от 18.12.1990 г. (п.6) указывается: "Установить, что граждане, предприятия, учреждения и организации, которые имеют в пользовании земельные участки, данные им до введения в действие Земельного кодекса Украинской ССР, должны до 1 января 2004 года оформить право собственности или право пользования землею. После окончания указанного времени ранее данное им право пользования земельным участком теряется." Данная норма может привести к тому, что после 1 января 2004 года у собственников недвижимости не будет права приоритета по приобретению в собственность используемых ими земельных участков, а также приоритетного права на оформление прав аренды на такой земельный участок. В п.6. Завершающих положений Земельного кодекса указывается: "Граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по этому Кодексу не могут иметь их на таком праве, должны до 1 января 2005 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них. " Это положение кодекса касается только тех лиц, кто уже оформил такое право пользования, и не распространяется на фактическое пользование без оформления.

Отсутствие дополнительной нормативной  базы. Речь идет об отсутствии законов и подзаконных нормативных актов, которые должны определить и запустить механизмы реализации отдельных положений Кодекса. Исходя из этого, существует потребность в принятии новых законов и подзаконных актов, в частности, таких как Закон Украины "О государственном земельном кадастре", Закон Украины "О рынке земель в Украине", Закон Украины "Об оценке земли" и т.д.

Нет порядка изменения целевого назначения земельных участков, если инициировать изменение целевого назначения хочет арендатор, особенно если собственником участка является государство или орган местного самоуправления. В Украине решение в отношение изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель принимает районная администрация, а если участок переводится из категории сельскохозяйственных земель в категорию земель для общественной застройки, то решение принимает областная государственная администрация. Фактически изменение целевого назначения участка - это способ обойти норму моратория запрещающую отчуждать до 1 января 2005 года земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и иного товарного сельскохозяйственного производства. В Российской Федерации скупка земель с последующим изменением целевого назначения и дальнейшей продажей одно время являлось даже формой высокорентабельного бизнеса. 
Важное препятствие для развития рынка - невозможность изъятия земельных участков и недвижимости.

Статья 143 Земельного кодекса указывает, что принудительное прекращение прав на земельный участок происходит в случае выкупа (изъятия) земельного участка по мотивам общественной необходимости или для общественных потребностей. Статья 146 Земельного кодекса регулирует выкуп земельных участков для общественных потребностей.

 Органы государственной власти и органы местного самоуправления соответственно своим полномочиям, определенных этим Кодексом, имеют право выкупа земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, для таких общественных нужд:

• под здания и строения органов государственной власти и органов местного самоуправления;
• под здания, строения и другие объекты государственной и коммунальной собственности;
• под объекты природо-заповедного и другого природоохранного назначения;
• под объекты оборони и национальной безопасности;
• под строительство и обслуживание линейных объектов и объектов транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, газопроводов, водопроводов, линий электропередачи, аэропортов, электростанций);
• под размещение дипломатических и приравненных к ним представительств иностранных государств и международных организаций;
• под городские парки, парки отдыха и другие объекты общего пользования, необходимые для обслуживания населения".