Рынок земли

Таким образом, нет возможности изъятия земельного участка для последующей продажи такого участка инвестору для реализации инвестиционных проектов. Данный факт, несомненно, будет препятствовать привлечению инвестиций.

Данная проблема касается и недвижимости. Статьи 141 и 142 Гражданского кодекса отменены, а они предусматривали именно изъятие домов. Статья 55 Закона Украины "О собственности" устанавливает: "По причинам чрезвычайного характера: в случаях стихийного бедствия, аварий, эпидемий, имущество в интересах общества по решению органов государственной власти может быть изъято (реквизировано) у собственника в порядке и на условиях, установленных законодательными актами Украины с выплатой ему стоимости имущества в объеме, предусмотренном пунктом 4 статьи 48 этого Закона. В случаях, предусмотренных законодательными актами Украины, допускается оплатное изъятие имущества у собственника по решению суда или другого компетентного органа. Собственнику выплачивается стоимость этого имущества в порядке и размерах, установленных законодательными актами Украины".

Таким образом, если нет "стихийного бедствия, аварии и т.д.", собственность, в том числе и недвижимость, изъять невозможно.

Нерешенность вопроса сохранения и эксплуатации мелиоративных систем. В процессе выделения в натуре земельных участков в результате приватизации земли сельскохозяйственного назначения не учитывалась специфика мелиоративных земель, не были урегулированы отношения по содержанию и дальнейшей эксплуатации внутрихозяйственных мелиоративных систем. Вследствие этого эти системы были подвержены значительному вреду, что, в свою очередь, привело к снижению стоимости земли. Нет механизма взаимодействия собственников для эффективной эксплуатации мелиоративных систем.

Проблема дробления земельных  участков очень остро встала в странах Восточной Европы и скоро ее не избежать и Украине, если не внести изменения в статьях 86-87 Земельного кодекса. Возрастает проблематичность дальнейшего эффективного использования земельных участков вследствие их дробления среди множества мелких собственников. Данная проблема является одной из наиболее актуальных. Единый массив сможет обеспечить долгосрочное планирование и стабильность производства, а также стабильное землепользование. Статья 87 устанавливает следующие основания для возникновения общей долевой собственности:

право общей частной собственности на земельный участок возникает:

• при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков;
• при приобретении в собственность земельного участка двумя или более особами по гражданско-правовым условиям;

Ни одна из них не позволяет получить единый земельный участок в соответствии с общей стоимостью земельных  долей, которые предварительно были объединены этими гражданами. 
То есть, по принципу «прежде чем объединить необходимо разъединить». Пункт 9 Переходных положений Земельного кодекса предоставляет лишь право в натуре единым массивом. Однако такой массив носит нестойкий характер. Закон Украины "О Порядке выделения в натуре земельных участков собственникам земельных долей" в статье 4 вроде бы предоставляет такую возможность и может быть дополнением норм Земельного кодекса, а может с таким же успехом относиться только с общей совместной собственности.

Стоит задача разработать такую  модель землепользования, чтобы собственникам  не было выгодно ее дробить, потому что в результате дробления все больше земли изымается из оборота.

Ухудшение качества продуктивных земель. Необходимо стимулировать собственников и землепользователей к восстановлению урожайности земель или, по крайней мере, препятствовать их дальнейшему ухудшению. Некоторые специалисты высказывали идею о возможности определения минимального срока для аренды в 3 года. Статьей 19 нового Закона Украины "Об аренде земли" для сельскохозяйственных земель срок аренды определяется с учетом периода ротации основной севосмена в соответствии с проектами землеустройства.

Для формирования эффективно действующего рынка земли и формирования стабильного землепользования, перед Украиной стоят следующие задачи:

1. урегулирование отношений собственности, в том числе размежевание земель государственной и коммунальной собственности, разработка механизма принудительного выкупа земли для общественных потребностей;

2. содействие завершению процесса  выдачи земельных актов;

3. разработка правовой, экономической и социальной основ для организации охраны земли, мониторинга состояния и охраны земли;

4. усовершенствование механизмов  реализации арендных отношений  между субъектами хозяйствования  и собственниками земли;

5. внедрение системы регистрации  прав на недвижимое имущество; создание доступного и открытого государственного реестра всех земельных участков страны;

6. создание новой инфраструктуры  рыночных отношений (решение земельных  споров, выполнение контрактов и  справедливой конкуренции, защита  прав собственника);

7. формирование институтов рынка  земли, в том числе ипотеки;  проведение экспертной денежной  оценки земли и создание базы  данных ее рыночной стоимости.

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Рынок земли Киевского региона 

 

 

    Как таковой  рынок земли по Украине еще до конца не сформировался. Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Хорошо это или плохо однозначно ответить нельзя. Тем не менее, на вторичном рынке земельные участки выставляются на продажу.

Все предложения на вторичном рынке  земли Киевского региона можно  условно разделить на несколько  групп:

Земельные участки под строительство индивидуальных домов и коттеджей (75 – 77% от общего числа предложений). Общая площадь таких участков от 10 до 30 соток. Как правило, в непосредственной близости от участка проведены газ и свет. Земельные участки этой категории продаются с построенными на них зданиями и без таковых. Земельные участки под коммерческую недвижимость (8 – 10%). Участки от 50 до 10 га с соответствующим целевым назначением. Такие участки могут продаваться как со строениями (склады, ангары, здания и т.д.), так и без них. К этой же категории можно отнести и бывшие пионерские лагеря. Сюда же можно отнести и участки под строительство коттеджных городков, если строить его будет одно или несколько юридических лиц с целью дальнейшей эксплуатации и продажи.

Земельные участки под ведение сельского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства (до 15%). Земельные участки площадью от 1 га без каких-либо коммуникаций.

Основными «поставщиками» земельных  участков в Киевском регионе являются Киево-Святошинский (22% от общего числа предложений), Обуховский (20%) и Бориспольский (13%) районы.

В свою очередь земельные участки  приобретаются:

• с целью последующей перепродажи;
• с возведением на участке строений с последующей их эксплуатацией либо перепродажей построенного комплекса.

Коротко охарактеризуем плюсы и  минусы обоих вариантов.

1.     Покупка земли для последующей его перепродажи.

Достаточно выгодный вид бизнеса  на сегодняшний день, так как цены недвижимость стремительно растут. За последний год (2004) в Киевском регионе стоимость 100 кв.м земли выросла в среднем на 25 – 50%. Однако в связи неразвитостью данного рынка, несовершенством законодательной базы по земле, политической и экономической нестабильностью в стране, осуществление подобных сделок, на наш взгляд, достаточно рискованно. К тому же цена на конкретный участок формируется под влиянием многих факторов.

А именно:

• целевое назначение;
• расстояние от Киева;
• перспективность и престижность направления;
• площадь и рельеф участка;
• наличие подъездных путей;
• наличие коммуникаций на участке или вблизи него: свет, газ, вода.
• наличие сооружений на участке.

К тому же существует ряд дополнительных факторов, формирующих стоимость  участка в зависимости от целей  приобретения земли. Так, дополнительными  факторами, влияющими на стоимость земельного участка под индивидуальное строительство домов или коттеджей, являются:

– природные условия и живописность местности: близость парковой зоны или леса, водоема или реки;

– социальное окружение. 

Если же участок предназначен под  строительство коммерческой недвижимости (в основном складской, офисно-складской или промышленной), то дополнительными ценообразующими факторами буду выступать:

– географическое положение участка: удобное расположение для клиентов, сотрудников и т.д.;

- наличие железнодорожной ветки.

Немаловажным ценовым фактором является перспективность направления  для того или иного сегмента рынка  недвижимости. Так перспективными направлениями 

– для промышленной недвижимости в случае реализации программы по выносу промзон за черту Киева являются: Вышгородское направление,  Бровары, Борисполь, Киево-Святошинский район,

– для складской недвижимости: южные, юго-западные, юго-восточные и северо-восточные пригороды Киева, где наряду с Обуховской, Одесской, Харьковской и Санкт-Петербургской трассами существуют и железнодорожные магистрали.

– для коттеджного строительства: Житомирское, Бориспольское, Обуховское, направления, а также по Варшавской трассе, обусловленное близостью к столице, хорошими дорогами, красотой природного ландшафта, наличием рек и водоемов в этих районах.

 

 

 

 

 

1.1 Таблица цен на земельные участки в 30-км зоне пригорода Киева, по направлениям (средние цены за сотку, $) 

 

Направление	Июль 2005 г.	2004 г.	2003 г.	2002 г.	Показатель роста цен за период  с 2002 года по июль 2005 года
Бориспольский район	2980,00	2025,00	950,00	637,50	4,7
Обуховский район	3300,00	2578,33	1612,50	1091,67	3,0
Броварской район	1325,00	1125,00	400,00	275,00	4,8
Вышгородский район	1800,00	1500,00	400,00	275,00	6,5
Васильковский район	1058,57	1078,57	507,14	292,86	3,6
Киево-Святошинский район	6000,00	4650,00	2125,00	1250,00	4,8
Ирпенский район	2385	1268	800	578	4,1

 

Таким образом, покупая участок  с целью последующей его перепродажи  нужно учитывать указанные выше ценобразующие факторы, а также стоимость капиталовложений направленных на улучшение качественных характеристик конкретного участка (прокладка коммуникаций, улучшение рельефа участка и т. д.)

2. Покупка земельного участка  с целью с возведения на  участке строений с последующей  их эксплуатацией либо перепродажей построенного комплекса. 

Сегодня, по оценкам специалистов, наиболее целесообразно использование  земель с хорошими ландшафтными характеристиками под строительство коттеджных городков. Во-первых, наличие реализованной  концепции коттеджного городка значительно повышает стоимость земельного участка при продаже конечному потребителю. Во-вторых, на рынке наблюдается стабильное увеличение спроса на индивидуальные дома. Большинство специалистов единодушны в том, что строительство коттеджей сегодня развивается не настолько модно, чтобы удовлетворить большой спрос на них. В-третьих, строительство коттеджных городков – это прекрасная возможность для застройщика прослыть инновационной компанией и занять пока относительно свободную нишу отечественного рынка недвижимости.

В настоящее время около 80% застройщиков – это частные лица, строящие для себя. Сейчас только начинается процесс рассмотрения строительства  домов в качестве объектов инвестиционного  вложения.

Процент домов, строящихся для продажи или сдачи в аренду, постепенно увеличивается. Как правило, окупаемость в этом бизнесе колеблется от 30 до 100 % прибыли на вложенные средства, но также имеют место случаи, когда себестоимость земельного участка и строительство оказывается большей, чем рыночная цена построенного дома.

Многие инвесторы рассматривают  сам земельный участок как  отличный объект для инвестиционных вложений. Дома на длительный срок снимают  в основном иностранцы, украинцы же снимают их только на летний период и на Новый год. Аренда дома находится в пределах 1000 – 10000 долларов США за месяц. В хорошем месте сдача дома в аренду окупает вложенные средства за 4 – 5 лет.

Однако успешность реализации проекта  коттеджного городка зависит  от продуманной, грамотной концепции, учитывающей реалии сегодняшнего дня, своего потенциального потребителя, его предпочтения. Немаловажным фактором является и цена коттеджа. Цена коттеджа определяется исходя из себестоимости строительства дома (до 100000 у. е.) и стоимости земельного участка и зависит от места расположения, рельефности и площади участка, наличия коммуникаций, инфраструктуры поселка, дизайна и качества отделочных работ, а также хорошего соседства.