Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер

- дағдарыс жағдайында  тұрғын үй саласының несиелік  тәуекелдерін төмендету жөнінде  ұсыныстар берілді және болжамдық  өзгерістер элементтерін қолдана  отырып, жобалар жағдайын бағалау әдістемесі ұсынылды;

- тәуекелділік  шарттарында тұрғын үй құрылысы  нысандарын жобалауды бағалаудың  экономика-математикалық моделі  жасақталды.

 Тұрғын үй құрылысы нысандарын жобалаудың экономикалық тиімділігінің ғылыми-әдістемелік негіздері.

Құрылыс - материалдық  өндірістің аса қуатты өнеркәсіптік саласы. Күрделі құрылыстың көлемі мен деңгейінен материалдық өндірістің басқа да салаларының дамуы, елдің  экономикалық әлеуеті мен ұлттық табысының өсуі қамтамасыз етіледі .

Тұрғын үй саласындағы нысандар құрылысы жобалық шешімдер негізінде жүзеге асады. Жобалық шешім – кең мағынада, ой немесе келешектегі іс-әрекеттердің жоспары. Тар мағынасында – құрал-жабдықтарды, өнімдерді немесе қызметтерді жасақтаудағы құжаттар жиыны, сондай-ақ, бірқатар құжаттардың алдын-ала үлгілері.

 «Құрылыс» саласы туралы айтқанда, рыноктық экономистер капитал иеленушілер мен инвестициялық үдерістердің басқа да қатысушылары, яғни инвестициялық кешен арасын біріктіретін қарым-қатынасты меңзейді.

Құрылысқа адам мұқтаждығын қанағаттандыру үдерісінде ерекше қамтамасыз ету рөлі тиесілі. Ел немесе өңір сияқты ауқымды шаруашылық жүйелерінде бұл мақсаттар кезеңдер бойынша қалыптасады. Мақсаттар  тұтыну  деңгейінің өсуімен байланысты, себебі:

-құрылыс - адамның тұрғын үйге деген қажеттілігін  тікелей қанағаттандыруы қажет, бұл – құрылыс өнімінің ең жоғары, бірінші  деңгейі;

-құрылыс аталған қызметін қажеттіліктің басқа да түрлерін қанағаттандыра отырып орындайды, мысалы, азық-түлік, тұтыну және қызметтік және т.б. өнімдерді өндіруші, сақтаушы және өткізуші ғимараттармен қамтамасыз ету;

- тұтыну және қызметтік  заттарды дайындау үдерісіне  қатысушы өндіріс құралдарын  жасақтауға қатысу да құрылыс  өнімдерінің бірі болып табылады;

- басқа құрылыс өнімдерін  өндіруде қолданылып құрылыс өнімдері. Оларға құрылыс материалдары мекемелері және т. б. жатады.

Профессор В.Николаевтың  айтуы бойынша, бұл иерархиялық (сатылық) жүйеде құрылыс қызметінің мақсаттылығы мен кез-келген деңгейдегі құрылыс  өнімінің құны тұтынушы арқылы осы  өнімнің тиімділігімен (яғни, сұранысты қанағаттандыруымен) анықталады.

Құрылыс қызметін ынталандыру  жоғары деңгейден төменге қарай  сол өнімді тұтынуға деген қажеттілік арқылы, оны өндіру үшін ғимарат  салудан басталады.

Құрылыс (күрделі құрылыс) – материалдық өндіріс саласы, ғимараттар мен мен құрылымдарды тұрғызу мен қайта өңдеу болып табылады. «Құрылыс» терминін екі түрлі мағынада қарастыруға болады:

- біріншіден, техникалық, инженерлік  мағынада  – жобалау-іздестіру  жұмыстары, түрлі мақсаттағы ғимараттар  мен құрал-жабдықтарды салу, қайта өңдеу, жаңарту, қайта жабдықтандырумен байланысты өндірістік қызмет түрі;

-екіншіден, экономикалық мағынасында  халық шаруашылығының бір саласы ретінде.

Жүйе ретінде құрылыс  рыногы өзіне: құрылыс рыногының  субъектілерін; рыноктық қатынас объектілерін; құрылыс кешені рыногының инфрақұрылымы; рыноктық механизм; мемлекеттік бақылау; рыноктық реттеу мен өзін-өзі реттеуді біріктіреді.

Құрылыс рыногының субъектілері: инвесторлар, тапсырыс берушілер, мердігерлер, ғылыми-жобалау мекемелері, ғылыми-зерттеу институттары (ҒЗИ), құрылыс материалдарын өндіруші және құралдар құрылғылар  өнеркәсібі мекемелері, құрылыс және машина жасау кәсіпорындары, технологиялық, энергетикалық және басқа да құралдарды жасаушы кәсіпорындар.

Рыноктық қатынас объектілері болып:  құрылыс өнімдері (ғимараттар, нысандар және олардың кешені және т.б.); құрылыс машиналары; көлік құралдары; материалдар, бұйымдар; құрылғылар; капитал; жұмыс күші; ақпарат және т.б. табылады.

Құрылыс кешені рыногының  инфрақұрылымының құрамына: банктер – ұлттық (мемлекеттік), сыртқы экономикалық, инвестициялық, акционерлік коммерциялық, ипотекалық және т.б.; биржалар – тауарлық-шикізатты, еңбек ресурстарының, қор (бағалы қағаздар), жылжымайтын мүліктердің және т.б.; брокерлік кеңселер мен фирмалар; институционалдық инвесторлар – зейнетақы қорлары, сақтандыру фирмалары, ашық және жабық үлгідегі инвестициялық қорлар мен фирмалар және т.б.; шет елдік инвесторлар;  агенттіктер, делдалдық, жарнамалық, ақпараттық қызметтер мен фирмалар; инженерлік-кеңес беруші орталықтар; аудиторлық фирмалар; құрылыс кешеніндегі венчурлық (тәуекелді) кәсіпорындар; шағын бизнесті қолдаушы бағдарламалар мен қорлар;  бақылаушы-инспекциялық қызметтер; арбитраж, сот және т.б..

 «Жоба» түсінігі бірқатар белгілері бойынша ортақ сипаттамалары бар  әртүрлі қызмет түрлерін біріктіреді, мұндай сипаттамалардың бастылары ретінде төмендегілерді атап өтуге болады: нақты мақсаттарға, белгілі нәтижелерге қол жеткізуге бағытталуы,  көптеген өзара байланысты іс-әрекеттердің реттелмелі түрде орындалуы,  басталу және аяқталу уақытының шектеулі түрде белгіленуі.

 Жобалар – барлық деңгейдегі (қалалар, аудандар, ел) және барлық меншік формасындағы ұйымдарды жетілдіру мен дамыту құралы болып саналады.  «Жоба – жобаны іске асыру кезінде қолданылатын немесе тұтынылатын ресурстардың ақысын төлеуге бекітілген бюджет шегінде және бөлінген уақыт шеңберінде нақты, тамаша нәтижелерге қол жеткізу үшін жұмсалатын күштер жиынтығы».

Кез-келген нысанның құрылысы үшін ең алдымен, оның салынуының экономикалық мақсаты мен техникалық мүмкіндіктерін бекітіп алу керек. Мұндай міндеттер «жоба» деп аталатын арнайы құжатта бейнеленеді.

Жоба – бұл  жасалатын инженерлік ғимараттың немесе басқа да кез-келген өнеркәсіптік немесе азаматтық бағыттағы нысанның төмендегідей жүйеде қалыптастырылған мақсаттары:

-болашақ ғимараттың архитектуралық-жоспарламалық, құрылғы-жинақтамалық және технологиялық шешімдерін бейнелейтін сызбалық материалдары (сызбалар);

 -нақты табиғи ортадағы жұмыстың қауіпсіздігі мен сенімділігі, оның құрылысының техникалық мүмкіндіктерін негіздеуші түсіндірме-анықтамалық жазбалары;

-құрылыстың құны мен қаржылық, материалдық, еңбек ресурстарының шығынындарының экономикалық мақсаттылығын негіздеуші сметалық-экономикалық бөлімі.

Біздің көзқарасымыз бойынша, жобалар ғимараттардың барынша жинақылығы мен қолайлылығын қарастыруға міндетті, бірақ оның архитектуралық құрамына қолда бар механикалық құралдарды ескере отырып, құрылғыларды ірілендіруге, жобалық шешімдердің технологиялық дәрежесін жоғарылатуға, жоғары өнімді техниканы қолдануда кері әсері болмауы тиіс. Жобаларда құрылыс өндірісін жоспарлау мен ұйымдастыруға қатысты барлық ақпараттар (жұмыс көлемі, қажетті материалдар саны, құрылғылар, машина, еңбек ресурстары, көлік құралдары жөнінде мәліметтер) болу керек. Сондай-ақ, жоба бұйымдар, бөлшектер және құрылғылар өндіруші кәсіпорындардың  мүдделерін ескеруі тиіс.

Әлемдік тәжірибеде құрылыстағы инвестициялық жобалардың экономикалық тиімділігін бағалаудың әдістері бар, олар алға қойылған мақсаттардың шындыққа негізделуі мен жобаны іске асыруда жүргізілетін жұмыстардың жайын бақылау үшін жасалған. Дегенмен, тұрақты рыноктық экономикалы елдер тәжірибесінен «көшіріп алып, қолдану» қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді, себебі бұл әдістер қаржылық талдаудың күрделі әдіс-шараларына сүйенеді.

Сондықтан:

-шетелдік әдістерге негізделген, рыноктық экономиканың дамуында өзінің өміршеңдігін дәлелдеген әдістерді қолданана отырып, отандық әдістер нақты нысандардың жобалық шешімдерде қалыптасқан тиімділік резервтерін ескеруі тиіс;

-капитал салымдарының жалпы тиімділігіне негізделген ірілендірілген экономикалық бағыттар әдістерін жеткілікті дәрежеде толықтыруда, жобалаушылар тиімділікті бағалау механизмін инвестициялық жобаны жүзеге асырудың түрлі кезеңдерінде қолдануы тиіс;

-инвестиция тиімділігін талдау механизмі инвестициялық қызметтің мекен-жайлық, мерзімдік және субъективті (инвестордың тапсырысы бойынша) ерекшеліктерін ескеруі тиіс;

 -жобалардың көпнұсқалылығы болуы тиіс, сәйкесінше, олардың  экономикалық тиімділігін бағалауды жетілдіру қажет;

 -инвестициялық жобаны жүзеге асырудың түрлі кезеңдерінде экономикалық тиімділікті бағалауда бастапқы мәліметтермен өзара байланыс болуы тиіс, бұл – инвестициялық циклдің мерзімінде тиімділік көрсеткіштерінің өзгеруін бағалауға мүмкіндік береді.

 Бірқатар экономистердің еңбектерінде қарастырылатын  (В.Резниченко, С.Ларина, Ю.Суханова, В.Клакоцкий және т.б.) әдістер  инвестициялық жобалардың экономикалық тиімділігін бағалауды және бағдарламаларды орындауда  біртұтас ақпараттық бағыттты негізге алуды ұсынады. Яғни мұнда, қолданылатын құжаттама жүйесінің универсалдылығы мен өзара байланысы қамтамасыз етіледі. Жүйенің негізі болжанған пайда мен шығынның балансы, сонымен бірге, сараптау материалдары: ақша қаражаттарының қозғалыс моделі, шығынсыздықты талдау және ауытқуларды талдау, болып табылады.

Құрылыстағы инвестициялық  жобаларды жасақтау тәжірибесін  талдау және ғалым-экономистердің теориялық  тұжырымдары дәлелдегендей, инвестициялық  жобалардың тиімділігін бағалау  ісі жобалау сатыларына сәйкес түрлі  критерийлер негізінде жүргізілуі тиіс. Әсіресе, біздің ойымызша, бұл тезис тұрғын үй саласы нысандары үшін дәл келеді, өйткені жылжымайтын мүліктер рыногында олардың бәсекеге қабілеттілігі, көп жағдайда, жобаларда көрсетілген осы рыноктың ерекшеліктеріне байланысты дамиды.

Инвестициялық жобаның жалпы циклі міндеттер  кешенін біріктіреді (экономикалық, ұйымдық-басқарушылық, технологиялық  және т.б.), яғни алғашқы пікірдің туындауынан  бастап нысанды пайдаланғанға дейін  үш сатыдан тұрады: инвестицияға дейінгі, инвестициялық, пайдалануға беру.

Біздің көзқарасымыз бойынша, есепке жобаның инновациялылығын анықтаушы коэффициент, ең алдымен, тәжірибелік (эксперименттік) жобалауда  ендірілуі тиіс. Жобалаушылардың  еңбек ақысының артуы тәуелді  болып саналатын бұл коэффициенттің өлшемі комиссия арқылы бекітілуі қажет. 

Мұндай жағдайда жобалау жұмыстарының құнын анықтаушы  формула төмендегідей түрде бейнеленеді:

(1)

мұндағы:

Сжб – нысан бойынша жобалау жұмыстарының ағымдық құны;

Сқұр – базалық  бағалар бойынша құрылыс құны;

а – негізгі  жобалау жұмыстары құнының пайыздық нормативі;

Кик -  жобалау  жұмыстарының құнына қатысты инфляция коэффициенті;

Кн – басқа  қаржы көздері арқылы қаржыландырылатын жобалау жұмыстарының құнына қатысты түзеті коэффициенті;

Кэк – жобаның  инновациялылығын ескеруде ұсынылып отырған  түзету коэффициенті (коэффициент өлшемі басқа сәйкес коэффициенттерге қатысты  құнның 30%-ға дейінгі мөлшерінде белгіленуі мүмкін).

           Мұндай коэффициенттің (Кн) қажеттілігі ҚР Үкіметінің 17 ақпан 1999 жылғы №168-РП өкімімен Астана қаласына қатысты «1999-2002 жылдарға арналған тәжірибелік жобалау және құрылыс нысандарының тізімі және оларды қаржыландыру тәртібінде» көрсетілген, онда негізінен, құрылыс кешенінің инновациялық бағдарламаларының жалпы жүйесінде тәжірибелік жобалаудың қызмет ету қажеттілігі, сонымен қатар, тәжірибе арқылы маңызды қалалық ғылыми-техникалық бағдарламалардың жүргізілу жайы анықталған.  Дәлдік деңгейіне, сондай-ақ, жұмсалатын қаржылар мен мерзіміне байланысты инвестициялық шығындарды бағалау әдістерінің кезектілік сызбасы 1-суретте көрсетілген.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет  1 – Техника-экономикалық негіздеме, жобалық шешімнің құрамдас бөліктері арасындағы өзара байланыс

 

Жоба тиімділігінің  маңызды көрсеткіші таза дисконтталған  табыс (басқаша аталуы – ТДТ, интегралды тиімділік, Net Present Value, NPV) -  есептік мерзім ішінде жинақталған дисконтталған тиімділік. ТДТ келесі формула арқылы есептеледі:

ТДТ= (E)

(2)

 

ТТ және ТДТ  берілген жоба үшін әртүрлі кезеңдерге қатысты тиімділіктердің бағалық теңсіздігін (сонымен бірге, шығындар мен нәтижелерді) есепке алып және есепке алмағанда, шығындар көлемінен ақша ағымдарының сомасының артық болуын сипаттайды. 

ТТ пен ТДТ-тың  арақатынасын жоба дисконты деп те атайды.

Инвестордың пікірімен жобаны тиімді деп мойындау үшін жобаның ТДТ-ы оң болуы тиіс; баламалы жобаларды салыстыруда басымдылық ТДТ көлемі жоғары жобаға берілуі тиіс. 

Табыстылықтың ішкі нормасы (басқаша аты – ТІН, дисконттың ішкі нормасы, рентабельділіктің  ішкі нормасы, Internal Rate of Return, IRR). Инвестициялық жобалар қатарында кеңінен тараған шығындармен басталып ТТ-сы оң болатын жобаларда табыстылықтың ішкі нормасы ретінде белгіленеді, егер дисконт нормасы жобаның таза дисконтталған табысы 0-ге жуық болса, онда бұл жалғыз сан.