Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер

 

 

Дерек көзі: автордың құрастыруы

Сурет 2 – Құнның интегралды қисықтары

 

Әрбір уақыттық кезеңге  (екінші деңгей) қажетті  шығындар мөлшері осы кезеңде күнтізбелік жоспар бойынша орындалуы тиіс жұмыстардың сметалық құнын қосу арқылы анықталады

Жұмыстың аяқталғандығы  жөнінде құнның пайыздан мүмкін болатын  тәуелділігі 3-суретте көрсетілген.

 

 

 

Сурет 3 - Жұмыстың аяқталуы мен оның шығындарының арақатынасы

 

А нүктесінде шығындар болжанған көлемінен жоғары болып  табылады. Бұл нүкте жұмыстың аяқталғанының 40% және бюджет шығыстарының 50% көрсетеді. Осылайша, жоспар бойынша жұмыстың 40% аяқтау үшін бюджеттің тек 40% жұмсау қарастырылса, онда 40-50=-10%, құнның артық шығынын құрайды. Егер құнның өсуі әрі қарай жалғаса берсе (болжанған шығындар), онда жұмысты орындаудың қорытынды құны әрдайым жоспарланғандағыдан артық болады. Осылайша, шығындарды болжау қаржының жетіспеуін немесе оның артық болуын, олар туындағанға дейін бекітуге мүмкіндік береді және түзетуші іс-әрекеттерді уақытылы қабылдауға жеткілікті мүмкіндік береді.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                               

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                             ҚОРЫТЫНДЫ

 

1. Тұрғын үй  құрылысының жайы елдің экономикалық даму деңгейі мен оның тұрғындарының өмір сүру дәрежесімен тікелей байланысты. Халықты құны жағынан қолжетімді, әрі сапалы баспанамен қамтамасыз ету - өмір сүру дәрежесін жақсартудағы маңызды шарттардың бірі, сондықтан тұрғын үй құрылысын жетілдірудегі өзекті мәселелер кешенін шешу – еліміздің әлеуметтік-экономикалық дамуындағы басты бағыттардың бірі.  

Тұрғын үй құрылысы, өз кезегінде, құрылыс компаниялары мен кәсіпорындарын жұмыс көлемімен  қамтамасыз етеді, құрылыс саласының өркендеп, жаңа жұмыс орындарының пайда болуына жол ашады.

2. Тұрғын үй  саласы нысандарының жобалық  шешімдерінің тиімділігі мен  олардың қазіргі рыноктық экономика  талаптарына сай келуі еліміздің  құрылыс өнеркәсібінің алдындағы  басты мәселелердің бірі болып табылады. Сондықтан зерттеу жұмысында «жоба», «жобалау», «жобалық шешімдер» ұғымдарының теориялық-анықтамалық мазмұны жан-жақты талданып, оларға автор тарапынан толыққанды түсінік берілді.

3. Тұрғын үй саласы нысандарының  тиімділігіне әсер ететін факторлар бірнеше топтарға бөлініп, олардың жобалық шешім қабылдаудағы маңызы анықталды. Тұрғын үй құрылысы нысандарының  коммерциялық және экономикалық тиімділігіне ықпал ететін ішкі және сыртқы факторлар негізгі критерийлері бойынша біріктіріліп, жобалық тапсырмаларды дайындаудағы ерекшеліктерінің орны анықталды. 

4. Тұрғын үй  құрылысын дамытудың шет елдік  тәжірибелері талданды. Тұрғын үй  рыногын қалыптастыру мен дамытуда  Канада, Швеция, Қытай және Ресей  тәжірибесі талданып, олардың оң  және теріс салдары анықталды. Соның негізінде, шет елдік тәжірибенің оңды тұстарын Қазақстанның тұрғын үй рыногын дамытуда қолдану мүмкіндіктері негізделді.

5. Отандық тұрғын  үй рыногын реттеуде және дамытуда  тұрғын үй құрылысын жетілдірудің  келесі бағыттарын жүзеге асыру  қажеттілігі негізделді:

- біріншіден, сұраныс  пен ұсынысты ескере отырып, толыққанды, тең дәрежелі тұрғын үй рыногын  қалыптастыру, ол үшін халықтың  қалың жігі үшін қолжетімді  пәтерлердің бағасын 1 шаршы метрге 56 515 теңгеден асырмау қажет;

- екіншіден,  тұрғын үйді жалға беру саласын дамыту;

- үшіншіден,  тұрғын үй құрылысын кең ауқымды  дамытуда қосымша ынталандыру  шараларын жүзеге асыру;

- төртіншіден,  тұрғын үй саласын мемлекеттік  қолдау және қаржыландыру механизмдерін  жетілдіру;

- бесіншіден, еліміздің  түрлі аймақтарында заманауи талаптарға жауап беретін инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымды дамыту.

6.  Қызылорда  облысында жеке дара тұрғын  үй құрылысын онан әрі дамытуда  келесі іс-шараларды жүзеге асыру  қажеттілігі ұсынылды, яғни  тұрғын  үй құрылысында прогрессивті технологияларды, қазіргі заманғы құрылыс-архитектуралық және қалақұрылыстық шешімдерді қолдану; олардың экологиялық тазалығы, дизайндік жаңалығын жетілдіре отырып, халықтың негізгі бөлігі үшін қолжетімді үйлер құрылысын жандандыру және т.б.

7. Қызылорда қаласындағы аяқталмаған тұрғын үй құрылысының жобалық шешімдерінің экономикалық тиімділігі есептелді. Құрылысқа жоспарланған шығындар көлемі 2 429 000 долларды құрайды, оның ішінде 5%-ы күтпеген шығындар. Барлық шығындар өтелгеннен кейінгі инвесторларға төленетін таза табыс 375 000 долл. (2009 жылы) көлемінде жоспарлануда. Жоба инвестор үшін ұтымды, әрі пайдалы болып табылады.

8. Тұрғын үй  кешенін жобалау мен құрылысы  мысалында инвестордың шартты  пайдасы анықталды. Экономикалық  тиімділіктің келесі көрсеткіштері есептелді:  пәтерлердің жалпы аудандарын өткізуден түсетін табыс                                                       (26002,2 мың долл.); несие мен оның пайыздарын өтеу (9573,7 мың долл.); құрылыс құнының 20%-ға артуы  (8185,2 мың долл.); мердігерлерге жұмсалатын шығындар (900,0 мың долл.); шартты пайда (7343,3 мың долл.). Тұрғын үй кешені, тұрғын үй және балабақшамен бірге, құрылысына инвестиция салудан алынған шартты пайда инвестор үшін тиімді болып шықты.

9. Тұрғын үй  рыногында сатуға арнап салынған көппәтерлі үй құрылысының жобасы қарастырылды. Бұл жобаның жүзеге асырылуына екі қатыушы қатысады. Базалық нұсқа бойынша келесі есептер жүргізілді:  ТДТ компанияның = 200 000 долл.; ТДТ құрылыс фирмасының = 180 000 долл.; ең қауіпті нұсқа бойынша:  ТДТ компанияның = 85 000 долл.; ТДТ құрылыс фирмасының = 50 000 долл. Есеп нәтижелері бойынша жоба тұрақты болып саналмайды. Жобаны іске асыру үшін жобаға қатысушылар арасында құнның көтерілу тәуекелін қайта бөлісу керек.

10. Ипотекалық  несиелендіру саласында тәуекелді төмендету мақсатында келесі іс-шараларды жүзеге асыруды ұсынамыз:  кепілдік беру шараларын жетілдіру; кепілдік берудің жаңа бірыңғайланған тәртібін енгізу; автоматтандырылған ақпараттық жүйе қызметін ендіру;  тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламаларын қолдау (қолжетімді тұрғын үй, жеке-дара тұрғын үй құрылысы, тұрғын үйді жалға беру, жергілікті атқарушы органдардың аймақтық бағдарламасы); экономикалық мақсаттылық негізінде аймақтық желілерді дамыту.

11. Жасақталған  тұрғын үй нысандарын жобалау және құрылысының тиімділігін арттырудағы шығындарды болжау үлгісі негізінде бюджеттік бақылау, жобалық құнды бақылау кубы жүйесін енгізу арқылы жобаларға жұмсалатын шығындарды оңтайландыру әдістемесі ұсынылды. Шығындарды жоспарлау қаржылық ресурстарға деген қажеттілікті қанағаттандыруға мүмкіндік береді. Ал бұл шара инвестиция қарқынын қамтамасыз етуге, шығындар мөлшерін және жоба тәуекелін төмендетуге мүмкіндік береді.

 

 

 

 

               ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

 

1.Состояние рынка жилья и ипотечного кредитования в Республике  Казахстан //Вестник КазЭУ, Алматы, 2006, - № 2, -с. 164-165.

2.Внешние и внутренние факторы, влияющие на эффективность жилищного строительства // Поиск-Ізденіс, Алматы,  2006, - № 3 (2)., -с.47-52.

3. Қазақстан  Республикасында тұрғын үй құрылысының даму мәселелері // ХХІ ғасырдағы жоғары оқу орны: жаңа экономикалық жағдайда өркендеу. Халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары. -Ақтөбе: С.Бәйішев атындағы Ақтөбе  университеті, 2006, -64-67 б.

4. Тенденции развития сферы строительства жилья в Республике Казахстан // Инновационные идеи молодых ученых в сфере гуманитарных наук. Материалы международной научно-практической конференции -Астана: университет «Туран-Астана», 2006, -с.38-40.

5. Зарубежный  опыт формирования рынка жилья и возможности его применения в условиях Республики Казахстан // Альпари, 2007, - №1., -с. 128-129.

6. Қазақстанның  тұрғын үй рыногы: қазіргі жайы  мен даму мүмкіндіктері // Вестник  КазНУ. Серия экономическая. -№2(60). 2007, -48-51 б. 

7. Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Казахстан // Социология Казахстана в условиях глобализации: состояние, проблемы и перспективы. Международная научно-практическая конференция – Астана: Казахский гуманитарно-юридический университет, 2007, -с.100-105.

8. Қазақстан  Республикасындағы ипотекалық және  тұрғын үй құрылысының дамуы  // «Көкше жас ғалымдары - 2008»  Республикалық ғылыми-практикалық  конференция материалдары. Көкшетау, 4-5 маусым, 2008,   380-385 б.

9. Тұрғын үй  құрылысы және тұрғын үй рыногын реттеудің шетелдік тәжірибесі // Вестник университета международного бизнеса, Алматы, 2008,      - № 4(10), -39-41 б.

        10. «Қазына» ОДҚ» АҚ баспасөз орталығы

        11. www.kdb.kz

          12. www.aikyn.kz

        13. Мемлекеттік инвестициялар бағдарламасының құрамына кіретін жобалардың тиімділігін бағалаудың ережесін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Yкiметiнiң 2000 жылғы 28 маусымдағы N 968 қаулысымен бекiтiлген «Мемлекеттік инвестициялар бағдарламасының құрамына кіретін жобалардың тиімділігін бағалаудың ережесі»