Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер

 

                ,                                                (3)

 

мұндағы: табыстылықтың номиналды есептік ставкасы; « » кезеңі (бір жыл) ішінде кәсіпорынның қызметін тоқтатуының орташа мүмкіндігі.

 

Инвестициялық жобаның банкрот болу тәуекелі сараптамалық талдау нәтижесінде және тәуекелдің жиілік көрсеткіштерінің негізгі факторларын  бағалау арқылы анықталады.

Екіншіден, бағалы қағаздар рыногындағы мұндай жинақталған портфельді тәуекел инвестициялық қаржыларды салудың баламалы нұсқасын анықтайды, яғни жобалық шешімді жүзеге асырудың тиімділігі немесе тиімсіздігін айқындайды.

Осылайша, біздің ойымызша, белгіленген міндеттің  шарттарының негізінде келесі жайттарды  анықтап алуымыз қажет:

-орташа рыноктық табыстылықпен салыстыру арқылы жобаның тәуекелділік деңгейін ескере отырып, бастапқы (ең төменгі) және ең жоғарғы табыстылық мәнін;

-кәсіпорынның қаржылық тұрақтылығы саласындағы тәуекелді реттеу аймағын.

Инвестициялық жобаның бірдей тәуекелділік деңгейінде алынған салыстырмалы талдау мен ,  және баламалы  , тәуекелді басқару теориясының негізгі қағидаларын қалыптастыруға мүмкіндік береді:

- жағдайында инвестициялық жобаларға инвестициялық қаржылар салудың тиімділігін білдіреді, мұнда - тәуекел сыйақысын есепке алушы дисконт нормасы ретінде мәні қабылданады;

- жағдайында салымдардың тиімділігін білдіреді және инвестициялық жобадан бас тарту мүмкіндігін немесе оның маңыздылығы жағдайында инвестициялық жобаның табыс басымдылығын қамтамасыз ететін оның қажетті тәуекел деңгейін анықтауды керек етеді;

- тәуекелді  төмендету мақсатында оны басқару  бойынша іс-шараларды жасақтап, жүзеге  асыруды талап етеді.

Осы әдістемеге сәйкес Қызылорда қаласында Жібек  жолы көшесінде  орналасқан 60 пәтерлі тұрғын үйдің құрылысының жобасы бойынша тәуекелдің моделін жасадық.

Аталмыш жобаның  тәуекелін бағалау үшін имитациялық  модельдеу қолданылды, оның мәнісі – есептеу  жұмыстарын  (процедурасын ) және жобаның тиімділік өлшемдерін (біздің жағдайымызда мұндай шара ретінде табыстылықтың ішкі нормасы - ) қайта-қайта есептеу, өйткені олар осы өлшемге әсер ететін анықталмаған өзгермелілердің кездейсоқ генерациясы болып табылады.

Жекелеген параметрлердің жобаның тиімділік критерилеріне әсерін бағалау мақсатында сезімталдылық (үйлесімділік) коэффициенттері қолданылады, олар бір өзгермелінің (жоба параметрінің) пайыздық өзгерісін бейнелейді.

Сезімталдылық коэффициенті келесі формула бойынша  анықталады:

 

          К_ч= ( IRR / IRR) / ( Ф/Ф) = (Ф/IRR) ( IRR/ Ф),                       (4)

 

мұндағы – сезімталдылық (үйлесімділік) коэффициенті; – табыстылықтың ішкі нормасы мен зерттелетін фактордың базалық мәні; , – табыстылықтың ішкі нормасының өзгеру мәнінің есебі және зерттелетін фактордың өзгерген мәнін қабылдау.

Жоба бойынша  табыстылықтың ішкі нормасының базалық мәні 10%-ды құрады IRR-дің өзгеруіне жобаның басқа да параметрлерінің қатысты өзгерісі 3-кестеде көрсетілген. 

 

Кесте 3 - Сезімталдық (маңыздылық) және жобадағы болжамды өзгермелілердің көрсеткіштері 

 

Өзгермелі	IRR үйлесімділігі		Сезімталдық (маңыздылық)		Болжау мүмкіндігі		IRR-дің сындарлы мәні
Сатылу бағасы		0,475		жоғары		жоғары		17,5 %
Өткізу көлемі		0,475		жоғары		жоғары		17,5 %
Капитал салымдары		0,4		орташа		орташа		10,7 %
Жедел (операциялық) шығындар		0,4		өмен		төмен		10,7%

 

Нәтижесінде жоба пәтердің сатылу бағасына, өткізілетін  пәтерлердің ауданына, капитал салымдарының көлеміне барынша сезімтал. Ең негізгісі - жоба  пәтердің сатылу бағасына сезімтал, себебі бағаның бірнеше пайызға өзгеруі (төмендеуі) таза табыс көлемінің көп мөлшерде төмендеуіне алып келеді. Сонымен бірге, жобаның сезімталдығы пайдалану шығындарына барынша төмен, өйткені, барлық пайдалану шығындарының көлемін арттыра отырып, орнын толықтыруға болады.

4-кестеде келтірілген жоба факторларының өсу деңгейі мен олардың рейтингтік бағасы және IRR-дің үйлесімділік мәнін есептеулер сезімталдылық матрицасын құрастыруға мүмкіндік берді.

 

Кесте 4 – Сезімталдылық және алдын-ала анықтау матрицасы

Өзгермелілерді  алдын-ала анықтау	Өзгермелілердің сезімталдығы
	жоғары	орташа	төмен
Төмен Орташа жоғары	I I П	I П Ш	П Ш Ш
Ескертпе: I – онан әрі тексеру; П – мұқият қадағалау; Ш – белгілеу және сату. Дерек көзі: автордың құрастыруы

 

Тәуекелді төмендетудің негізгі тәсілдері диверсификация (кәсіпорынның қуатын қызмет түрлері бойынша бөлу); тәуекелді жобаға қатысушылар араснда бөлу; шешімнің тиімсіздігін төмендету мақсатында қосымша ақпараттар алу; күтпеген шығындар туындаған кезде оларды жабатын қаржылық құралдарды жинақтау.

Тұрғын үй нысандары құрылысын жобалаудағы тәуекелдерді бағалау міндеттерін шешу статистикалық модельдеу әдісімен жүргізілді. Мәнісі – үдерістің құрылымдық сызбасының негізгі байланыстарын анықтау, оны ресми сипаттау, зерттелетін жүйенің қызметімен қатар жүретін кездейсоқ өлшемдерді модельдеу, модельдеу нәтижелерін статистикалық өңдеу, талдау және жинақтау.

 Қазақстандағы  тұрғын үй құрылысы дамуының  басым бағыттары. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысын дамытудың 2008-2011 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгі мақсаты тұрғын үй құрылысының мәселелерін кешенді шешу болып табылады. Бағдарламаның міндеттерінің бірі - халықтың түрлі топтарына ипотекалық несиелендіру мен тұрғын үй салымдарының қол жетімділіктерін арттыру міндеті. Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесін қалыптастыру мен дамытудағы мемлекеттің негізгі міндеті – қатысушыларлдың қаржылық тәуелкелдерін төмендету мен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жетімділігін арттыру мақсатында заңнамалық негізді құру мен үдерісті нормативтік реттеу болып табылады.

Ипотекалық  несиелендірудің даму барысына қарай  мемлекеттік бюджеттік қаржыландыру табыс деңгейлері өздігінше тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мүмкіндік  бермейтін азаматтарға, оларға тұрғын үй алуға қайтарымсыз адрестік мақсатты субсидиялар беру арқылы тікелей қолдау көрстеуге бағытталады.

Ол арқылы тұрғын үй мәселесін кешенді шешуге мүмкіндік  беретін бірін-бірі толықтыратын рыноктық механизмдерді қамтамасыз етуге  болады. Олар келесі өзара байланысты блоктар:

-  халықты  ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру;

-  тұрғын  үй құрылысын несиелендіру;

-  халықты  тұрғын үймен қамсыздандыруда  мемлекеттік бюджеттік қолдау (мақсатты  адрестік субсидиялар жүйесі).

Ипотекалық  несиелендіруді мемлекеттік ынталандыру келесі бағыттар бойынша дамуы тиіс:

- ипотекалық  несиелендіруді жүзеге асыру  үшін құқытық негіз бен нормативтік  базаны жетілдіру;

- ұзақмерзімді  несиелендірумен байланысты тәуекелділіктерді  төмендету бойынша шараларды  жүзеге асыру;

- несие ресурстары  мен олардың тиімді бөлінісін  қамсыздандыру үшін, несие ұйымдарының өтімділік деңгейін қолдау мақсатында ипотекалық несиелендірудің екінші рыногын қосатын жалпыұлттық жүйені құру;

- банктерді  ипотекалық несиелендіруге қатысуын  ынталандыруға қатысты қосымша  шараларды қабылдау, мысалы, азаматтарға тұрғын үйдің құрылысына немесе оны сатып алуға берілетін қайтарымсыз субсидияларды басқаруға банктерді тарту;

- орташа және  төмен табысты әлеуметтік топтарға  тұрғын үй алуға көмек көрсету;

- ұзақмерзімді  ресурстары бар кәсіпорындар  мен ұйымдарды (мысалы, зейнетақы қорларын) өз қаржыларын бағалы несиелеремен қамсыздандырылған бағалы қағаздарға салуға ынталандыру.

Алайда, ипотекалық несиелендіру бағдарламасы өзінің жүзеге асырылу барысында басымдықтарымен  қатар, экономикалық тетіктердің жеткілікті өңделмегенін көрсетті. Жеңілдетілген бағамен салынған тұрғын үйлер барлық дерлік жерлерде (Астана, Алматы, Атырау мен Ақтау қалаларынан басқа)  сұранысқа ие емес екендігін көрсетті. Мемлекеттік бағдарлама бойынша иоптекалық несие алу үшін отбасының айына 80 мыңнан кем емес табысы болуы керек болды. Баспасөз құралдарының мәліметтері бойынша 2005 жылы Аламаты қаласында мембағдарлама бойынша ипотекалық несиемен пәтер алғысы келетін 10 мың адамның тек 3,5 банктермен төлемқабілеттілігі туралы бекіту алды; Ақтөбе қаласында 7 мың адамнан тек 1,1 банктердегі төлем қабілеттілік табалдырығынан өтті; Қызылорда қаласында банктердің талаптарына арызданушылардың тек 30% -ына жауап бере алды; Өскемен қаласында - 10%-дан аз; Семейде - 40%.

Себептері: біріншіден, мемлекеттік басқару, денсаулық сақтау, білім беру, әлеуметтік сала қызметкерлерінің жалақысының төмендігі, ондағы орташа жалақы 25-30 мың теңге деңгейінде. Екіншіден, есептеулер көрсетіп отырғандай, айына 40-50 мың теңге алатын Қазақстан азаматы ипотекалық үйден ең арзан пәтерді ипотеканы өтеу есебінен алған күннің өзінде банктерге 11-15 жыл бойы қарызын өтеуіне тура келеді. Мұнда адам тұрақты жалақы алып отыруы қажет. Ешбір банк форс-мажорлық жағдайларды назарына алмайды (жалақының уақытылы төленбеуі, ауыру, жұмыстан шығып қалу және т.б.). Несие мен оның пайыздық сыйақысын төлеуді кешіктірсе, банк айыппұл төлетіп, әрі қарай келісім-шартты бұза отырып, кепілдікке қойылған тұрғын үйді тартып алады. Мұндай жағдайларда сатып алушыларға тұрғын үй ипотекасының қажеттілігі жөнінде психологиялық кедіргілері жоюына тура келеді. Үшіншіден, бастапқы кезде несиелендіру мерзімі 10 жыл болды және пайыздық мөлшерлемелер 13%-ды құрады (жекелеген банктерді қосымша төлемдерді  қосқанда сыйақы мөлшерлемесі 16-17% жетеді). Еуропада ипотека бойынша орташа мөлешерлемелер жылына 3-4% құрайды және де сапаны ескергенде тұрғын үй бағасы Аламаты қаласына қарағанда төмен, әрі еуропалықтардың жалақысы қазақстандықтарға қарағанда біршама жоғары. Яғни Еуропамен салыстырғанда Қазақстан тұрғындары ипотекалық несиелер бойынша 2,5-3 есе көп төлейді. Жоғарыда айтылғандарды ескере отырып, Қазақстанның ипотекалық ұйымдарының несие беру мерзімі 10 жылдан 20 жылға ұзартылып, сыйақы мөлшерлемесі 9%-ға төмендетілді. Сонымен бірге, Қазақстан үкіметі сатып алушыларға мембағдарлама бойынша салынған үйлерді ипотекалық несие рәсімдемей, өз қаражаттары есебінен сатып алуға рұқсат берді. Ондай құқықтар тек Алматы, Астана және Атырау қалаларында ғана жоқ. Қазақстандық ипотекалық компания ипотекалық несиені рәсімдеудегі комиссиондық алымдарды 2%-дан 0,5%-ға түсірді, сақтандыру шарттарын қайта қарастырды, ипотекалық тұрғын үй заемдарының айма-ай төлемдерінің қарызгердің орташа табысына қатынасын жиынтық табыстың 35%-ынан 45%-ына дейін көтерді.

Тұрғын үй құрылысына бағаның құралуын талдау мен анықталған кемшіліктер бізге келесі қорытындылар мен ұсыныстар жасауға мүмкіндік береді:

- лицензияланатын  құрылыс материалдарының түрлері,  құрылғылары мен құрылыс-монтаждық  жұмыс түрлерінің санын қысқарту  үшін құрылыс-технологиялық мамандықтар өнімі, құрылғылары мен құрылыс-монтаждық жұмыстар өндірісі бойынша диплом алу үдерістерін максималды  түрде біріктіру қажет;

- әлеуметтік  тұрғын үй құрылысында пайдаланылатын  сырттан әкелінетін құрылыс материалдарын  импортық алымдардан босату қажет;

- құрылыс комитеті  құрылыс өнімдері, құрылғылары мен  материалдар өндірісі бойынша  импортты ауыстыруды 70%-ға артыру  мақсатымен өзінің өндірістік қуаттылығын максималды пайлануға мүмкіндік беретін рыноктық тетіктерді өңдеуі керек;

- энергетикалық-жылу-газбен  қамсыздандырылудың және кәріз  жүйесінің магистральдық желісіне  қосылу сұрақтарын шешкенде, технология  бойынша барлық шығындарды көрсетілген табиғи монополиялар алуы қажет және де оны табиғи монополияларды реттеу Агенттігі бақылауы тиіс;

- әлеуметтік  тұрғын үй құрылысын салу үшін  бөлінген барлық жер учаскелері  мен тұрған құрылыс нысандарын  бұзуға қатысты барлық сұрақтар  бір иснтанцияда – қала әкімдігінде және қаржыландыру ашылу күніне дейін шешілуі қажет.

Жобаға шығындарды жоспарлау – бұл оны жүзеге асырудың маңызды құрамдас бөлігі. Жобаның барлық қатысушыларының  – жеткізушілер, банктер, тапсырысты орындаушылар – барлығының да өз жоспарлары бар және де жоба басшысы өз қызметін жоспарлағанда оны ескеруі керек.

Шығындарды  жоспарлау жобаны жүзеге асырудың барлық мерзімі бойында қаржылық ресурстарға  қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіндігі ие болуына қарай жүзеге асырылуы тиіс.Ол үшін жоба бюджеті жасалады.

  Жоба бюджеті  – қойылған мақсатқа жету үшін  қажетті шығындарды бейнелейтін  және сандық көрсеткіштермен  берілген жоспар болып табылады. Бюджетте түзетілген күнтізбелік жоспардың бағаланған нәтижелері мен жобаны жүзеге асыру стратегиясы көрсетіледі.

Берілген жобаның  бюджетін құрауда шығындарды жоспарлау  жалпыдан бөлшекке қарай жүргізіледі  және жобаға ақша құралдарын күнтізбелік  кезеңдер бойынша бөлу үш деңгейде жүзеге асырылады. Бірінші деңгейде күнтізбелік жоспардың барлық жұмыстарының сметалық құны кезекпен қосылады және жобаны жүзеге асырудың барлық мерзіміндегі ақша құралдарын игерудің интегральдық қисығы құрылады. Онда шығындарды жоспарлаудың баламалық нұсқалары қарастырылады: жұмысты бастаудың ерте мерзіміндегі және шығындарды уақыт бойынша бөлудің орташа мүмкін болатын жұмыс нұсқасы. Жобаның құнының интегральдық қисығы 2-суретте көрсетілген.