Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер

Қазақстан Республикасында тұрғын үй саласы нысандарын жобалау және құрылысының экономикалық тиімділігі. Қазақстандағы тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамуы ХХ ғасырдың 90-ыншы жылдары жекешелендіру үдерісімен басталды. Жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасу кезеңін шартты түрде үшке бөлуге болады: бастапқы – 1991-1999 жылдар; жалғасушы – 2000-2004 жылдар; аяқтаушы – 2005 жылдан бастап осы кезеңге дейін. Бірінші кезең – бұл жылжымайтын мүлік саласындағы рыноктық қатынастардың заңдастырылуы 1990-шы жылдардың басында жекешелендіру үдерісімен басталды. Ол қазақстандық қозғалмайтын мүлік рыногының қалыптасуының бастапқы нүктесі болды. Алайда келісім-шарттар бірді-екілі, ал жаңа тауар – тұрғын үй мүлкі үшін баға құралу тетігінің анықталмағандығынан бағалар бей-берекет түрде қалыптасты. Тұрғын үй саласындағы рыноктық қатынастарды дамыту үшін заңдық база құрылғанымен, елдегі халықтың көп бөлігі төлем қабілеттілігінің төмендігінен жаңа салынған үйлерді сатып ала алмады. Екінші кезең – Қазақстандағы рыноктық экономиканың қарқынды дамуы тұрғын үйдің алғашқы рыногындағы жағдайдың өзгеруіне алып келді. Нақты секторға, ең алдымен жылжымайтын мүлік нысандарына инвестиция салымдарына жағдай жасалды. Егер 1990-ыншы жылдардың ортасынан тұрғын үй құрылысында біршама тоқырау байқалса, 1998 жылдан бастап алғашқы рынок өз-өзіне келе бастады: 2000 жылы құрылыс қарқыны алдыңғы жыл қарқынынымен салыстырғанда 195,6%-ға артты, жаңа тұрғын үйді эксплуатацияға енгізу тек 2001 жылдан бастап баяу қарқынмен өсе бастады.

Тұрғын үй рыногының  қалыптасуының үшінші кезеңі елдің  тұрғын үй саясатының әрі қарай дамуымен байланысты болды. Кез-келген елдің  тұрғын үй саясатының бастапқы мақсаты - «әрбір отбасын қалыпты тұрғын үймен және айналасын қоршаған ортамен» қамтамасыз ету болып табылады.

Қазақстан Республикасында 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын үй құрылысын  дамытудың Мемлекеттік Бағдарламасы қабылданған (Қазақстан Республикасы Президентінің №1388 2004 жылдың 11 маусымындағы Жарлығы). Негізгі мақсат – халықтың түрлі топтарына тұрғын үйдің қол жетімділігін қамсыздандыратын тұрғын үй құрылысын дамыту мәселесін кешенді шешу. Мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді шешу қарастырылған:

- сұраныс және  ұсыныс тарапынан толыққанды  теңестірілген тұрғын үй рыногын  құру;

- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту және жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;

- тиімді құрылыс  индустриясын қалыптастыру;

- халықтың түрлі  топтарына ипотекалық несиелендіру  мен тұрғын үй жинақтарының  қол жетімділігін арттыру.

Қазақстандағы тұрғын үй рыногын талдауды үш негізгі бағыты бойынша жүргізуге болады, олар: инвестициялау, тұрғын үй нысандарын енгізу және бағалық көрсеткіш.

Тұрғын үй құрылысының  дамуының негізгі көрсеткіші оны  инвестициялау болып табылады. Құрылыс  өнімдеріне бағаның қарқынды өсуі инвесторларды бұл саладағы инвестиция көлемін арттыруға ынталандырады (1-кесте).

 

Кесте 1 - Қазақстанның тұрғын үй құрылысына инвестициялар

млн.теңге

 

Көрсеткіштер	2004 ж.	2005 ж.	2006 ж.	2007 ж.	2008 ж.
Қазақстан барлығы	130495	254287	368354	489626	344100
Астана қ.	54289	95617	129898	163964	59169
Алматы қ.	20282	48317	103782	149024	23857
Дерек көзі: автордың ҚР статистика жөніндегі Агенттігінің мәліметтері бойынша құрастыруы

 

Талдау көрсетіп отырғандай, ел бойынша тұрғын үй құрылысына инвестициялар төрт жыл ішінде жалпы алғанда 3,7 есе артқан. Алайда, барлық инвестициялардың 64% Алматы мен Астана қалаларына келеді. 2004-2007 жылдары тұрғын үй нысандарын инвестициялаудың артуы ел бойынша дайын тұрғын үй нысандарының санын арттырды (2-кесте).

 

Кесте 2 -  Қазақстандағы тұрғын үйлерді пайдалану

 

Жылдар	Барлығы, мың  шаршы м, жалпы алаңға %-бен
2004	2591/100
2005	4992/100
2006	6245/100
2007	8104/100
2008	6832/100
Дерек көзі: есептеу автордың «Обзор рынка жилой недвижимости /www. perspekt.kz//five: //E: мәліметтері негізінде жүргізілді.                                     / мәліметтері мәліметтері

 

Баға факторы  – жаңа нысандарды енгізумен қатар, тұрғын үй рыногының даму тиімділігінің  негізгі критерийі болып табылады. Баға жұмыстың бірінші бөлімінде жазылғандай, сұраныс пен ұсынысқа байланысты анықталады. Екінші кезең Қазақстандағы тұрғын үй рыногының тұрғын үй бағасының тиімді өсімімен қатар жүрді. Алматы қаласындағы тұрғын үйлердің бағасы соңғы жылдары соншалықты жоғары болғаны, шет елдік тұрғын үйлердің (Канада, Чехия, Испания, АҚШ) баға ұсынысын басып озып тұрды.  Алматы қаласында 2007 ж. 1 шаршы метр бағасы шамамен 3000-5000 АҚШ долларды құрады. 2007 жылдың желтоқсан айларында орта есеппен республикадағы жаңа тұрғын үйлердің бір шаршы метр бағасы – 161,3 мың теңгені құрады, бұл 2006 жылдың желтоқсан айымен салыстырғанда 30,2%-ға көтерілген, көркейтілген тұрғын үйлердің қайта сату бағасы, сәйкесінше, шаршы метрге 136,2 мың теңгеге және  42,6%. Статистикалық  анықтамалар бойынша, құрылыстың көп пәтерлі тұрғын үйлердің жалпы ауданының 2007 жылдың мамыр айына бір шаршы метрге нақты орта бағасы – 76,6 мың теңге (627$), ал сату бағасы – 145,5 мың теңге (1192$). Тұрғызылған тұрғын үйдің сату бағасы оның құрылыс бағасынан 1,9 есе асады. 2007 жылдың желтоқсан айында орта есеппен Республика бойынша жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрге 161,3 мың теңгені құрады және оны 2006 жылдың желтоқсан айымен салыстырғанда, 30,2%-ға өскен, көркейтілген тұрғын үйлердің алып-сату бағасы бір шаршы метрге 136,2 мың теңгеге, яғни 42,6%-ға артқан.

Біздің пікірімізше, бағаның өсіміне негізгі себептер ретінде төмендегілерді атап көрсетуге  болады:

-коммерциялық тұрғын үйлердің құрылысы үшін ескі үйлерді бұзуға жіберу қажеттілігі;

-қайта сату үшін пәтерлерді сатып алу;

-тұрғындардың өз қаражаттарын салу мүмкіндіктерін ұсынатын және жылжымайтын мүлікке салынған қаражатқа салыстырмалы деңгейдегі қаражат құралдарының жетіспеуі.

Бұл үрдістер абсолютті  алыпсатарлық (спекулятивті) факторлармен қатар жүрді. Тұрғындардың көпшілігі  тұрғын үйлерді қайта сату мақсатында сатып алды. Соңғы жылдары тұрғындардың көп қаражаттары тұрғын үй мүлік нысандарында қаржылық құралға салым ретінде қолданысқа ие болды. Тұрғын үй алуға арналған ипотекалық несиелердің көпшілігі адамдарды ипотека алуға итермеледі, алайда олар оны өздігінен қызмет көрсетпейтіндерін білді. Адамдар тұрғын үй бағасының тұрақты өсуіне сенім артты, соңғы 3 жылда қатты өсіп кетті. Адамдар ие болған тұрғын үйлерді қайта сатуға, несиесін жабуға, сонымен қатар қалған қаражатқа ие болып қала алатын. Осыған байланысты қазақстандық банкттерде несиені жабу жағдайы 40%-ға жетті, сонда орташа әлемдік стандарт - 7-8%. Соңғы жылдары тұрғын үйлерге деген баға өсімі 30-40%, кейде 50-70%-ға дейін көтерілді. Осындай жағдайда бұл сұлба жақсы жұмыс жасады. Ал қазіргі таңда бұл механизм іске аспай отыр, өйткені 2008 жылдың басынан бергі жағдай бойынша Қазақстандағы тұрғын үй рыногы бір орында «тұр» деп айтуға болады.

Жоғарыда берілген мәліметтерді талдай отырып, 2001-2007 жылдар аралығында еліміздің тұрғын үй рыногындағы баға индексінің өсімі 40-50% шамасында болғандығын анықтауға болады. Яғни бұл, жыл сайынғы баға өсімі өткен жылмен салыстырғанда  30-50%-ға артып отырғандығын білдіреді.

Осылайша:

- Қазақстанда  тұрғын үй рыногы қарқынды  дамыған соңғы 2-3 жылдан кейін тұрақтылық байқалады және рыноктағы теңсіздік тоқтатылды. Ендігі ретте барлық сатушыларға орасан зор табыс әкелген рыноктағы алыпсатарлық элементтер тоқтатылуы тиіс;

-  республикалық  бюджет есебінен жалдамалы тұрғын  үй құрылысын дамытып, жеке  меншіктегі жалдамалы үйлердің (коммерциялық) құрылысын жетілдіруге қолайлы жағдайлар жасалуы тиіс;

- азаматтардың  баспана мәселесін тұрғын-үй құрылыс  компанияларын құру және мемлекет-жеке  меншік серіктестігін дамыту  арқылы шешугі мүмкіндік қалыптастыру  қажет;

- ипотекалық  несиелендіру мен тұрғын-үй құрылыс  жинақтары арқылы тұрғын үйдің  қолжетімділігін арттыру керек;

- құрылыс материалдары  мен құрылғыларға бағаны төмендету,  қазақстандық тұрғын үй рыногында  бағаны тұрақтандыру қажет.

Капитал салынатын  нысанның жоспарлық, құрылыс және пайдалану-қызметтік ерекшеліктерін толық ескеретін ұсыныстардың жобалық тиімділігін бағалау барлық шығындар мен олардың қайтарымын (нәтижесін) салыстыру негізінде жүзеге асырылады. 

Шығындар деңгейі, нәтиже және тиімділік шарасы арасында зерттеудің түрлі сатыларында, жобалауда және қол жеткен нәтижені ендіруде үзілмейтін тығыз байланыс бар.   

Шығындардың тиімділігін  анықтау үшін жобалық шешімнің әрбір нұсқасы сандық шектерді сипаттайтын техника-экономикалық көрсеткіштер жүйесімен бейнеленуі тиіс:

- жоба мақсаттары (құрылыстық, әлеуметтік, экономикалық);

-жобалық ұсыныстардың бағаланушы нұсқасының негізінде ұйымдастырылған қызмет нәтижелері (өткен нұсқалармен салыстыру арқылы);

- жобаны іске  асырумен байланысты шығындар;

- есептік шарттарда алға қойған мақсаттарға жетуге бағытталуы мүмкін ресурстар; 

-жобаланған аймақтарда орналасқан нысандардың қаржылық-эксплуатациалық көрсеткіштері – жылдық табыстары, таза пайдасы, жоспарлық дотация;

- құрылыс шығындарының  әлеуметтік-экономикалық жетістікке жетуіне және ғимараттар, аумақты абаттандыруға ықпал ететін болжамды жұмыс режимі.

Диссертациялық  жұмыста Қызылорда қаласында  құрылысы бітпеген тұрғын үйдің жобалық  шешімінің экономикалық тиімділігі есептелді. Берілген қаржылық жоба құрылысты  қаржыландыруды несиелендіру желісінің несиесінен бөлек тағы да екі қаржы көзі арқылы қаржыландырылады. Жоба бойынша шығындар қалдығы пәтерлер сатудан түскен ақша қаражаттары арқылы жабылады. Жобаның болжамдалған табысы толығымен пәтерлерді сату арқылы алынады. Ай сайынғы табыс сатылған пәтерлердің сандық бірлігін сол айдағы орташа бағаға көбейту арқылы анықталады.

Тұрғын үй рыногында  пәтерлерді сату үшін тұрғызылған көппәтерлі үйдің құрылысының жобасын қарастырайық. Жеңілдету мақсатында бұл жобаның  жүзеге асырылуына екі қатысушы араласады деп алайық:

Жер телімі бар  және онда құрылыс жүргізуге құқығы бар компания.

Компаниямен құрылыс  жүргізу үшін келісім-шарт жасасуды қарастыратын құрылыс фирмасы.

Келісім-шарт шарттары бірінші компания жер телімін  және барлық қажетті жобалық құжаттарды ұсынады, сонымен бірге, қажетті құжаттарды рәсімдеуге қатысты барлық шығындарды өз мойнына алады.

Сондай-ақ, компания жарнаманы ұйымдастыру мен жүргізуге  жауапты. Құрылыс фирмасы тұрғын үй құрылысына қатысты барлық шығындарды өз мойнына алады. 

Пәтерлерді  сатудан түскен табыс төмендегідей болып бөлінеді:

- пәтерлердің  20%-ы қайтарымсыз негізде қала  әкімшілгіне беріледі;

- жобаның әрбір қатысушысы 40%-дан алады.

Жобаның тұрақтылығын сипаттайтын есептер:

Базалық нұсқа  бойынша:

ТДТ компанияның  = 0,4 х 1000 шаршы м. х 1200 долл. – 200 000 долл. – 10 000 долл. – 20 000 долл. – 50 000 долл. = 200 000 долл.

ТДТ құрылыс  фирмасының = 0,4 х 1000 шаршы м. х 1200 долл. – 200 долл. х 1000 шаршы м. ==180 000 долл.

2. Қауіпті нұсқа бойынша:

ТДТ компанияның  = 0,4 х 1000 шаршы м. х 1000 долл. – 200 000 долл. – 15 000 долл. – 30 000 долл. – 70 000 долл. = 85 000 долл.

ТДТ құрылыс  фирмасының = 0,4 х 1000 шаршы м. х 1000 долл. – 450 долл. х 1000 шаршы м. = 50 000 долл.

Есептеу қорытындылары көрсеткендей, жоба тұрақсыз болып табылады. Оны жүзеге асыруда жобаға қатысушылар арасында құнның арту тәуекелін қайта бөлісу керек.

Жобаның шекті  мәні бірқатар t – жылы үшін оның сол  жылдағы мәнінің жүзеге асырылуымен  анықталады, мұнда осы жылы қатысушының пайдасы 0-ге тең.

Әлемдік Банктің  ұсыныстары шеңберінде құрылыс саласында  жобалық талдау бойынша  тәуекелді бағалаудың негізгі үш бағыты (әдісі) ұсынылады:

- сезімталдылықты  талдау әдісі; 

- статистикалық  сынақтар әдісі (Монте-Карло әдісі);

- сценарийлер  әдісі (айқынсыздықтар ресмилендірілген  әдіс).   

Аталған әдістерге  қатысты тәуекелдің  экономика-математикалық  моделін жасақтау міндеттердің қойылуы  мен шешімін талап етеді.

Міндеттердің  қойылуы инвестициялық жобаның  тәуекелін екі жақты талдауды қарастырады. Біріншіден, экономикалық, саяси-әлеуметтік, фискалды-монетарлық тұрақсыздық және салалық ахуалға байланысты жобаның банкроттыққа ұшырау тәуекелі (сценарийлер әдісі). Мұнда алғашқы шекті шарт төмендегідей функция болады: