Складское хозяйство

     После этапа разработки концепции, на котором  также проводится оценка финансовых затрат, необходимо выработать план реализации проекта, принять решение о приобретении подобранного участка и приступить к следующему этапу исследованию участка, разработке строительного  проекта складского комплекса, проведения необходимых согласований с государственными инстанциями и получению разрешительной документации. Для этих целей привлекаются исследовательские и проектные организации. Согласование проекта и получение других необходимых документов от различных инстанций, число которых доходит до нескольких десятков, должно происходить от имени владельца. Тем не менее, данная деятельность лицензируема (называется выполнение функций Заказчика-Застройщика), и может осуществляться по доверенности другими компаниями. Как показывает практика, при отсутствии опыта, эту работу лучше отдать специализированным организациям, имеющим лицензии, что значительно сократит сроки получения всех необходимых согласований и разрешений.

     Такие функции берут на себя большинство  строительных генподрядных организаций, которые также могут выполнять  и проектные работы. При выборе проектировщиков имеет смысл, рассмотреть  и организации, предлагающие весь комплекс работ по проектированию, согласованию и строительству. Это снимет часть  задач по урегулированию и управлению этими работами.

     На  этапе исследования и разработки строительного проекта часто  возникают изменения в концепции, вызванные новыми данными, например, появлением дополнительных обременений  и сервитутов, которые потребуют  корректировки концепции и соответственно проекта комплекса. Все изменения  такого рода, естественно должны прорабатываться  без ущерба для логистической  и других составляющих, поэтому если нет компании, решающей такие вопросы  комплексно, необходимо предусмотреть  авторский надзор разработчика концепции  за проектированием и дальнейшей реализацией. Лучше изначально выбирать разработчика, предоставляющего такие  услуги, на всех этапах реализации проекта, поскольку на последнем, зачастую, корректируется окончательный вариант оснащения  оборудованием и техникой.

     После прохождения последней стадии рабочего проекта – экспертизы, получается разрешение на строительство. Если строительная компания еще не была выбрана, то необходимо предоставить потенциальным подрядчикам  рабочий проект для расчета смет и подготовки коммерческих предложений. Вопрос строительства и оборудования объекта инженерными системами, также может решаться в комплексе  или по отдельности - при наличии  штата специалистов в этой области. После этого начинается собственно строительство складского комплекса.

     Несмотря  на то, что строительство - наиболее развитая и изученная сторона, без  контроля не обойтись, поскольку на этом этапе обычно возникают изменения  и доработки. Например, при проведении земляных работ могут обнаружиться необозначенные на геоподоснове скрытые  коммуникации. И встанет проблема их переноса, а если это невозможно, или требует слишком больших затрат, то и переработки концепции. Могут возникать корректировки по мере реализации различных элементов комплекса, вноситься изменения от подрядчиков - все это надо производить при всестороннем анализе проекта.

     Заблаговременно, еще до окончания строительства, необходимо начать подготовку к последнему этапу: оснащению складским оборудованием  и техникой, автоматизации комплекса, поскольку поставка или внедрение (в случае информационных решений), может занять до трех-четырех месяцев, а иногда и больше, например, в  случае конвейерного оборудования и  автоматизированных линий. Окончательно определяется состав оборудования и  техники, их характеристики, оговариваются  сроки, условия поставки и монтажа.

     Строительство и оборудования склада под собственные  нужды - один из частных случаев создания складских комплексов. Похожее взаимодействие между участниками проекта возникает  и при реинжиниринге, переезде в  новое помещение, инвестиционном проекте, редевелопменте промышленных территорий и других случаях. Но при любых  задачах необходимо сразу подумать о всестороннем подходе к проекту, что является залогом скорейшей  и успешной его реализации.

2.1. Организация и  планирование складских  работ.

   При создании собственной логистической  сети необходимо учитывать ряд особенностей, присущих именно складским помещениям. Во-первых, недвижимость отличается от других видов товаров и услуг  тем, что объединяет в себе две  составляющие:

• материальную (ст. 130 ГК РФ) - здания и сооружения, земельные участки, дороги и прочие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без нанесения им ущерба;
• юридическую (ст. 131 ГК РФ) - право собственности, ипотеки, сервитуты и другие случаи, предусмотренные законодательством РФ. Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ <О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним>. Изменение правового статуса объекта недвижимости называется сделкой с недвижимостью.

   Во-вторых, каждый вид сделки несет в себе определенный риск. Каждая из них может  быть признана недействительной - оспоримой (совершенной под влиянием заблуждения  или обмана, противоречащей действующему законодательству и т. п.) или ничтожной (мнимые сделки, притворные сделки, незарегистрированные сделки). Поэтому прежде чем приобретать  или арендовать помещение, необходимо провести юридическую экспертизу учредительных и правоустанавливающих документов его собственника.

Анализируем проект:

   При рассмотрении инвестиционного проекта  обратите внимание на следующие аспекты:

• физическую возможность (технологическую и техническую пригодность);
• правовую допустимость;
• приемлемость схемы сделки по данному варианту;
• экономическую эффективность (период окупаемости, доходность не ниже заданных параметров

Все сделки с недвижимостью можно разделить  на три группы:

• сделки, связанные со сменой собственника: купля-продажа (индивидуальные сделки, публичные торги - аукционы, конкурсы), приватизация, реализация за долги, изъятие земельного участка и снос строения, обмен;
• сделки, связанные с изменением состава собственников: купля-продажа акций, изменение состава с разделом имущества, внесение имущества в уставный капитал, долевое строительство с выделением долей, оформление кредита под залог недвижимости;
• сделки, связанные с добавлением иных субъектов права: строительство, реконструкция; аренда, субаренда; передача в оперативное управление; введение и снятие сервитутов.

   Характерные черты недвижимости как товара (привязанность  и зависимость от местоположения, значительная стоимость, влияние законодательства и др.) определяют особенности работы на данном рынке: индивидуальное и всестороннее рассмотрение каждой потенциальной  сделки; использование всех возможных  источников для получения максимально  полной информации.

   Только  учитывая все вышесказанное, можно  с достаточной степенью точности оценить экономическую эффективность  и возможные риски сделки и  инвестиционного проекта в целом. Основные аспекты, на которые необходимо обратить внимание при рассмотрении инвестиционного проекта, приведены  во врезке <Анализируем проект>.

Выбираем  вариант организации  собственных складских  комплексов:

     Вследствие  существующих в настоящее время  недостатков складских площадей классов А и В наиболее эффективны инвестиционные проекты двух видов. В первом случае приобретаются права на земельный участок и осуществляется строительство нового складского комплекса - так называемое строительство green-field. Второй вариант заключается в покупке существующего здания и проведении впоследствии строительных работ - так называемый brown-field. Преимущества и недостатки реконструкции по сравнению с новым строительством приведены во врезке.

   Желательно, чтобы произведенные на объекте  улучшения не просто позволили приспособить помещение под планируемую деятельность, но и повысили класс самого складского комплекса. С этой точки зрения экономически целесообразен выбор объекта  класса С и его последующая  реконструкция до уровня класса В. Поэтому  уже на этапе выбора объекта недвижимости для реконструкции и организации  складского комплекса важно представлять, склад какого класса можно создать  в результате. Для этого необходимо обращать внимание не только на стены  и поэтажный план строения, но и  на подъездные пути, состояние дорог, наличие достаточной прилегающей  территории, коммуникаций и инженерно-технических  систем, возможность получения дополнительных мощностей и заключения прямых договоров  на коммунальные услуги. Чек-лист покупателя/арендатора При рассмотрении инвестиционного  проекта обратите внимание на характеристики таких составляющих складской инфраструктуры, как:

1. местоположение:
• в регионе, являющемся ключевым для логистической сети вашей компании;
• на окраине города или в незначительном удалении от него (для обеспечения свободного доступа как грузового транспорта, так и работников компании);
• в складской зоне согласно градостроительному плану;
• в зоне, которая в будущем не изменит своего назначения (необходимо изучить градостроительный план или программу города);
2. подъездные пути:
• на одной из основных автотрасс РФ (что гарантирует поддержание дорог в рабочем состоянии за счет федерального или местного бюджетов);
• доступ транспорта к объекту в любое время года/суток и т. п.;
• достаточная ширина и хорошее качество покрытия подъездных путей;
• возможность заезда на территорию непосредственно с автотрассы;
• наличие на территории ж/д ветки (в случае необходимости);
3. земельный участок, прилегающая территория:
• достаточная площадь, обеспечивающая возможность организации складского комплекса с соотношением площади застройки к свободной площади 40 : 60 соответственно;
• правильная форма, ровная поверхность;
• наличие грунтов для ведения строительства; отсутствие затопляемых участков и плавунов;
• отсутствие чужих коммуникаций, проходящих через земельный участок (необходимо уточнять в кадастровом плане, обременениях);
• отсутствие на участке объектов, принадлежащих другим собственникам, в том числе Минобороны России или МЧС России;
• освоенность (искусственная отсыпка, асфальтирование, минимум <зеленого фонда> и т. п.);
• возможность организации кругового объезда;
• наличие двух въездов/выездов;
4. коммуникации:
• наличие подведенных инженерных сетей (точек подключения);
• наличие ТУ на подключение и их выполнение;
• наличие выделенных лимитов по всем ресурсам: электричеству, холодной воде, канализации бытовой и ливневой, горячей воде или газу (другому топливу) для котельной (сведения содержатся в разрешениях либо договорах на поставку со всеми снабжающими организациями);
• наличие или возможность организации линии связи (городской телефонной и оптоволокна);
5. здание (помещение):
• прямоугольная форма без значительного удлинения, единый контур без разрывов;
• требуемая высота;
• желательно расположение в одном уровне;
• по возможности большой шаг колонн;
• нагрузка на полы от 5000 кг/м2;
• наличие офисных помещений;
• <история> здания, позволяющая размещение в нем склада;
• состояние строительных конструкций (несущие, фундаменты, стены и т. п.);
6. личностный фактор:
• налаженные контакты с местными административными органами;
• налаженные контакты с коммунальными службами;
• хорошие отношения с собственником, его готовность к переговорам и поиску взаимовыгодных решений

Преимущества  и недостатки реконструкции  по сравнению с  новым строительством:

Плюсы:

1. Обход бюрократических проблем при получении площадок под строительство.
2. Меньшее время на строительные работы, то есть сжатые сроки запуска в эксплуатацию.
3. Значительно более низкая цена из-за использования фундамента и стен (стоимость строительства <коробки> составит $300-350/м2, в то время как на реконструкцию понадобится около $200/м2).
4. Более низкие сроки окупаемости (3-4 года).
5. Наличие разрешительной документации, выделенных ресурсов (воды, электричества), что снижает бюрократические проволочки.
6. Обычно - наличие подъездных автомобильных путей, часто - наличие подведенных ж/д путей.

Минусы:

1. Основные параметры здания и прилегающей территории уже заданы, и их недостатки заключаются обычно в следующем: площадь прилегающей территории недостаточна; полы не выдерживают высоких нагрузок; этажность более одного этажа; уровень пола находится на уровне земли (необходимо приподнимать на 1,2 м); малый шаг колонн (6-9 м).
2. В большинстве случаев - ограниченность ресурсов (особенно электромощности).
3. Часто имеется участок дороги, проходящий по территории бывшего предприятия, что означает необходимость наложения сервитута, затраты на содержание данного участка автодорог.

Определяем  физическую пригодность  объекта для организации  нового складского комплекса:

   При рассмотрении варианта реконструкции  или приобретения (аренды) складского комплекса следует проанализировать его по приведенным во врезке <Чек-лист покупателя/арендатора> пунктам в  указанном порядке. Это связано  с тем, что параметры, приведенные  вначале, улучшить трудно или невозможно. Далее следуют параметры, изменение  которых потребует значительных материальных и нематериальных вложений. Наконец, пункты, указанные в конце, при разумных вложениях можно  улучшить.

   После анализа каждой из приведенных во врезке характеристик объекта можно  оценить затраты на строительство  или реконструкцию здания и набросать  примерный бюджет данного инвестиционного  проекта.

   В значительной степени класс будущего ОСК зависит от грамотной организации  и проведения работ по реконструкции  и ремонту. Оптимальной с точки  зрения получения результата (исполнение бюджета, соблюдение сроков, получение  всей исполнительной документации) является такая последовательность: