Складское хозяйство

1. согласование точек подключения внутриплощадочных сетей к внешним сетям (электроснабжение, теплоснабжение, ХВС, ГВС, канализование) и получение от их собственников технических условий для подключения;
2. предварительная оценка стоимости реализации технических условий;
3. проведение тендера на проектирование и согласование проекта с надзорными органами, заключение договора на проектирование с победителями тендера;
4. проведение тендера на выполнение функций заказчика и генеральный подряд по производству РСР (СМР), включая реализацию технических условий;
5. заключение договоров генерального подряда на производство РСР (СМР) и выполнение функций заказчика;
6. контроль за деятельностью генерального подрядчика, качеством используемых материалов, соблюдением технологий проведения работ;
7. контроль за своевременной подготовкой и предоставлением исполнительной документации;
8. участие в рабочей и государственной комиссии по сдаче объекта в эксплуатацию;
9. сбор документов для лицензирования;
10. подписание договоров на коммунальные услуги.

Рассчитываем  строительные затраты:

Оценивать строительные затраты можно несколькими  способами:

1. на базе системы сметного нормирования 1991 года, разработанной в советское время, с использованием корректирующих и индексирующих коэффициентов, которые устанавливаются постановлением Госстроя России (постановления Госстроя для коммерческого строительства имеют только рекомендательный характер), ресурсным методом. Минус этого способа - в низкой точности прогноза в условиях формирующейся рыночной экономики и значительных колебаний рынка по ценам, конкурентам, видам услуг и т. п.;
2. с помощью рыночной системы сметного нормирования базисным методом с использованием мониторинга цен на строительные материалы и работы. Минус состоит в том, что расчет довольно сложен и длителен, содержит большой объем информации, для обработки которой требуются квалифицированные сметчики и дорогое программное обеспечение. Можно назвать следующие программные комплексы для профессионального составления смет: <Смета+>, <Смета-2000>, , <Ресурсная смета>, , , <ГрандСмета> и др.;
3. с использованием базовой стоимости строительства, утверждаемой региональными администрациями для расчета арендной платы, ставок местных налогов и т. п. Минус заключается в том, что реальное состояние строительного рынка отражается слабо. С одной стороны, оценка является заниженной, с другой стороны, сильно зависит от политики (желание депутатов пополнить бюджет может привести к завышению утверждаемой базовой стоимости);
4. с использованием метода объектов-аналогов с учетом регионально-поправочных коэффициентов, вводимых постановлениями Госстроя России (программа <Экспресс-смета> или справочники и программный комплекс <КО-Инвест>). Видимых минусов нет. Плюсы: недорогое программное обеспечение (до $200); расчет занимает всего 2-4 часа для укрупненных смет и до 1 часа для инвестиционных целей; наличие в программах порядка 40-50 объектов-аналогов, довольно высокая точность расчетов +10% (вполне достаточно для инвестиционной оценки и определения начальной цены при объявлении тендера).

Размер  инвестиций определяют затраты на:

1. приобретение прав (аренда или собственность) на земельный участок;
2. проведение модернизации находящихся на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т. п.;
3. инвестиционный взнос или передача городу доли от суммы инвестиций (например, в Москве, Красноярске, Нижнем Новгороде и др.);
4. ремонт или прокладку подъездных путей;
5. подключение к инженерным сетям и получение необходимых лимитов;
6. строительные (ремонтные) работы;
7. инженерные системы здания (охранно-пожарную сигнализацию, систему пожаротушения);
8. организацию линий связи;
9. оборудование здания (лифты, ворота, докшелтеры, доклевеллеры).

   Экономическая целесообразность инвестиционного  проекта определяется исходя из общей  суммы и структуры затрат, срока  амортизации (для упрощения расчетов рекомендуется выбирать прямую шкалу - 5, 7, 10 лет - по каждой группе затрат); прогнозируемых рисков (определяются по результатам анализа физических характеристик и экспертизы юридической и строительной документации), предполагаемой финансовой схемы сделки.

Определяем  правовую допустимость приобретения или  аренды объекта для  организации складского комплекса:

     Несмотря  на частный порядок сделок с недвижимостью  и уникальность каждой сделки, можно  определить перечень документов, рассмотрение которых минимально необходимо для  принятия инвестиционного проекта  в разработку. В дальнейшем желателен  анализ документации на здание с момента  его строительства или приватизации.

     После проведения юридической экспертизы документов по данному конкретному  варианту, а также анализа федеральных  и региональных нормативных документов и проектов (законодательных инициатив) можно выявить риски инвестиционного  проекта и учесть их при определении  его экономической целесообразности.

Оцениваем риски инвестирования:

   При инвестировании в складские комплексы  наиболее часто рассматриваются  следующие виды рисков (в скобках  указаны соответствующие коэффициенты*):

• страновой риск (для России Крф = 4-4,5%);
• риск инвестирования в недвижимость, например удорожание стоимости строительства, недостаточная ликвидность объекта при необходимости его срочной продажи (Кинв = 1-2%);
• риск инвестирования в регионы (Кр = = 3-5%);
• риск инвестирования в данный конкретный проект, например: не завершено межевание земельного участка (ΔК = 1-2%); отсутствуют учредительные документы одного из юридических лиц в цепочке собственников (ΔК = 1-2%); постановление о выделении земельного участка под строительство издано не уполномоченным на это органом (ΔК = 3%); предлагаемый объект недвижимости имеет какие-либо обременения (ΔК = 2-3%).

Правовая  допустимость в документах:

Учредительные и регистрационные документы:

• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о государственной регистрации владельца;
• устав (с последними изменениями, если изменения вносились);
• учредительный договор (с последними изменениями, если изменения вносились) - при наличии; решение о создании - при его отсутствии;
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года;
• свидетельство о внесении изменений в учредительные документы либо регистрации учредительных документов в новой редакции (если изменения вносились до 1 июля 2002 года);
• свидетельства ИМНС о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (если записи вносились после 1 июля 2002 года);
• свидетельство ИМНС о постановке на учет в налоговом органе;
• выписка из протокола (решения) уполномоченного органа (общего собрания акционеров (участников), совета директоров, вышестоящей организации) о назначении руководителя;
• решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, руководителя общества, в том числе управляющей организации.

Дополнительно необходимо представить:

• решение о выпуске акций и Отчет об итогах выпуска акций, зарегистрированные в региональном отделении ФКЦБ (если владелец - акционерное общество);
• выписку из реестра акционеров с указанием всех владельцев голосующих акций, размера их долей, обременений акций (если владелец - акционерное общество);
• решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении крупной сделки, если стоимость здания (помещения) составляет 25% от балансовой стоимости активов общества либо сумма месячной арендной платы сопоставима или превосходит размер уставного капитала. Так как в решении должны быть указаны стоимость и наименование покупателя (арендатора), то может быть представлено непосредственно перед совершением сделки;
• бухгалтерский баланс владельца здания (помещений) с отметкой налогового органа о его принятии, если по заявлению владельца сделка не превышает 25% балансовой стоимости активов общества;
• согласие Федерального антимонопольного комитета, если сделка превышает 20% от балансовой стоимости активов;
• предварительное согласие (либо уведомление) антимонопольного органа (в зависимости от суммы сделки) на совершение сделок по приобретению имущества других лиц в соответствии с законом РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-I <О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках>. Бухгалтерский баланс общества следует сопоставить с бухгалтерским балансом покупателя (по согласованию с финансовым департаментом). Если суммарная стоимость активов балансов превысит установленный законом предел (при 30 млн МРОТ требуется согласие антимонопольного органа; при 2 млн МРОТ - уведомление того же органа) и при этом балансовая стоимость объектов, составляющих предмет сделки, превысит 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов общества, потребуется выполнить процедуры, предусмотренные законом, - получить согласие или уведомить антимонопольный орган. В случае совершения сделки купли-продажи имущества с нарушением антимонопольного законодательства такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц;
• предварительное согласование с комитетом по охране окружающей природной среды и региональным управлением Минприроды России, если здание (помещения) расположено на земельном участке, хозяйственная деятельность на котором может быть ограничена (водоохранные зоны, охранные зоны особо охраняемых природных территорий и т. п.). В случае если предполагается приобретение недвижимости путем покупки долей (акций) юридического лица, необходим аудит всей документации продаваемой компании. Как правило, подобные сделки несколько дешевле (в силу отсутствия выплаты НДС, налога на прибыль) и зачастую предусматривают возможность использования полученной продавцом разрешительной документации и наработанного административного ресурса. Однако они несут дополнительные риски по принятию и управлению еще одной фирмой.

2.2. Пути повышения  эффективности использования  складских работ  на предприятии.

     Каждая  торговая компания стремится увеличить  объемы продаж. Но как всегда «лишних» складских площадей нет. И это  логично, так как содержать квадратные метры склада без экономической  отдачи не выгодно. Но вот компания начинает наращивать объемы продаж. Как  справиться с планируемым увеличением  товарного потока без ввода в  строй новых складских площадей?

     Возникает вопрос, как обработать увеличившийся  товарный поток без снижения качества работы с товарами и без привлечения  дополнительных складских площадей. Специалисты по логистике знают, что если руководство компании желает избежать крупных затрат, например, на капитальное строительство новых складских площадей, то для решения задачи по обработке увеличившихся товарных объемов необходимо все равно вложить определенные средства в модернизацию складской инфраструктуры, в оборудование и, возможно, в WMS систему.

     Необходимо  ясно осознавать, что не на любом  складе имеются возможности по организации  работы с дополнительным товарным потоком. Так, добиться желаемого результата вряд ли получиться, если провести модернизацию на складах старой конструкции с  рабочей высотой до 6 метров и  сеткой колон через 6 метров.

     аким  образом, рассматривать вопрос по возможности  обработки дополнительных товарных объемов целесообразно только на современных складах с рабочей  высотой от 9 метров и шагом колон 9 – 12 метров, так как при этих условиях уже можно рассмотреть  варианты совершенствования складской  инфраструктуры.

С чего нужно начать?

   Необходимо  понимать, об увеличении каких товарных объемов идет речь, потому что на каждом складе решается своя задача по работе с товарами, например:

• склад ориентирован на длительное хранение товаров в основном при работе с сезонным товаром (от 2 - 3 месяцев и более);
• быстро оборачиваемый склад с хранением от одной до нескольких недель;
• комбинированный вариант хранения товаров (одна часть ассортимента относится к быстро оборачиваемым товарам, а другая часть товаров может храниться несколько месяцев).

   Рассмотрим  вариант потребности компании: увеличить  объемы товарных запасов, которые необходимо размещать на длительное хранение с  последующей реализацией в течение  сезона.

   Сразу нужно определить, на сколько потребуется  увеличить объем товаров, находящихся  на хранении, чтобы задача компании была решена. Понятно, что увеличение объема товаров в несколько раз  невозможно на складе, где уже имеющиеся  площади используется полностью. Речь может идти только о возможности  увеличения емкости хранения только на несколько десятков процентов  в зависимости от внедрения более  совершенной технологии и специального стеллажного оборудования.

   При этом нельзя забывать о том, что, решая  только один аспект задачи (увеличение товарного объема запаса на складе), можно существенно снизить другие показатели работы склада (увеличить время на размещение товаров на хранение, на подбор заказов и др.).

При каких  же условиях можно реализовать данную задачу?

• Хранение определенной части товаров в течение нескольких месяцев.
• Относительно небольшой товарный ассортимент, или наличие возможности размещения на одной паллете нескольких товарных артикулов.
• Увеличение временных затрат на подбор и комплектацию заказов.
• Невысокий товарооборот на складе (от 0,5 оборота склада в месяц и менее).

Решение 1. Стеллажная секция меньшей длины

     Рассмотрим, какие технические возможности  имеются для размещения в той  же зоне хранения дополнительного товарного  объема. Для примера возьмем склад  общей площадью в 5000 кв. м. с рабочей  высотой 9 метров. Площадь зоны хранения составляет 3790,8 кв. м. Действующий (основной) вариант использования склада указан на рис. 2.2.1.

Рисунок.2.2.1. 

Рисунок. 2.2.2. Изменение товарного объема после уменьшения длины стеллажной секции.

     При использовании стеллажной секции меньшей  длины объем товарного запаса увеличился на 6,7 % (табл.2.2.1).

Таблица 2.2.1. Сравнение объемов товарного запаса

     Как видно из сравнения первоначального  варианта (рис. 2.2.1) и варианта с длиной стеллажной секции в 2,7 м (рис. 2.2.2), результат не очень существенный. При этом для его достижения требуется полностью заменить все стеллажные балки на укороченные, что означает затраты на закупку всех балок, проведение демонтажа всех стеллажей и обратного монтажа с изменением точек крепления стеллажных конструкций к полу. Однако остается возможность к прямому быстрому доступу к каждому товару. И если считать, что на каждой паллете размещается 1 товарная позиция, то количество размещаемых товарных позиций увеличилось с 5880 до 6270 артикулов.