Сравнительный подход к оценке недвижимости

     Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретного объекта с последующим прогнозирование данной динамики и таким образом может определить варианты, приносящие максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

     ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

  а) является законодательно  разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

  б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

  в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

  г) обеспечивает наивысшую  стоимость или доходность недвижимости.

   ЛНЭИ рассматривается  в два этапа: во-первых, земельного  участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

   Если участок свободен  от строений, то определяется, как  объект наиболее эффективно построить  с учетом правовых, градостроительных,  экологических и иных ограничений,  а также с учетом перспектив  развития района.

     Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

     Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

     ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

     На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

     Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

    Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объекта недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости- доходный, сравнения продаж и затратный.

 

1.4.Основные  этапы процесса оценки недвижимости.

 

     Процесс оценки недвижимости² включает в себя следующие этапы:

  1-й этап. Определение задачи оценки

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление  оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

  2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

График работ  по оценки

Источники информации

Выбор методов  оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора

  3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта  и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические  характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка достоверности  собранной информации

Анализ и  обработка информации

  4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка                          Анализ земельного участка          

Как условно свободного                               с улучшениями

 

    Правовая обоснованность выбранного варианта использования

                                    Физическая осуществимость

                                    Финансовая целесообразность

                                    Наивысшая стоимость недвижимости

  5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основании трех подходов:

1) Оценка стоимости  на основании доходного подхода

2) Оценка стоимости  на основе сравнительного подхода

3) Оценка стоимости  на основе затратного подхода

  6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости

Допущения и  ограничивающие условия, обусловленные  полнотой и достоверностью использованной информации

Выведение итоговой величины стоимости

  7-й этап. Составление отчета об оценке

 

Глава 2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

2.1.Сущность и методы сравнительного подхода к оценки недвижимости

 

     Сравнительный подход к оценки недвижимости³ базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.     Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно , фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данных подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночный.

     Условия  применения сравнительного подхода:

 

1. Объект не  должен быть уникальным.

2. Информация  должна быть исчерпывающей, включающей  условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие  на стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости, должны  быть сопоставимы.

 

    Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. 
 
     Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.  
Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения  

     Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. 
 
     Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.  
  На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

 

     Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1.Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. 
Этап 2.Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3.Выделенные различия в пенообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4.Согласовываются скорректированные цены объектов- аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. 
    Для расчета  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы. 

 

    Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

     Метод восстановительной стоимости по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. 

     Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например: местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

     Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. 
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях . 
     Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. 

     Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

     Преимущество сравнительного подхода:

  1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

  2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

  3. Статически обоснован.

  4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

  5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

   Недостатки сравнительного подхода:

  1. Различия продаж.

  2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

  3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.