Сравнительный подход к оценке недвижимости

Текущие ставки арендной платы находятся в пределах от 120 дол./м2 до 130 дол./м2 арендуемой площади. Средняя арендная плата составляет 126 дол./м2. Арендаторы отличаются хорошей платежеспособностью. За исключением телефонной связи, арендодатель оплачивает все расходы, включая уборку и электрическую энергию. Эксплуатационные расходы являются типичными для данного рынка. Договоры аренды заключены на сроки от трех до четырех лет; они предусматривают возможность продления договоров еще на три года по текущим ставкам арендной платы. Все договоры заключены менее 18 месяцев назад, при этом условия аренды типичны для текущей конъюнктуры рынка. Вещное право арендатора у объекта оценки не обеспечивает какого-либо преимущества. Оценке подлежит безусловное право собственности в объекте.

В анализе используются пять сопоставимых сделок. Все сопоставимые объекты представляют собой среднеэтажные офисные здания, сдаваемые в аренду нескольким арендаторам. Здания находятся в районе оцениваемого объекта. Все здания финансировались на рыночных условиях по обычным нормам соотношения кредита и стоимости. Все сопоставимые объекты были проданы с передачей безусловного права собственности. В качестве единицы сравнения в данном анализе используется цена за 1 м2 арендуемой площади. Данные представлены в табл. 8.5.

Сначала оценщик  анализирует рыночные данные и определяет, что все сделки по продаже офисных  зданий предусматривают передачу права  арендодателя, поэтому поправок на различие в имущественных правах не требовалось.

Все сделки были заключены на рыночных условиях кредитования, поэтому для этого элемента сравнения также не требовались поправки. Поскольку все сделки были заключены на обычных условиях, то внесения поправок на условия продажи не потребовалось. Сопоставимые сделки были заключены недавно, в пределах 9 месяцев от даты оценки. Существенных изменений в уровне арендной платы и занятости не произошло, поэтому поправок на рыночные условия не требуется. Относительный сравнительный анализ различающихся элементов приводится ниже.

Объект А  имеет цену 779,26 дол./м2 арендуемой площади. Его местоположение на пересечении автомагистралей лучше по сравнению с оцениваемым объектом. Здание имеет средний коэффициент арендуемой площади, но оно более эффективно по сравнению с объектом оценки. Уровень занятости здания для объекта А несколько ниже оцениваемого объекта и ниже нормы, которая считается типичной для стабильной занятости. Таким образом, объект А имеет больше достоинств, чем недостатков, и эти параметры считаются более значимыми. Это значит, что цена объекта оценки меньше 779,26 дол./м2 арендуемой площади.

Объект В  имеет цену 713,80 дол./м2 арендуемой площади. Фактическая арендная плата ниже рыночной. Местоположение данного объекта  хуже, чем у оцениваемого объекта, который расположен около крупной  автомагистрали. Объект В имеет преимущество по коэффициенту арендуемой площади, что указывает на более высокий чистый доход. Норма занятости для него ниже рыночной нормы. В общем у объекта В больше недостатков, чем преимуществ, при этом недостатки считаются значимыми. В данном конкретном случае различие в коэффициентах арендуемой площади может рассматриваться как незначительное с точки зрения влияния на стоимость. Поэтому анализ объекта В указывает, что объект оценки должен иметь цену выше 713,80 дол./м2 арендуемой площади.

Объект С  имеет цену 760,87 дол./м2 арендуемой площади. Его местоположение такое же, что  и у оцениваемого объекта, но он имеет  преимущество по коэффициенту арендуемой площади. Коэффициент расходов для  данного объекта несколько выше обычного, что ведет к некоторому снижению чистого дохода. Поскольку коэффициент арендуемой площади оказывает большее воздействие на стоимость по сравнению с коэффициентом расходов, то объект С имеет преимущество по сравнению с оцениваемым объектом. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта будет ниже 760,87 дол./м2 арендуемой площади.

Объект D имеет  цену 808,90 дол./м2 арендуемой площади. Поскольку  он расположен на пересечении двух крупных автомагистралей, то его  местоположение значительно лучше  по сравнению с оцениваемым объектом. Наличие парковочных мест несколько ограничено. Объект D имеет более высокую норму занятости по сравнению с обычной рыночной нормой. Преимущество по местоположению перевешивает ограничение по парковке. Преимуществ у объекта D больше по сравнению с оцениваемым объектом, поэтому стоимость оцениваемого объекта будет ниже 808,90 дол./м2 арендуемой площади.

Объект Е  имеет цену 730,77 дол./м2 арендуемой площади. Местоположение объекта хуже по сравнению  с оцениваемым объектом. По всем другим элементам сравнения они равны. Поскольку у объекта Е местоположение хуже, то цена оцениваемого объекта будет выше 730,77 дол./м2 арендуемой площади.

Показатели  стоимости, полученные из сравнения  продаж, приводятся к одному значению с помощью следующей таблицы.

Цены у объектов А, С и D выше, чем у оцениваемого объекта. У объектов В и Е цены ниже, чем у объекта оценки. Наименьший показатель стоимости в первой группе составляет 760,87 дол./м2 арендуемой площади для объекта С. Наибольшая цена во второй группе составляет 730,77 дол./м2 арендуемой площади для объекта Е. Поэтому стоимость оцениваемого объекта находится между 730,77 и 760,87 дол./м2 арендуемой площади. Объект Е наиболее схож с оцениваемым объектом, поэтому ему может быть присвоен наибольший вес. Таким образом, можно сделать вывод, что значение цены за 1 м2 арендуемой площади составляет 740 дол.

Общий показатель стоимости объекта оценки рассчитывается как произведение цены за 740 дол./м2 на 3180 м2 арендуемой площади и равняется 2 353 200 дол. США. Это показатель можно округлить до 2 350 000 дол. Точность оценки равна половине цены первого значащего разряда. Здесь цена этого разряда равна 10 000. Следовательно, оценка выполнена с точностью на уровне ±5000 долларов США.

Если сопоставимые объекты лучше или хуже объекта  оценки, то определяется только нижний или верхний предел, при этом диапазон показателей стоимости для оцениваемого объекта не обозначается. В данном случае единственный вывод, который может сделать оценщик в отношении оцениваемого объекта, заключается в том, что его стоимость выше наибольшего показателя (если все качественные факторы сопоставимых объектов хуже) или ниже наименьшего показателя стоимости сопоставимых объектов (если все качественные факторы сопоставимых объектов лучше). Если имеющихся данных недостаточно для получения показателя стоимости оцениваемого объекта, то следует использовать другие аналитические инструменты. Часто с этой задачей помогают справиться количественные поправки. Пример совместного использования количественных поправок и качественного анализа приводится далее в этой главе.

Пример на совместное использование методов количественного  и качественного анализа

На практике не всегда удается в полной мере воспользоваться количественными  методами анализа. Структура собранной  информации может быть такой, что  сделать количественные поправки можно  будет не для всех элементов сравнения. В этом случае анализ можно завершить, используя качественный метод анализа.

Когда оба метода используются совместно, их следует  применять последовательно для  каждого элемента сравнения. Другими  словами, не следует делать количественную поправку на изменения рыночных условий  для одних сопоставимых объектов и выполнять качественный анализ рыночных условий для других. Количественные поправки необходимо определять в первую очередь. Далее в отношении скорректированной цены выполняют качественный анализ. Для совместного использования количественного и качественного анализа применяют методы анализа пар данных и относительного сравнительного анализа.

Пример 4

Количественный  анализ

Оцениваемый объект представляет собой здание склада, построенное 15 лет назад, общей площадью 2500 м2 и 250 м2 офисных помещений. Высота потолка составляет 5,5 м. Качество строительных работ хорошее, а состояние здания среднее.

В анализе использовали пять сопоставимых продаж. Все объекты  являются складскими зданиями, расположенными в районе оцениваемого объекта.

Объект А был продан год назад по цене $622 000. Продавец предоставил льготное кредитование, в результате чего покупатель заплатил на $63 000 больше по сравнению с оплатой наличными. Объект имеет площадь 2800 м2, высоту потолка 5,5 м. Площадь офисных помещений составляет 225 м2. Объекту 14 лет. Качество строительных работ хорошее, но на момент продажи зданию склада требовался ремонт. Покупатель потратил $35 000 на улучшение состояния склада.

Объект В  был продан шесть месяцев назад  по цене $530 000 наличными. Объект имеет площадь 2700 м2, высоту потолка 5,5 м. Площадь офисных помещений составляет 220 м2. Объекту 13 лет. Качество строительных работ и состояние здания среднее.

Объект С  представляет собой текущую сделку на сумму $495 000. Покупатель принял действующий  кредит на льготных условиях, в результате чего заплатил на $9000 больше, чем если бы он получил кредит на рыночных условиях. Склад имеет площадь 2200 м2 и высоту потолка 4,9 м. Площадь офисных помещений составляет 300 м2. Объекту 13 лет. Качество строительных работ хорошее, состояние здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной основе по ставкам ниже рыночных, поэтому его цена покупки была установлена на $25 000 ниже рыночных цен.

Объект D был  продан три месяца назад по цене $554 000. Объект имеет площадь 2500 м2, высоту потолка 4,9 м. Площадь офисных помещений составляет 250 м2. Объекту 16 лет. Качество строительных работ хорошее, состояние здания очень хорошее.

Объект Е  представляет собой текущую сделку на сумму $626 000 с оплатой наличными  в пользу продавца. Склад имеет площадь 2600 м2 и высоту потолка 6,1 м. Объекту 16 лет. Площадь офисных помещений составляет 210 м2. Качество строительных работ хорошее, состояние здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной основе по ставкам выше рыночных. Цена покупки была установлена на $80 000 выше рыночных цен.

Объекты С и  Е были проданы с долгосрочной арендой, поэтому оба требуют  внесения поправки на переданные имущественные  права. Для объекта С необходима поправка в сторону увеличения в  размере $25 000, поскольку он сдается в аренду по ставкам ниже рыночной арендной платы. Для объекта Е требуется поправка в сторону уменьшения в размере $80 000, поскольку он сдается в аренду по ставкам выше рыночной арендной платы.

Для объектов А  и С требуется поправка на условия кредитования. Продавец объекта А предоставил льготное кредитование, в результате чего покупатель заплатил на $63 000 больше по сравнению с оплатой наличными. Поэтому в отношении объекта А делается поправка в размере $63 000. Покупатель объекта С принял действующий кредит на условиях ниже рыночных. Покупатель заплатил премию в рамере $9000 по сравнению с ценой, которую он заплатил бы при рыночных условиях кредитования, поэтому в отношении объекта С делается поправка в размере $9000.

Поскольку все сопоставимые сделки были заключены на формальных условиях, поправок на условия продажи не требуется.

Сделки были заключены в течение 12 месяцев. Стоимость  объектов данного рынка повышается на 4% в год. Объекты А, В и D требуют  поправки в сторону увеличения на изменение рыночных условий.

Объекту А был  необходим ремонт, поэтому покупатель издержал $35 000 для улучшения состояния  здания. Состояние оцениваемого объекта  среднее, поэтому в отношении  объекта А делается поправка в  размере $35 000, чтобы привести его в соответствие со средним состоянием оцениваемого объекта.

Объект D не требовал проведения ремонта, поэтому в его  отношении делается поправка в размере $10 000, чтобы привести его в соответствие со средним состоянием оцениваемого объекта.

После внесения всех количественных поправок диапазон показателей стоимости объектов составляет от 200,22 до 232,27 дол./м2.

Качественный  анализ

Поправка на высоту потолка не может быть определена из анализа различий по арендной плате, незанятости или расходам. Однако при прочих равных условиях дополнительная высота потолка увеличивает стоимость объекта. Объекты С и D с высотой потолка 4,9 м уступают оцениваемому объекту, у которого высота потолка составляет 5,5 м. Объект Е с высотой потолка 6,1 м имеет преимущество по сравнению с оцениваемым объектом.

Обычно более  новые складские здания продаются  по более высоким ценам. Объекты  А, В и С, которые являются более  новыми по сравнению с оцениваемым  объектом, вероятно, имеют преимущество. Объекты D и Е уступают оцениваемому объекту, поскольку они более старые здания.

Площадь сопоставимых объектов находится в пределах от 2200 до 2800 м2, при этом площадь оцениваемого объекта рассматривается как  схожая для данного рынка. Рынок  отдает предпочтение промышленным зданиям  с более высокой долей офисной площади, поэтому объекты А, В и Е, имеющие около 8% офисной площади от всей площади здания, несколько уступают оцениваемому объекту, у которого доля офисной площади составляет 10%. У объекта С доля офисной площади составляет 14%, поэтому он имеет некоторое преимущество.