Сравнительный подход к оценке недвижимости

  4. Зависимость от активности рынка.

  5. Зависимость от стабильности рынка.

  6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

2.2. Метод  сравнительного  анализа продаж

  

     Метод сравнения продаж – это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта.

    Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для этой  работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод сравнения продаж особенно применим к рынку  жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

     Метод сравнительного анализа продаж заключается  в следующем:

  - Выявление  недавних продаж аналогичных  объектов на соответствующем  рынке. 

     Проверка информации о сделках:

- подтверждение  сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом);

- выявление  условий продажи (учитывать сделку  можно, если одна из сторон  не находилась в затруднительных  обстоятельствах, обе стороны  обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям).

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При  этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

2.3. Метод  валовой  ренты

     Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи её в аренду7. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР).

     Валовый рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости.      Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе8. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

     Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

  2. подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального, либо действительного дохода;

  3. вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

  4. по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор; определяется  итоговый МВР как средняя арифметическая расчетных МВР по всем аналогам;

  5. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение  среднего МВР и расчётного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

     Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц) * ВРМср, где

  Сн – расчётная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

  ПВДоц  – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

  ДВДоц  – действительный валовый доход от оцениваемого объекта;

  ВРМср  - валовой рентный мультипликатор;

  Ц  - цена продажи аналогичного объекта недвижимости.

или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц) *, где

  Ц1 – цена  продажи первого аналогичного  объекта;

  ПВД1 – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;

  Цn – цена продажи n-го аналогичного объекта;

  ПВДn – потенциальный валовый доход от n-го аналогичного объекта;

  n – количество аналогичных объектов.

    ВРМ считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

     Валовой рентный мультипликатор не следует  корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между  сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

     Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена  и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной  цене при этом не изменится. Однако  математическое соотношение не устраняет  необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

     Метод достаточно прост, но имеет следующие  недостатки:

  - может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

  - в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

  - не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости

Пример анализа  пар данных для оценки односемейного  дома Оцениваемый объект недвижимости представляет собой односемейный дом с общей жилой площадью 120 м2 и отделанным подвальным помещением. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Гаража нет. Площадь участка составляет 1000 м2. Оборудование участка обычное для данного района.

Пять сопоставимых объектов, которые используются в  данном анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом. Ниже приведено описание сопоставимых объектов.

Объект А  — каркасный одноэтажный дом  площадью 120 м2, расположенный на участке  площадью 1000 м2, имеет неотделанный подвал. К дому примыкает гараж  для двух автомобилей. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за три недели до даты оценки за $67 000 с предоставлением кредита по ставке ниже рыночной, что обусловило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях.

Объект В  — каркасный одноэтажный дом  площадью 145 м2, расположенный на участке  площадью 1200 м2 с неотделанным подвалом. К дому примыкает гараж для  двух автомобилей. В доме имеется  семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один месяц до даты оценки за $75 000 с предоставлением кредита по ставке ниже рыночной, что составило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях.

Объект С  — каркасный одноэтажный дом  площадью 120 м2, расположенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный подвал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один год до даты оценки за $56 500 с предоставлением кредита на рыночных условиях.

Объект D — каркасный  одноэтажный дом площадью 145 м2, расположенный  на участке площадью 1200 м2, имеет  отделанный подвал. К дому примыкает  гараж для двух автомобилей. В  доме имеется семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Он был продан за год до даты оценки за $70 000 с предоставлением кредита на рыночных условиях.

Объект Е  — каркасный одноэтажный дом  площадью 120 м2, расположенный на участке  площадью 1000 м2, имеет неотделанный подвал; без гаража. В доме имеется  шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Он был продан за один год до даты оценки за $53 200 с предоставлением кредита на рыночных условиях.

Данные таблицы 8.2 показывают, что сопоставимые объекты  отличаются от объекта оценки условиями  кредитования, площадью дома и участка, а также наличием гаража и отделки подвала. Для определения поправок на эти различия можно использовать анализ пар данных.  

 

Объяснение  поправок

Для имущественных  прав не требуется делать поправок, поскольку на все объекты распространяется безусловное право собственности. Поправку на условия финансирования можно в некоторых случаях определить путем сравнения цены продажи сопоставимых объектов, имеющих льготные условия кредитования, с объектами, имеющими рыночные условия кредитования. Опросив покупателей и продавцов сопоставимых объектов, оценщик рассчитал влияние льготного кредитования на каждую цену продажи посредством дисконтирования льготы покупателя к текущей стоимости. Поправка на условия кредитования основывалась на фактической цене, которую продавец получил бы, чтобы компенсировать сумму, заплаченную им в пользу кредитора. Оценщик сделал вывод, что поправка на льготное кредитование объектов А и В составляет 5000 долларов.

Объекты А и  С различаются только по условиям кредитования и рыночным условиям на момент продажи. После внесения поправки на условия кредитования для объекта А рассчитывается поправка на рыночные условия (дата продажи) следующим образом:

($62 000 — $56 500)/$56 500 = 0,097345, или 9,7%.

Данная поправка округляется до 10%, затем к объекту  С применяется соответствующая  поправка в денежном выражении. Поправка на рыночные условия в размере 10% также применяется к объектам D и Е.

Различия по площади между объектами А  и В можно отнести на дополнительную площадь здания объекта В. (Участок объекта В также на 20% больше участка объекта А.) Поправка на площадь рассчитывается следующим образом:

$70 000 — $62 000 = $8000.

Объекты С и  Е идентичны, за исключением гаража в объекте С, поэтому поправку на гараж можно рассчитать как разницу между ценами продажи до внесения каких-либо других поправок, т.е. $56 000 – $53 200 = $3300. Эта поправка на отсутствие гаража применяется к объектам С, А, В и D.

Поправка на отделку подвального помещения  у объекта D рассчитывается путем сравнения объектов В и D после того, как объект D был скорректирован на $7000 в сторону увеличения на рыночные условия, поправка В была скорректирована на $7000 в сторону уменьшения на условия кредитования. Данная поправка рассчитывается как $77 000 — $70 000 = $7000.

Теперь показатели стоимости необходимо привести к  единому значению. Иногда оценщики предпочитают определить диапазон величин, на основании которого можно сделать  вывод о едином показателе стоимости. В данном случае оценщик рассматривает диапазон показателей стоимости (от $65 520 до $65 580) и присваивает наибольший вес сопоставимому объекту, для которого требуется наименьшая величина поправки. К объекту Е применили наименьшее число поправок (только две) в сумме $12 320. Таким образом, объекту Е придается наибольшее значение, а скорректированная цена объекта Е показывает, что стоимость объекта оценки составляет $65 520, которая округляется до $65 500.

Согласование  результатов корректировок может  также выполняться статистическими методами. В следующем примере объектам присваиваются показатели веса, при этом наиболее сопоставимому объекту дано значение 5, а наименее сопоставимому — 1.

В первом варианте число аналогов равно количеству ценообразующих факторов, увеличенному на единицу. Для решения задач такого рода используется математический аппарат линейной алгебры.

Решение задач  во втором варианте осуществляется методом  статистического анализа с использованием корреляционно-регрессионных моделей.  

 

3.1. Пример  на относительный сравнительный анализ

 

Оцениваемый объект представляет собой офисное здание, построенное пять лет назад, с  общей площадью 3600 м2 и 3180 м2 арендуемой площади (88% от общей площади здания). Здание сдается в аренду нескольким арендаторам, уровень занятости  составляет 90%, что рассматривается как стабильный показатель для рынка оцениваемого объекта. Размер помещений, занимаемых отдельными арендаторами, находится в пределах от 250 до 700 м2. Здание относится к среднему классу качества строительных работ (класс В), при этом его состояние оценивается как среднее. Отношение арендуемой площади к общей площади здания невысокое по сравнению со средним показателем для рынка оцениваемого объекта, который приблизительно составляет 93%. Участок здания благоустроен надлежащим образом. Открытая автостоянка достаточна для данного здания и соответствует нормам зонирования. Местоположение участка не угловое, что также рассматривается как обычное, при этом к нему имеется доступ с главной автомагистрали.