Сущность ренты, ее виды и проблемы земельного налога

Эта проблема актуальна для  земельных участков сельскохозяйственного  назначения. Внимательное изучение проблемы во всех муниципальных районах края позволяет нам сегодня утверждать, что неудовлетворительное положение дел по государственной регистрации прав и сделок с земельными участками, а также налогообложение правообладателей земельных долей по целому ряду районов края сложилось из-за того, что недостаточными темпами осуществляется межевание, кадастровый учет земель и подготовка соглашений и договоров аренды.

В сведениях о земельных  участках и их правообладателях, получаемых налоговыми органами из регистрационной  службы согласно статье 396 Налогового кодекса, присутствует до 40% сведений с  незаполненными кадастровыми номерами или кадастровыми номерами нарушенной структуры, отсутствуют размеры  долей в праве собственности  на земельные участки. Иными словами, отсутствие зарегистрированных прав общей  долевой собственности на земельные  участки в регистрационной службе препятствует работе налоговых органов, что в конечном итоге приводит к недопоступлению денежных средств в местные бюджеты. На сегодняшний день данная проблема остаётся неурегулированной и налоговые органы практически ежегодно вынуждены перепроверять базу данных правообладателей земельных долей, актуальность которой, в свою очередь, зависит от полноты информации, передаваемой муниципальными органами и органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Другая немаловажная проблема - налогообложение земельных участков, занятых под объектами недвижимости, особенно под многоквартирными домами. Ситуация усугубляется, если объекты  недвижимости расположены на земельных  участках, в отношении которых  не проводились межевание и кадастровый  учет. Соответственно, у налогоплательщиков отсутствуют правоустанавливающие документы на землю. Естественно, сразу возникает вопрос о правомерности уплаты земельного налога.

На этот счёт Минфином России подготовил ряд официальных разъяснений, суть которых сводится к следующему:

1)Согласно статье 16 Федерального  закона от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ  «О введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации»  земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом  и иные входящие в состав  такого дома объекты недвижимого  имущества, который сформирован  до введения в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации  и в отношении которого проведен  государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую  долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

2)Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам  помещений в многоквартирном  доме принадлежит общее имущество,  включающее земельный участок,  на котором расположен данный  дом, с элементами озеленения  и благоустройства и иные предназначенные  для обслуживания, эксплуатации  и благоустройства данного дома  объекты, расположенные на указанном  земельном участке.

Учитывая изложенное, в  том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный  дом, сформирован и в отношении  него проведен государственный кадастровый  учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка (а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Ещё одной из наиболее часто  встречающихся проблем, является проблема получения налогоплательщиками (организациями  и индивидуальными предпринимателями) информации о кадастровой стоимости  принадлежащих им земельных участков для целей самостоятельного исчисления земельного налога. Рассмотрим решение  этой проблемы.

Согласно Постановлению  Правительства Российской Федерации  от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения  кадастровой стоимости земельных  участков до сведения налогоплательщиков»  определено, что территориальные  органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют  налогоплательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости  земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его  кадастровой стоимости.

Кроме того, сведения о кадастровой  стоимости земельных участков для  целей налогообложения должны размещаться  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

3.1 Земельный рынок в России: проблемы, и методы их решения

Конституция РФ дает собственнику земельного участка, право  свободного распоряжения им, если это  не наносит ущерба окружающей среде  и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным  законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. "О праве граждан на получение  в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства" прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. № 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас существует рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков.

Попытка снять разумные ограничения на сделки с землей и  при этом уйти от контроля за использованием земельных ресурсов со стороны общественности проявляется и в том, что авторы Земельного кодекса умалчивают важнейшее положение Конституции РФ, согласно которому земля является общенародным достоянием. Ведь если земля - лишь чье-то конкретное имущество (какого-то физического или юридического лица, в том числе и государства в лице уполномоченных им органов управления), то вполне можно пренебречь мнением общества относительно осуществляемых с ней манипуляций. Не случайно в Кодексе земля настойчиво называется "недвижимым имуществом".

Серьезные возражения вызывает стремление "растворить" земельную собственность в искусственной  форме "единого объекта недвижимости". В этом случае земля перестает  существовать как самостоятельный  объект управления, что открывает  широкие возможности для злоупотреблений. К тому же в принятом проекте Земельного кодекса даже в общих чертах не прописаны регламент и обобщенные нормативы выделения такого рода "единых объектов".

Неудовлетворительно сформулирована статья 30, в которой  идет речь о приобретении земельного участка без предварительного согласования и с осуществлением его по инициативе заявителя. Практика передачи участков без согласования места размещения объекта на нем может привести к такому хаосу в застройке, особенно в городах, что потом что-либо исправить будет невозможно. Конечно, на дачах и садово-огородных участках согласовывать размещение дачного  домика, может быть, и не требуется. Но в случае строительства высотного  здания подобное согласование, очевидно, просто необходимо.

Важным представляется вопрос о том, когда следует оформлять  право собственности на земельный  участок - до постройки объекта или  после его возведения? Вопрос принципиальный и требует однозначного ответа. Если авторы - сторонники передачи участка  в собственность до строительства  на нем объекта, тогда хотелось бы спросить, а как события будут  разворачиваться дальше? Что, если заявитель  окажется недобросовестным застройщиком? Обращаться в суд? Это может занять большое количество времени, к тому же и результаты судебного разбирательства  могут быть непредсказуемыми.

Противоречиво сформулирована статья 16 в п. 1 говорится, что к  землям государственной собственности  не относятся земли муниципальных  образований. В то же время в п. 2 записано, что государственная  собственность на землю разграничивается на федеральную, субъектов Федерации  и собственность муниципальных  образований. Вызывает недоумение и п. 1 статьи 37. Соглашаясь с его содержанием,  приходиться отказываться от сделок купли-продажи земли на огромной части территории страны минимум на 20-30 лет, то есть в течение срока, необходимого для повсеместного создания кадастровой системы. Важно уточнить права и обязанности иностранных граждан в сфере землевладения и землепользования в России. Сейчас в статье 15, п. 3 появилась запись о запрете на продажу земель иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в приграничных районах и на некоторых других территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ. Получается, что на всех остальных территориях закрепляется полное равенство прав российских граждан и иностранцев. Но к каким социальным последствиям может привести такое необъяснимое лоббирование интересов иностранных претендентов на российское землепользование? 

Сторонники данного  варианта Земельного кодекса успокаивают  взбудораженную общественность тем, что, хотя в данной версии и снимается  мораторий на куплю-продажу земельных  участков, однако поводов для беспокойства нет, так как речь идет всего лишь о 2% территории страны.

Если быть точнее, то земли городов и населенных пунктов, на куплю-продажу которых в  Кодексе снимаются ограничения, составляли на начало 2011 г., по данным Госкомзема РФ (ныне Росземкадастра), всего 18,6 млн. га, или 1,1% .общей площади земельного фонда России. К этим землям добавляются еще 17,4 млн. га (около 1,0% всей территории страны) земель, занятых за чертой населенных пунктов предприятиями промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п.

Итак, действительно, в оборот вводится всего 2,1% земельного фонда страны. Но что это за земли? Прежде всего, отметим, что в городах  и населенных пунктах застроенная  часть составляет в среднем всего 16,6% их общей площади. К этой цифре  следует добавить еще 10,1% территории населенных пунктов, отведенных под  дороги, улицы, площади. Итого активно  используемых земель в городах и  поселениях насчитывается менее 30%. Остальное - не застроенная и не освоенная  территория, включающая сельскохозяйственные угодья (47,8% общей площади городов  и населенных пунктов), леса (9,6%), водные объекты, в том числе болота (5,4%).

Возникает вопрос, по каким ценам продаются эти  территории, не оснащенные инженерными  коммуникациями, не имеющие каких-либо объектов социальной инфраструктуры, оторванные от сложившихся центров  социально-трудовой активности городского населения? Ясно, что по демпинговым (Согласно антидемпинговому закону: экспортная цена, которая ниже, чем на внутреннем рынке (на 20 % и более) или ниже мировой цены (на 8 %) и более).

Кроме того, в составе  застроенной части территории городов  и населенных пунктов 2/3 заняты ветхими зданиями и сооружениями; что касается капитальных построек, то определенная их часть должна быть выведена за пределы поселений из-за негативного воздействия на экологию городской среды. Теперь представим себе, что эти земли  скуплены за бесценок, а затем предложены реальным инвесторам за астрономические суммы. Рассчитывать в подобном случае на приток инвестиций в города и населенные пункты не приходится.

С точки зрения соответствия правовых норм экономическим  реалиям следовало бы допустить  свободную куплю-продажу городских  земель лишь с учетом обновленных  генеральных планов застройки населенных пунктов при жестких правовых и экономических гарантиях неукоснительного выполнения обязательств, принятых покупателем городских земель по их регламентированному освоению. Такими гарантиями могут быть юридические нормы, предусматривающие серьезные наказания за умышленное нарушение принятых обязательств, начиная с конфискации участка без какой-либо компенсации понесенных затрат и заканчивая мерами уголовного наказания . Гарантией может служить и внесение на специальный банковский счет претендующим на конкретным земельный участок инвестором определенной части (но не менее 30%) суммы, необходимой для освоения данного участка.

Проблема правового  регулирования рыночного оборота  сельскохозяйственных земель имеет первостепенное значение. Для ее разрешения предлагается принять отдельный закон. Здесь сразу возникает вопрос: какие земли будут охвачены его действием?

При решении задачи правового обеспечения рыночного  оборота сельскохозяйственных земель следует исходить из необходимости  создания условий для усиления конкурентоспособности  аграрного сектора как на межотраслевом  уровне внутри страны, так и на внешнем  продовольственном рынке. Аграрный сектор России производит весомую часть  ВВП. Если суммировать продукцию  сельского хозяйства, пищевой и  легкой промышленности, торговли, заготовок, транспорта и т.п., то тогда доля агропромышленного  комплекса страны составит более 60-70% ВВП. К тому же сельское хозяйство  выступает основным источником формирования фонда народного потребления. Решить задачу более эффективного использования  сельскохозяйственных земель - основы аграрного производства - без их активного включения в регулируемый рыночный оборот крайне сложно. В настоящее  время самым острым остается вопрос о допустимой степени либерализации  купли-продажи земельных участков в разных по своим природно-историческим и социально-экономическим условиям регионах, применительно к землям различного функционального назначения и хозяйственного использования, на отдельных этапах перехода к рыночному  многоукладному земельному строю. 

С одинаковой ли "скоростью" следует инициировать этот процесс  в Северо-Кавказском регионе и таких субъектах РФ, как, например, Костромская область?

В первом случае земли  мало, населения же, причем этнически, крайне неоднородного и социально  и территориально не мобильного, наоборот, много. Основная часть рабочих мест сосредоточена в аграрном секторе, который для большинства населения  служит единственным источником средств  существования. Образ жизни людей  напоминает патриархальный, потребности  ограниченны. В этих условиях форсированное  стимулирование операций купли-продажи  земельных участков может привести к социальному взрыву. И оговорка о том, что некоторым субъектам  РФ может быть предоставлена возможность  перенести на 2-3 года срок полного  перехода па правовые нормы Земельного кодекса, не решает проблему. Разве  за это время в республиках  Северного Кавказа может что-нибудь кардинально измениться? Поэтому  переход к активным операциям  купли-продажи земли любого назначения здесь необходимо отложить на более отдаленный срок, учитывая прогресс приближении к уровню социально-экономических нормативов продвинутых в этом отношении регионов.