Сущность ренты, ее виды и проблемы земельного налога

Во втором же случае земли много, желающих работать па ней  из-за сложных условий (как природных, так и социальных) хозяйствования крайне мало. Население в этническом плане сравнительно однородно, характеризуется  довольно высокой социальной и территориальной  активностью, способно зарабатывать "хлеб свой насущный" не только в сельском хозяйстве, но и в промышленности, строительстве, на транспорте и в  других сферах занятости. Здесь возможны развитие, в населенных пунктах, "земельных" видов деятельности и расширение производства продукции на землях сельскохозяйственного  назначения. Следует учитывать и тот факт, что продуктивность аграрного производства в регионе, как правило, низкая, а финансовые возможности ограничены и не позволяют обеспечить высокую эффективность сельскохозяйственного производства. Поэтому земля неликвидна и, ожидать притока инвестиций без соответствующего стимулирования выкупа земельных участков реальными инвесторами не приходится. Именно в данном случае нужно срочно вводить юридические нормы, открывающие простор для купли-продажи земли.

При разработке нормативных  документов по правовому регулированию  рыночного оборота земель в целом  и сельскохозяйственного назначения в частности необходимо решить три  группы экономических проблем:

- поддержания экономически  обоснованных объемов и структуры  рыночного оборота земельных  ресурсов;

- предотвращения  и преодоления различных деформаций  рыночного механизма ценообразования  и ценовых параметров земельного  рынка;

- сохранения и  расширения возможностей активного  задействования технико-экономических и технологических факторов, способствующих повышению эффективности использования земельных ресурсов.

В этих целях следует  создать нормативную базу с учетом разнообразия возможных ситуаций ее правоприменения, причем не только в рамках региональной дифференциации природно-исторических и социально-экономических условий хозяйственной деятельности. Не менее важно учитывать и особенности существующего земельного рынка.

Можно назвать четыре его основных варианта: а) депрессивный рынок, когда и спрос, и предложение  на земельные участки крайне ограничены и не имеют тенденции к росту; б) рынок продавца, когда ажиотажный спрос сочетается с депрессивным предложением; в) рынок покупателя, когда депрессивный спрос сочетается с ажиотажным предложением; г) развитый рынок, когда и спрос, и предложение  находятся на достаточно высоком  уровне, сбалансированы по наиболее распространенным рыночным операциям с землей и характеризуются тенденцией к дальнейшему росту.

В условиях депрессивного  рынка и рынка покупателя наибольшее значение имеет юридическое обеспечение  увеличения спроса на земельные участки  в разрезе таких категорий  сделок с землей, как купля-продажа, аренда, залог. Для этого необходимо узаконить льготы по земельному налогу и иным платежам за землю, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций  на осуществление хозяйственной  деятельности, разработать и реализовать  федеральные целевые программы  повышения плодородия почв, строительства  дорог, мелиоративных систем и т.п. Возможны и такие стимулирующие  меры, как снятие в определенных рамках ограничений на изменение  функционального назначения и использования  земельных участков, расширение прав иностранных инвесторов в качестве потенциальных участников рыночного  оборота земель.

Положительное значение будет иметь и более объективная  оценка случаев вынужденной продажи земельной собственности, когда собственник разоряется не по своей вине, а из-за общей кризисной экономической ситуации. Подобное нельзя однозначно трактовать как естественное рыночное перераспределение земли от неэффективного хозяйствующего субъекта к эффективному. Если в стране произошел экономический кризис, то государство должно нести ответственность перед каждым землевладельцем за его разорение. Отсюда вытекает необходимость принятия таких юридических правил, согласно которым любой собственник земельного участка при вынужденном выходе на рынок мог бы рассчитывать на получение в судебном порядке компенсации понесенных при этом убытков.

Для предотвращения и преодоления деформаций механизмов и параметров рыночного ценообразования, помимо перечисленных выше мер по ликвидации диспропорций между спросом  и предложением на земельные участки, потребуются и дополнительные юридические  регламентации. Речь идет об установлении в ситуации рынка продавца предельно допустимых цен на предлагаемые к продаже земельные участки с введением прогрессивной ставки платежей за оформление различных земельных сделок (купли-продажи, аренды, Залога). В ситуации рынка покупателя необходимо установить нижний предел цен на продаваемые земли, по которым органы государственного управления федерального, регионального и муниципального уровней могли бы выкупать "избыточные" земельные участки.

Решение задач третьей  группы - обеспечение технико-экономической  эффективности хозяйствования - представляется нам наиболее важным и сложным. Остановимся  на них подробнее.

Сельскохозяйственное  производство, как известно, по объективным  причинам отличается от прочих видов  деятельности самой низкой межотраслевой  конкурентоспособностью. Включение  сельскохозяйственных земель в рыночный оборот не может противоречить требованиям  рациональной организации производственного  процесса и сохранения, а по возможности  и повышения его конкурентоспособности  в межотраслевом плане. Размеры  существующих и вновь организуемых землепользовании должны быть экономически и агротехнически обоснованными, позволяющими обеспечивать эффективную модернизацию производства, его специализацию, концентрацию и управление.

Сегодня для обработки  значительной части сельскохозяйственных земель не хватает материально-технических  и финансовых ресурсов. Поэтому такие  земли необходимо консервировать. Для  решения данной задачи правовой режим  регулирования рыночного оборота  земли должен опираться на обязательное обоснование масштабов консервации  избыточных земельных ресурсов на базе разработки соответствующих бизнес-проект планов агротехнической и землеустроительной оптимизации производства.

Безусловно, требуются  правовые нормы, способствующие восстановлению целостности землепользовании сельскохозяйственных предприятий и предотвращению новых случаев их дробления, преодолению чересполосицы, дальноземелья, разного рода вклинивания земель других хозяйствующих субъектов и т.п. Нужна юридическая основа для надежного сохранения почвенного плодородия, минимизации эрозивных процессов, чрезмерных антропогенных нагрузок, разного рода разрушений и загрязнений почвы: Важно также ограничить частоту рыночных операций с сельскохозяйственными землями, сопровождающихся сменой хозяйствующих субъектов и препятствующих долгосрочной устойчивости, непрерывности и преемственности организации и ведения производственного процесса.

Субъекты сельскохозяйственного  производства по своим экономическим интересам далеко не однородны. Их можно условно разделить на две полярные группы: а) ориентированные на краткосрочное максимально интенсивное изъятие земельной ренты с минимальными издержками (тактика земельного "браконьера"); б) предпочитающие долгосрочное использование земельного ресурса, инвестируя в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств (тактика стратегического землевладельца-инвестора). Интересы второй группы полностью совпадают с интересами общества в целом и поэтому должны поддерживаться в рамках правового регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель. В данной связи целесообразны две тактики" воздействия на участников земельного рынка: применение жестких штрафных санкций, направленных на пресечение "браконьерского" стиля использования земельного ресурса, с одной стороны, и максимальное поощрение стратегически ориентированных землевладельцев и землепользователей - с другой.

Следует также иметь  в виду, что экономические проблемы аграрного сектора в значительной мере обусловлены внешними причинами (неэквивалентным с точки зрения ценообразования товарообменом, налоговыми, финансово-кредитными и другими  ограничениями). Поэтому правовой режим  включения сельскохозяйственных земель в рыночный оборот призван способствовать преодолению негативных последствий указанных внешних ограничений. Собственно же правовая база регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель должна опираться на следующие принципы:

- гарантирование  государственными (федеральными и  субъектов Федерации) и муниципальными  ликвидными активами риска осуществления  сделок с землей;

- сохранение за  государством функций контроля  и ответственности за чистоту  сделок с земельными участками,  особенно по операциям их купли-продажи,  залога, выпуска ценных земельных  бумаг;

- создание условий  для повышения ликвидности сельскохозяйственных  земель за счет правовой регламентации  процедур консервации избыточного предложения и интервенционных предложений при ажиотажном спросе на земельные участки;

- правовое регулирование  допустимых границ изменения  функционального назначения и использования сельскохозяйственных земель с целью включения их в рыночный оборот для привлечения инвестиций на развитие основного производства.

Определяя специфику  правового режима рыночного оборота  земель сельскохозяйственного назначения и использования, нужно учитывать и различия в возможностях и способностях сельских и городских участников рыночного оборота усваивать стандарты и нормы рыночного поведения и адаптироваться к условиям рынка. Как правило, сельские участники рыночного земельного оборота (реальные и потенциальные землевладельцы и землепользователи) по объективным причинам значительно хуже, нежели городское население, ориентируются в рыночной конъюнктуре, тенденциях се изменения, условиях осуществления сделок и т.п. Поэтому правовое регулирование рыночного оборота данных земель должно: отражать государственный патронаж для сельских участников земельного рынка при их информационно-аналитическом и консалтинговом обслуживании; стимулировать городские частные информационно-консалтинговые структуры к активному распространению своей деятельности на сельскую местность; обеспечивать режим наибольшего благоприятствования для функционирующих на селе информационно-консалтинговых компаний - элементов инфраструктуры земельного рынка.

Сельская местность, как правило, выступает объектом экспансии несельскохозяйственных видов землепользования: строительства промышленных объектов, транспортных и других коммуникаций; расширения застройки городов и иных населенных пунктов; организации заповедников, заказников и т.п. В данной связи возникает потребность в принудительном изъятии у сельских землевладельцев их земельной собственности.  

В процессе правового  регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель необходимо снизить соответствующие нагрузки на сельских участников земельного рынка на основе реализации следующих принципов:

- максимально возможное  по различным видам сделок  и категориям участвующих в них земельных участков замещение разрешительного принципа оформления операций с землей уведомительным;

- стимулирование  льготного (за счет государства)  оказания посреднических услуг  в сфере организации рыночного  оборота земель сельскохозяйственного  назначения и использования.

Формирование нового многоукладного земельного строя в  России потребует еще немало усилий как в сфере правового обеспечения данного процесса, так и при осуществлении конкретных практических мероприятий.

Заключение

Главная особенность экономических  отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного  природного фактора, является существование  земельной ренты. Ведь экономические  отношения между землевладельцем  и предпринимателем, арендующим землю, именно земельной рентой и регулируются. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату - ренту. Отсюда земельной рентой традиционно называют доход с  земли. Причём она бывает нескольких видов. В курсовой работе были подробно рассмотрены следующие виды земельной  ренты: дифференциальная, абсолютная, монопольная, строительная и лесная ренты. Самыми распространёнными видами считаются абсолютная и дифференциальная земельная рента.

Рента, которая возникает  вследствие разности в издержках  производства на различных земельных  участках, или как результат монополии  на землю как объекта хозяйствования, называется дифференциальной рентой. Также выделяют два вида дифференциальной ренты: дифференциальная рента I связана  с различием в качестве земли, а дифференциальная рента II предполагает интенсивный метод земледелия и  добавочное вложение капитала в те же земли.

Абсолютная рента является результатом монополии частной  собственности на землю со стороны  определенного класса общества. Источником образования такой ренты является прибавочный труд наемных сельскохозяйственных рабочих. Землевладельцы получают абсолютную ренту независимо от плодородия и  месторасположения их земель.

Важную роль играет рынок  земли. На нем реализуются отношения  собственности на землю. На рынке  земли активен лишь спрос, а предложение  является неэластичным благодаря фиксированному объему земельного рынка. Так же совершенно неэластично предложение услуг  любого конкретного участка земли, так как каждый участок уникален и по плодородию, и по местоположению, а его цена всецело определяется спросом. Поэтому рост спроса на землю ведет к росту ее цены и росту земельной ренты. Это является главной особенностью рынка земли. Земельная рента тесно связана с ценой на землю: чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли. Однако цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на землю.