Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

ФГОУ  ВПО «Саратовский ГАУ им. Н. И. Вавилова»

Факультет «Природообустройство и лесное хозяйство»

Кафедра «Организация и управление инженерными работами»

Курсовой  проект

по дисциплине: «Управление недвижимостью»

на тему: «Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости» 
 
 
 

                                                          Выполнил:

                                                          студент

                                                          4 курса

                                                          группы Н-402

                                                          шифр:

                                                          Шыхалиев Т.Ф.

                                                          Проверил:

                                                                                      Трушин Ю. Е. 
 
 

Саратов – 2010 
 
 

Содержание 

Введение 

1 Городское  пространство и его влияние  на стоимость объектов недвижимости

1.1 Городское пространство

1.2 Влияние  городского пространства на стоимость  объектов недвижимости

2 Практическая часть

2.1 Исходные  данные 

1. Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости.

2.1.2 Характеристика  исходных данных о рыночной  ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

2.2 Формирование  денежных потоков от эксплуатации  реконструируемого объекта

2.3 Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

2.4 Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)

2.5 Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически  
эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции

2.6 Общее заключение и вывод о наиболее эффективном варианте

Список  использованной литературы

 

      Введение

       

     В складывающихся в настоящее время  в России рыночных отношениях значительная роль отводится институту частной  собственности и особенно недвижимости.

     Согласно  Российскому законодательству (Гражданский  кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относится подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     В России рынок недвижимости традиционно  классифицируются по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей; то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости – это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, самолеты (согласно Российскому законодательству).

     Также рынок жилой недвижимости можно классифицировать, основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жильё в России – частная собственность (собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная собственность (собственность города района).

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

     

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

     Управление  недвижимостью – осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах общества.

     Управление  недвижимостью включает:

      1 Систему законодательного и  нормативного регламентирования  и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

      2. Оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты недвижимости;

       З. Управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы – муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.

     Управление  недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на привлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

       Основной задачей этого вида  предпринимательской деятельности  является достижение максимальной эффективности использования  
недвижимости в интересах собственника.

     

     Функция принятия управленческих решений есть важнейшая задача системы сервейнга. В управлении недвижимостью принятие решений представляется как процесс планирования с этапами:

1. Анализ и постановка проблемы;
2. Поиск альтернатив решений;

     З. Оценка и принятие решений.

     Целью экономической оценки является определение  возможностей реализации проекта и определение его рентабельности. Количественным показателем экономической выгоды проекта является доход, получаемый на инвестируемый капитал. Управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рационального) варианта использования недвижимости.

     

      

 

1. Городское пространство  и её влияние  на стоимость

объектов недвижимости 

1.1 Городское пространство 

     Городское пространство, то есть ограниченное городскими границами и визуальными способностями  наблюдателя трёхмерное пространство, является основным фактором, формирующим представление городского жителя об окружающей его среде [4, 5]. Таким образом, данный термин относится больше к урбанистической философии или социологии, являясь предметом изучения данных дисциплин.

     Городская среда оценивается наблюдателем как соединительная бестелесная ткань между наполняющими город объектами, в том числе домами, которые представляются самостоятельными пространственными единицами с объемами вложенных друг в друга подпространств [3].

     Традиционный  психологический стереотип восприятия открытого городского ландшафта как внешней среды — в силу масштабности, дистанции восприятия, изменяемости образа соответственно сезонам года, суточному ритму освещенности и погоды и самой технологии функционирования — нередко переключается на орбиту его осознания как интерьера города.

     Один  из визуальных феноменов освоения городского пространства (имеется в виду открытая территория с достаточной дистанцией обзора) — присоединение к нему в разных пейзажных ракурсах объектов, расположенных вне ограниченной зоны наблюдения, более того, закрепление за этой территорией статуса видовой площадки [1, 3].

     Высокие эстетические качества пейзажа от объекта  вошли, например, в канонические предписания для строителей тибетских монастырей [2]. Согласно им строящийся объект должен эстетично вливаться в окружающий ландшафт и даже несколько дополнять его в глазах смотрящего.

     

     Другой  феномен связан с характером оценки городского пространства, недоступного (в общем случае) непосредственному наблюдению, и основан он на мнемонических свойствах памяти, способствующих пространственной ориентации по подсознательной фиксации зрительных образов. Накопление образов происходит в движении, последовательно, и только после нескольких прогонов пространственные параметры среды закрепляются в памяти в виде системы симультанных (единовременных) образов. При этом образ в памяти конструируется как ряд впечатлений от реперов — плоскостных, объемных или расположенных как фигуры на шахматной доске [6]. Свойство человеческой психики удерживать в памяти предпочтительно положительные эмоции, игнорируя негативные, способствует формированию образа городской среды как партитуры знакомой и любимой музыки, навеянной памятными ассоциациями с хорошей погодой, приятными встречами, эстетическим наслаждением от старинной архитектуры, памятников, могучих деревьев [3].

     В чувственный комплекс благоприятных  впечатлений входят ощущение климата  и состояния погоды, затрата физических усилий на преодоление пространства (уклоны, извилистый маршрут), цвет сооружений или колорит сезона, привычная ориентация векторов движения.

     Степень замкнутости или раскрытости пространства, мысленно или реально отчужденного от остальной городской среды символическими или физическими границами, поддерживается средствами его насыщения: функциональными элементами (зданиями или сооружениями в центре или по контуру границ), формой благоустройства (геометрически правильный в плане сквер поддерживает впечатление замкнутости, расставленные с равными интервалами фонари создают ощущение ритма и покоя), регулирующей людские и транспортные потоки информацией (дополненной рекламой, корректирующей мотивацию действий горожан) [1].

     В качестве конкретных объектов планировочных  мероприятий сложившейся исторически или задуманной и осуществленной схемы пространственной организации выступают городские площади различных форм, основанных на сочетании периметральной застройки и омываемых средой объектов [4, 5].

     

     Как объект функциональной и художественной гармонизации городское пространство (улица, площадь) представляет поле деятельности специалистов различных профессий, действия которых редко бывают согласованными [4]. Из-за этого достигнутое единство художественного образа среды по ритму членений объемов, цветовой гармонии, наличию акцента, скрепляющего стилистическую целостность пространства, попирается вводом диссонансных объектов (например, здания, резко отличного от существующей застройки масштабом или стилистикой). Время, конечно, лечит, и дисгармоничное сооружение может оказаться лишь началом в осуществлении общей урбанистической концепции эпохальной смены масштабности среды. Однако дисгармонизация городского пространства и нарушение вековых эстетических норм строительства приводит к весьма негативным последствиям [2].

     Примером  тому может служить город Тольятти, который строился по типовым проектам при полном отсутствии продуманной градостроительной политики [1]. В настоящее время, данное городское образование лидирует по количеству психических заболеваний у его жителей и случаев суицида.

     В общем случае радикальные одномоментные преобразования, завершаемые на время сдачи объекта праздником гармонии в архитектуре, практически не осуществимы из-за несостоятельности градостроительных прогнозов, разрушаемых стихийной практикой [4, 5].