Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Января 2012 в 18:48, курсовая работа

Описание

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования
недвижимости в интересах собственника.

Содержание

Введение
1 Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости
1.1 Городское пространство
1.2 Влияние городского пространства на стоимость объектов недвижимости
2 Практическая часть
2.1 Исходные данные
2.1.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости.
2.1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию
2.2 Формирование денежных потоков от эксплуатации реконструируемого объекта
2.3 Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта ре-конструкции нежилого здания и их анализ
2.4 Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективно-сти вариантов реконструкции (А, В, С)
2.5 Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически
эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариан-тов его реконструкции
2.6 Общее заключение и вывод о наиболее эффективном варианте
Список использованной литературы

Скачать (304.96 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Работа состоит из  1 файл

1.doc

— 1.37 Мб (Скачать документ)

    ВНД для варианта С:

Е = 58 %,  ЧДД58% = 102,4 тыс.руб.

Е= 60%       ЧДД60% = -485,0 тыс. руб.

    Рассчитаем  методом интерполяции ВНДС: 58,3%

    Определение модифицированной ставки доходности (МIRR) 

    Схема расчета МIRR:

  1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;
  2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;
  3. Составляется модифицированный денежный поток;
  4. Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.
    

    

    MIRR для варианта А:

    1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 3%.

    2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке:

        (2.11)

    3) Общие затраты в настоящий момент 12350 + 1213,6 = 13563,6 тыс.руб.

    4) Составим модифицированный денежный  поток, а на его основе - MIRR по  схеме расчёта ВНД. 

    Таблица 2.13 – Вариант А, тыс. руб.

  0 1 2 3 4 5 6
Денежный  поток -12350 -1250 14474,56 15785,27 17380,65 19320,94 26750,563
Модифицированный денежный

поток

 -12350,00 -1213,59 14474,56 15785,27 17380,65 19320,94 26750,56
-13563,59 - 14474,56 15785,27 17380,65 19320,94 26750,56
 

    MIRR = 66,8% 

    MIRR для варианта В:

    1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 3%.

    2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке:

        (2.12)

    3) Общие затраты в настоящий момент 13160 + 2388,4 = 15548,4 тыс.руб.

    4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе - MIRR по схеме расчёта ВНД. 

    

    

    Таблица 2.14 - Вариант В, тыс. руб.

  0 1 2 3 4 5 6
Денежный  поток -13160 -2460 15370,23 16761,03 18453,74 20722,42 36537,79
Модифицированный  денежный поток -13160,00 -2388,35 15370,23 16761,03 18453,74 20722,42 36537,79
-15548,35 - 15370,23 16761,03 18453,74 20722,42 36537,79
 

    MIRR = 64,5% 

    MIRR для варианта С:

    1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 3%.

    2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке:

       (2.13)

    3) Общие затраты в настоящий момент 12860 + 2085,4 = 14945,4 тыс. руб.

    4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе - MIRR по схеме расчёта ВНД. 

    Таблица 2.15 – Вариант С, тыс. руб.

  0 1 2 3 4 5 6
Денежный поток -12860 -2148 12102,27 13744,83 15717,39 17498,1 26295,23
Модифицированный  денежный поток -12860,00 -2085,44 12102,27 13744,83 15717,39 17498,10 26295,23
-14945,44 - 12102,27 13744,83 15717,39 17498,10 26295,23
 

    MIRR = 56,1 % 

    Ставка  дохода финансового менеджмента (FMRR) 

    Схема расчета FMRR:

    1. Определяется величина безрисковой  ликвидной ставки доходности;

    2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безрисковой ликвидной ставке;

    3. Определяется круговая ставка доходности;

    4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности;

    5. Составляется модифицированный денежный поток;

    6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

    

    

    FMRR для варианта А:

    Определяем  безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 3%.

    13563,59 тыс. руб. - общие затраты в настоящий момент.

    Е = 30% - круговая ставка доходности.

    4) Составим модифицированный денежный  поток, а на его основе - FMRR по  схеме расчёта ВНД.

    Таблица 2.16 – Вариант А, тыс. руб.

  0 1 2 3 4 5 6
Денежный  поток -12350 -1250 14474,56 15785,27 17380,65 19320,94 26750,563
Модифицированный

денежный 

поток

 -12350,0 -1213,59 5067,95 7184,92 10284,41 14862,26 26750,56
-13563,59 - - - - - 64150,10
 

    FMRR = 29,6% 

    FMRR для варианта В:

    Определяем  безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 3%.

    15548,4 тыс. руб. - общие затраты в настоящий момент.

    Е = 30 % - круговая ставка доходности.

    Составим  модифицированный денежный поток, а  на его основе - FMRR по схеме расчёта  ВНД. 

    Таблица 2.17 – Вариант В, тыс. руб.

  0 1 2 3 4 5 6
Денежный  поток -13160 -2460 15370,23 16761,03 18453,74 20722,42 36537,79
Модифицированный  денежный поток -13160,00 -2388,35 5381,55 7629,05 10919,37 15940,32 36537,79
-15548,35 - - - - - 76408,09
 

                FMRR = 30,4% 

    FMRR для варианта С:

    Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 3%.

    

    14945,4 тыс. руб. - общие затраты в настоящий момент.

    Е = 30 % - круговая ставка доходности.

    Составим  модифицированный денежный поток, а  на его основе - FMRR    по схеме расчёта ВНД.

    Таблица 2.18 – Вариант С, тыс. руб.

  0 1 2 3 4 5 6
Денежный  поток -12860 -2148 12102,27 13744,83 15717,39 17498,1 26295,23
Модифицированный денежный поток -12860,00 -2085,44 4237,34 6256,18 9300,23 13460,08 26295,23
-14945,44 - - - - - 59549,05
 

         FMRR = 25,9 % 

    Определение индекса рентабельности (PI) 

    Индекс  рентабельности (доходности) - это отношение  суммы текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции:

     ,     (2.14)

    где P1, Р2,... , Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;

    к - порядковый номер года, считая от даты начала капиталовложений;

    n - продолжительность расчётного периода;

    Е - процентная ставка;

     - коэффициент дисконтирования;

     - накопленная величина дисконтированных поступлений

    PI для варианта А: 

    

PI = (14474,7 + 15785,3 + 17380,6 + 19320,9 + 26750,6) / (12350 + 1250) =

= 3,2 > 1           (2.15)

    PI для варианта В:

    PI = (15370,2 + 16761 + 18453,7 + 20722,4 + 36537,8) / (13160 + 2460) =

        = 3,17 > 1           (2.16)

    PI для варианта С:

    PI= (12102,3 + 13745,0 + 15717,4 + 17498,1 + 26295,2) / (12860 + 2148) =

    =2,6>1           (2.17) 

    2.4 Сравнительный анализ основных экономических показателей     эффективности вариантов реконструкции (А, В, С) 

    Для выбора наиболее оптимального с экономической точки зрения инвестиционного проекта составим сводную таблицу показателей (табл. 2.19).

    Таблица 2.19 -  Основные экономические показатели эффективности (А, В, С)

Показатели Ед. изм. Варианты
А В С
1 2 3 4 5
 Чистый  дисконтированный доход (ЧДД) тыс. руб. 29494,45 33006,45 23846,43
 Период  окупаемости (Ток) год 2,39 2,45 2,82
 Индекс  рентабельности, доходности (РI) - 3,20 3,17 2,63
 Внутренняя  норма доходности (IRR;BHД) % 68,73 67,47 58,35
 Модифицированная  ставка доходности (MIRR; МСД) % 66,89 64,45 56,06
 Ставка  доходности финансового менеджмента % 29,56 30,39 25,91

Информация о работе Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости