Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости

    По  данным таблицы 2.19 можно сделать следующие выводы:

    1. Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения     вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Из таблицы видно, что по вариантам В и С инвестиции окупятся через 2,45 и 2,82 года соответственно, а по варианту В - через 2,39 года. Полученные значения меньше нормативного срока окупаемости, что говорит об их экономической целесообразности. В данном случае предпочтение отдается варианту с наименьшим сроком окупаемости, то есть варианту В инвестиционного проекта.

    2. Положительное значение ЧДД показывает, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого ЧДД больше, т.е. вариант В. Параметр чистого дисконтированного дохода является абсолютным показателем и в данном случае недостаточно объективно характеризует рассматриваемый инвестиционный проект, поэтому принятие решения о выборе варианта реконструкции должно производится на основании других показателей.

    3. Внутренняя норма доходности (ВНД)  – это норма прибыли при  которой осуществляется равенство  текущей стоимости доходов и  затрат на инвестиции. Данный показатель является пограничным, так как характеризует значение ставки дисконтирования при которой совокупный дисконтированный поток (ЧДД) будет равен нулю. Чем больше ВНД, тем больше уровень доходности данного проекта, следовательно, наиболее выгодным является вариант А.

    4. Модифицированная ставка доходности (MIRR) разработана для получения возможности применения ВНД, когда финансирование проекта осуществляется поэтапно, при этом отрицательные денежные потоки дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. По варианту А модифицированная ставка доходности больше, что говорит о том, что данный вариант реконструкции предпочтительнее двух других вариантов.

    5. Особенностью ставки дохода финансового менеджмента (FMRR) является то, что в дополнение к дисконтированию отрицательных денежных потоков, положительные денежные потоки пересчитываются по круговой ставке доходности на момент окончания проекта. По варианту В ставка дохода финансового менеджмента больше, поэтому данный вариант предпочтительнее двух других вариантов. Проанализировав данные показатели по трем вариантам, можно сделать вывод, что наиболее приемлемым является вариант реконструкции В.

    Сравнивая основные экономические показатели эффективности инвестиционного  проекта мы пришли к выводу, что  наиболее выгодными являются проекты реконструкции по вариантам А и В. При этом инвестиционный вариант А имеет меньшую степень риска, но и несколько меньшую доходность, однако при этом обеспечивает более эффективное использование финансовых ресурсов инвестора. Вариант реконструкции В имеет несколько больший доход, но и связан с большим риском для инвестора. Таким образом, окончательное решение о выборе инвестиционного проекта принимается в зависимости от желания инвестора. 

    2.5 Принятие управленческого  решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции 

    На  основании произведенных расчётов необходимо принять управленческое решение о том, какой из вариантов  реконструкции имеющегося нежилого здания стоит выбрать его владельцу.

    Принятие  управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов (таблицы 2.7 - 2.9) и на основе        графического анализа ситуаций оценки.

    Для проведения графического анализа, рассчитаем показатели текущей стоимости кассовых поступлений инвестиционных проектов по различным вариантам (табл. 2.20 – 2.22), после чего построим совместный график зависимости денежного потока от ставки дисконтирования.

    Таблица 2.20 - Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

    Таблица 2.21 - Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых  поступлений

    Таблица 2.22 - Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых  поступлений.

    На  основании данных таблиц 2.20 – 2.22 построим график выбора эффективного управленческого решения по вариантам реконструкции объекта недвижимости по текущей стоимости кассовых поступлений (рис. 2.4).

Рисунок 2.4 - График выбора эффективного управленческого решения

по текущей стоимости кассовых поступлений. 

      2.6 Общее заключение  и вывод о наиболее  эффективном варианте реконструкции 

    Произведенный расчет основных экономических показателей      эффективности вариантов реконструкции и последующий их сравнительный анализ показал, что при ставке дисконтирования до 42% наиболее эффективным является вариант реконструкции А. При значениях ставки дисконта более 42% более рационально реконструировать имеющееся нежилое здание по варианту А.

    На  основании анализа рентабельности вариантов реконструкции по     текущей стоимости кассовых поступлений и на основании графического анализа, можно сделать вывод, что переоборудование основных площадей здания под клуб, ресторан и офисы (вариант В) или под производственные цеха (вариант А) являются более рентабельными и привлекательными, чем переоборудование площадей под торговый центр (вариант С). Это связано с тем, что инвестиционные затраты на реализацию данных проектов велики, а получаемый доход от аренды небольшой, так как ставка арендной платы за торговые (600 руб/м²) и офисные (400 руб/м²) помещения ниже, чем ставка за помещения, сдаваемые под клуб (810 руб/м²) или ресторан (770 руб/м²).

    Вариант реконструкции здания под клуб, ресторан и офисы (вариант А) наиболее оптимален. Из расчета экономических показателей эффективности видно, что затраты на реконструкцию окупятся через 2,39 лет, что является положительным моментом для инвестора, так как предполагаемый срок владения данной  недвижимостью составляет 6 лет (с 2010 года по 2015год).

    Вариант А обеспечивает до 68,7 % доходности при вложении временно свободных инвестиционных средств в другие проекты. Также, финансовое управление средствами кассовых поступлений обеспечит 29,6% прибыльности, что однако меньше чем по варианту В (30,4%)

    Таким образом, приведённые выше расчёты  показывают, что варианты А и В реконструкции нежилого помещения являются наиболее экономически эффективными и обеспечивают наибольшую степень отдачи инвестиционных ресурсов.