Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости

    Уровень годовой арендной платы различных типов помещений определяется по формуле:

    У_{аренд. платы} = А • N,     (2.1) 

где: А - стоимость 1 м² арендуемого помещения в месяц;

     Таблица 2.5 Исходные данные для рассматриваемых вариантов

    Таблица 2.6 - Исходные данные о финансировании объекта

      Формирование  денежных потоков  от эксплуатации

      реконструируемого объекта 

     Оценка  инвестиционной привлекательности  вариантов реконструкции проводиться  с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на ремонт и              переоборудование, амортизационных отчислений, а также затрат на содержание и использование объекта недвижимости. Все эти затраты возникают в период, определяемый 2010-2015 года.

     Реализация  проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты.

     Различают условно-постоянные и условно-переменные расходы.

     К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени  эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество.

    К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от     степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых   услуг. Это расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, на содержание территории.

    Доходы  образуются от продажи результатов строительных работ и от     аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл               функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

    Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого        объекта или с его аналогов. А также прогнозы оценщиков относительно           изменений арендных ставок и других источников дохода.

    Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД; ЭВД) - ПВД за       вычетом скидки на простой площадей и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

    Чистый операционный доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до      обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных          отчислений.

    Поток денежных средств до уплаты налогов - чистый эксплуатационный   доход за вычетом псевдорасходов: амортизации (так, как не является расходом, а служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по                    обслуживанию кредита (так как эти выплаты увеличивают стоимость прав         инвестора).

    Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую  ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

    Расчеты кассовых поступлений от сдачи в  аренду и перепродажи объекта  недвижимости по трем вариантам реконструкции приведены в таблицах 2.7 – 2.9. 

     Рисунок 2.1 – Динамика кассовых поступлений  по варианту А инвестиционного проекта