Экономическое обоснование управленческих решений по выбору варианта использования недвижимости

     Продолжение табл. 2.8

 
 

       

     Рисунок 2.3 – Динамика кассовых поступлений  по варианту С инвестиционного проекта 

     

    2.3 Расчет основных  показателей эффективности  инвестиционного  проекта реконструкции нежилого здания и их анализ 

    Определение срока окупаемости (Т_ок) 

      Период  окупаемости - это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода.

            (2.2)

где: T_i - число лет, предшествующих году окупаемости;

      НС  – не возмещенная стоимость на начало года окупаемости;

      ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости. 

      Расчёт  срока окупаемости для всех рассматриваемых  вариантов инвестиционного проекта приведён в табл. 2.10-2.12. 

      Таблица 2.10- Вариант А 

 

        (2.3)

    Приведенные расчеты показали, что срок окупаемости  варианта А инвестиционного проекта составит 2,4 года. 

    

    

        Таблица 2.11 - Вариант В 

 

        (2.4)

    Приведенные расчеты показали, что срок окупаемости  варианта В инвестиционного проекта составит 2,5 года. 

    Таблица 2.12 - Вариант С 

 

         (2.5) 

    Приведенные расчеты показали, что срок окупаемости варианта С инвестиционного проекта составит 2,8 года.

    

    Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД) 

    Чистый  дисконтированный доход - это разница  между текущей             стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.

    Схема расчета ЧДД:

1. Определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;
2. Суммируется текущая стоимость будущих доходов;
3. Сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат               по проекту:

    - для разовых инвестиций расчёт  ЧДД можно представить как:

         (2.6)

    где P₁, Р₂,... , Р_к - годовые денежные поступления в течение -n лет;

    к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

      n - продолжительность расчётного периода;

      К₀ - разовые инвестиции или вложенный капитал;

      Е - процентная ставка;

       - коэффициент дисконтирования;

       - накопленная величина дисконтированных поступлений;

      - при последовательном инвестировании в течении m лет ЧДД                определяется как:

          (2.7)

      где    К_j - отток средств. 

    Воспользуемся результатами расчетов таблиц 2.10 – 2.12: 

    ЧДД для варианта А:

    

ЧДД = (14474,7 + 15785,3 + 17380,6 + 19320,9 + 26750,6) – (12350 + 1250)=

= 29494,5 тыс.руб.         (2.8) 

    ЧДД для варианта В:

ЧДД = (15370,2 + 16761 + 18453,7 + 20722,4 + 36537,8) – (13160 + 2460) =

= 33006,5 тыс. руб.         (2.9) 

    ЧДД для варианта С:

ЧДД = (12102,3 + 13745,0 + 15717,4 + 17498,1 + 26295,2) – (12860 + 2148) =

= 23846,4 тыс. руб.         (2.10) 
 

Определение внутренней нормы  доходности (ВНД) 

    Внутренняя  норма доходности - это норма прибыли, при которой            осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на  инвестиции.

        (2.11)

где   Р₁, Р₂,…, Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;

    к - порядковый номер года, от даты начала капиталовложений;

    n - продолжительность расчётного периода;

    ВНД – внутренняя норма доходности. 

    Схема расчета ВНД:

1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на её основе        рассчитываем суммарную текущую стоимость будущих доходов по проекту;
2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущих     стоимостей будущих доходов;
3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает      0-вого значения ЧДД, то выбираем вторую ставку дисконтирования по               следующему правилу:

 
    

• если  ЧДД>0, то новая ставка дисконтирования  должна быть больше   первоначальной;

    

• если ЧДД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше  первоначальной;

    4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости будущих доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;

    5. Рассчитываем внутренние нормы доходности проекта методом           интерполяции.

    ВНД для варианта А:

Е = 68%,  ЧДД^68% = 178,9 тыс. руб.

Е=70%     ЧДД^70% = -313,8 тыс. руб.

    Рассчитаем  методом интерполяции ВНД_А: 68,7 % 

    ВНД для варианта В:

Е = 66%,  ЧДД^66% =  420,5 тыс. руб.

Е = 68%  ЧДД^68% = -153,5 тыс. руб.

    Рассчитаем  методом интерполяции ВНД_В: 67,5 %