Понятие жилищного права

    Тема 3. Управление жилищным фондом

   1.Сравните особенности правового регулирования управления жилищным фондом в России в настоящее время, в годы советской власти и выявите наиболее существенные различия. Как Вы считаете, следует ли усилить роль граждан в управлении жилищным фондом и в каких формах это можно сделать, по Вашему мнению?

  Под управлением недвижимостью мы будем понимать любые действия по отношению к объекту или объек­там недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижи­мости. Таким образом, в управлении жилищным фондом участвуют непосредственно собственник жилищного фонда, управляющая организация и под­рядные организации. Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется прежде всего своей социальной значи­мостью. В жилом помещении человек проводит боль­шую часть своей жизни. И с этим связаны более жест­кие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

  2.В каких случаях у малоимущих граждан, имеющих право на получение жилой площади от государственных или муниципальных органов по договору социального найма, возникает преимущественное перед другими желающими лицами право на вступление в создаваемый
жилищный кооператив?

                 Согласно ч. 1 ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане), имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. К гражданам, имеющим преимущественное право на вступление в жилищный кооператив, организованный при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления относятся:

- малоимущие граждане, признанные по установленным настоящим    Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях;

- иные определенные соответственно федеральном законом или законом субъекта Российской Федерации категории граждан, признанные по установленным Жилищным кодексом РФ и (или) соответственно указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

3.Что понимают под «управляющей организацией»?

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

      Кто, где и когда может выбирать способ управления многоквартирным домом? А изменять этот способ?                                                        Этот вопрос регулируется ст.161 ЖК РФ.  В соответствии с законом собственники помещений обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1.      непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.      управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3.      управление управляющей организацией.

4.      Существует ли легальное определение понятия «ТСЖ»? Если да, то где и какое?

Пункт 1 ст. 135 ЖК РФ содержит понятие товарищества собственников жилья. Законодатель установил, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в

многоквартирном доме.

                Может ли быть создано в одном и том же многоквартирном доме два ТСЖ? А одно ТСЖ для собственников жилых помещений, проживающих в нескольких (разных) многоквартирных домах? А для обслуживания нескольких жилых домов, предназначенных для проживания одной и той же семьи?

Согласно ст. 136 ЖК, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Допускается создание одного ТСЖ, в котором состоят собственники нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Кроме того, собственники нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений--жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры также могут создать ТСЖ. Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение для совместного управления общим имуществом.

    5. Вправе ли был орган местного муниципального образования повысить размер квартирной платы в доме, в котором проживает Мария Малышева? В чью компетенцию входит определение размера квартирной платы в домах муниципального фонда социального использования? Кто обязан проводить ремонт мест общего пользования дома, в котором живет Мария Малышева? Уместен ли совет об обмене квартиры, данный Марии Малышевой? Правомерен ли отказ Марии Малышевой платить повышенную квартирную плату и его мотивировка?                                                                      Я считаю, что  орган местного муниципального образования был неправ, когда повысил размер квартирной платы, в котором проживает М. Малышева. Размер платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (далее - размер платы граждан за жилое помещение), и размер платы граждан за коммунальные услуги, предусмотренные ст.156 и 157 ЖК, должны соответствовать предельным индексам, устанавливаемым в соответствии со ст.6 Закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".

Тема 4 Жилые дома и жилые помещения

  1.Как, по Вашему мнению, следует определять понятие «жилое
помещение»? Какие разновидности жилых помещений Вам известны? Что понимается под «благоустроенным» жилым помещением? под «полезной (общей) площадью» и «жилой площадью? под «жилым помещением» и «нежилым помещением»? Можно ли перевести жилое помещение в нежилое и наоборот?

   Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ

2.      Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).                            Согласно ст. 16 ЖК РФ разновидностью жилых помещений являются:
    Статья 16. Виды жилых помещений                                                                                                  1. К жилым помещениям относятся:                                                                                                                1) жилой дом, часть жилого дома;                                                                                                                2) квартира, часть квартиры;                                                                                                                              3) комната.                                                                                                                                                          2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.                                                        3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.                                          4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

  3.Какие из помещений дома, построенного Кириллом Колесниковым, можно считать комнатами? Какие из них являются жилыми, а какие вспомогательными? Что понимается под изолированными комнатами, а что – под смежными? Какой орган вправе признать право собственности Кирилла Колесникова на построенный им жилой дом? С какого момента строение Кирилла Колесникова будет считаться жилым
домом?

Согласно п.2  ст. 16 ЖК РФ                                                                                                                              Из помещений дома построенных Колесниковым можно считать комнатами – гостиная, спальни, две смежные комнаты.                                                                      Жилыми являются – две утепленные веранды, гостиная, спальни, две смежные комнаты.                                                                                                                 Вспомогательными являются – столовая, кухня, ванная и туалетная комнаты, холодная кладовая.                                                                                                                Комнаты считаются изолированными тогда, когда они имеют отдельный выход в коридор и не имеют прохода между собой. В некоторых случаях изолированные комнаты имеют выход прямо на улицу.                                                         Смежные комнаты - это комнаты, имеющие одну общую смежную стену, а войти во вторую комнату можно только из первой комнаты.
Из коридора дверь ведет в первую комнату (проходная комната), а из первой смежной комнаты внутренние двери ведут во вторую смежную комнату (дальняя или запроходная комната). То есть, войдя в квартиру, попасть во вторую комнату можно только через первую. Из второй смежной комнаты попасть в коридор можно только пройдя через первую смежную комнату.  Смежных комнат может быть и больше двух. В таких случаях, когда сами комнаты, расположены последовательно, одна за другой, и вход в каждую последующую комнату находится в предыдущей, говорят об анфиладе комнат.
  Строительство дома может осуществляться на участке ранее снесенного жилого дома. Однако в любом случае, независимо от оснований приобретения земельного участка, строительство должно осуществляться в соответствии с утвержденной градос­троительной документацией и существующими строительными нормами и правилами. Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома местной  администрации (регулируется гражданским законодательством).

      2.Можно ли отнести вагон на колесах к жилому помещению? Можно ли включить вагон в жилищный фонд? Сложились ли между организацией «Воргорстрой» и Илларионом Изюмовым жилищные отношения, связанные с пользованием вагоном для проживания? Какие нормы права должен применить суд для решения данного дела: регулирующие имущественный наем или регулирующие жилищный наем? Обеспечивает ли разрешение данного дела судом по правилам об имущественном найме защиту жилищных прав Иллариона Изюмова и его семьи? Решите это дело.                                                                                                                                                                                                      Нет, нельзя отнести вагон на колесах к жилому помещению так как это противоречит п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Исходя из вышесказанного, не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики. Вагон нельзя включить в жилищный фонд, так как в настоящее время подобные сооружения и постройки не включаются в состав жилищного фонда.                                                                       Я полагаю, что сложились жилищные отношения, связанные с пользованием вагоном для проживания                                                                                                  Виды жилищных отношений определены ст. 4 ЖК РФ. Этой статьей обозначены также участники жилищных отношений.                                                                      Жилищные отношения - это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом; его содержания и др.                            Жилищное законодательство регулирует также некоторые другие отношения, складывающиеся по поводу жилища. Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилья. Так, обязанностью наймодателя является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ), а обязанностью нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

  Тема 5. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

  1.Как Вы считаете, кто из юристов прав? Является ли понятие «благоустроенное жилое помещение» абсолютным или относительным? Какие существуют основания для признания жилых помещений непригодными для проживания?                                                                                                  Кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ). Нельзя не обратить внимания на то, что в новом Жилищном кодексе РФ в определении жилого помещения также содержится указание на пригодность для постоянного проживания как условия, признания помещения жилым. Это важное положение, так как в противном случае в определенной степени снижался бы уровень требований к жилому помещению, поскольку в этом случае его можно рассматривать скорее как место пребывания, а не как место жительства и соответственно это могло бы вызвать снижение санитарных и технических требований к помещению. Функциональное назначение помещений (то есть, является ли они жилыми или нет), вводимых в эксплуатацию после завершения строительства либо реконструкции капитального ремонта дома определяется по исполнительной проектной документации строительства, реконструкции или капитального ремонта либо перепланировки и переоборудования жилого дома, жилого помещения, что фиксируется в Бюро технической инвентаризации.
                 В новом Жилищном кодексе РФ (п. 3 ст. 15) установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.                                          

2.Как Вы считаете, можно ли отнести жилое помещение, занимаемое семьей Голиковых, к числу благоустроенных? Что следует
понимать под «федеральным стандартом социальной нормы площади жилья»? Как должен быть «исчислен размер дополнительной жилой площади для семьи Голиковых, если два его члена имеют право на
дополнительную жилую площадь? Как Вы считаете, в какой очередности должна быть предоставлена новая жилая площадь семье Голиковых? Посоветовали бы Вы Галине Голиковой обратиться в суд с целью получения квартиры, площадь которой превысила бы федеральный стандарт социальной нормы площади? Какое решение вынесли бы
Вы по этому делу, если бы были судьей?                                                                                    Жилое помещение занимаемое семьей Голиковых нельзя отнести  к числу благоустроенных.
        Пункт 2 ст. 15 ЖК РФ дает лишь определение того, что в принципе признается жилым помещением – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Требования законодательства, предъявляемые к жилым помещениям, содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
              Так, п. 20 Положения устанавливает, что объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.