Понятие жилищного права

   2. Определите, какие из перечисленных ниже обстоятельств являются теперь основаниями для запрета обмена:

                       принятие компетентными органами решения о сносе дома или его переоборудовании для использования в качестве гостиницы;

                       предъявление к нанимателю, желающему обменять занимаемое жилое помещение, судебного иска о расторжении договора
социального найма в связи с девятимесячной задолженностью оплаты за пользование жилым помещением и полученные коммунальные услуги;

   осуществление в обмениваемом жилом помещении капитального ремонта ;

   вселение в обмениваемую коммунальную квартиру гражданина, страдающего хроническим заболеванием, указанным в перечне, утвержденном Правительством РФ;

   оспаривание в судебном порядке права пользования обмениваемым помещением.

     Подлежит ли наказанию наймодатель за незаконный отказ нанимателю жилого помещения по договору социального найма в обмене последнего? Если да, то кем?

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им требуемых документов.

              Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

                 Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ). Обычно обмен осуществляется в случае изменения семейных правоотношений, места работы и т.д. При совершении обмена объяснение наймодателю вызвавших его причин, в частности изменение родственных отношений между нанимателями и т.п., не требуется. Законодательство не ограничивает нанимателя в реализации данного права в зависимости от каких-либо жизненных обстоятельств.

Лимитирован ли законодателем срок расторжения старого и заключения нового договора социального найма при обмене жилым
помещением, используемым по договору социального найма? Если да,
то какие это должны быть сроки?

Договор социального найма может быть расторгнут в связи с обменом одного жилого помещения на другое (статьи 72 и 74 Жилищного кодекса РФ).

В этом случае договор на ранее занимаемое жилое помещение подлежит расторжению и одновременно заключается договор социального найма на жилое помещение, полученное в результате обмена.

Чем отличается договор обмена жилого помещения от договора мены жилого помещения?                                                                                                                                                          В отличие от договора обмена сторонами (стороной) договора мены являются не наниматели, а собственники обмениваемых жилых помещений. Если одна из сторон (продавец или покупатель) не является собственником жилого помещения, договор признается не меной, а обменом. Договор мены должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.
                Мена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, допускается только с согласия органов опеки и попечительства. Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.    Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
                Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

  Тема 11. Изменение и прекращение жилищных правоотношений

   1.Как Вы бы дали определение понятию «выселение из жилого
помещения»?

   Выселение - это  наступление определенных юридических фактов

Кто имеет право на выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений?

   Гражданин может быть выселен из жилого помещения в судебном порядке лишь при наличии оснований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, соответствующим договором.

  Что является основанием для выселения гражданина из занимаемого им жилого помещения по договору социального найма? Может ли возникнуть у выселяющего лица обязанность по предоставлению выселяемому лицу иного жилого помещения? Если да, то в каких случаях? Может ли возникнуть у выселяющего лица обязанность по предоставлению выселяемому лицу иного жилого помещения? Если да, то в каких случаях?

    Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

  1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

  2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

  3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

  В соответствии со статьей 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если:

   — дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

  — жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

  — жилое помещение признано непригодным для проживания;

  — в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, а вследствие этого проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; либо увеличится, и тогда общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
 

   Тема 12. Оплата жилья и коммунальных услуг. Охрана жилищных прав и защита их в суде

   1. Какие санкции предусмотрены законодателем для должников по оплате жилья и коммунальных услуг? Какие стимуляторы по выполнению обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг предусмотрел законодатель? Можете ли Вы предложить дополнительные меры, стимулирующие своевременную оплату жилья и коммунальных услуг? Назовите виды наказаний, предусмотренные нормами различных отраслей права, за нарушение жилищного законодательства. Как могут быть защищены интересы участников жилищных правоотношений в случае возникновения спора между ними                                                                                                                ЖК РФ установлен общий срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ч. 1 ст. 155 плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.                                                                                    Российским законодательством предусмотрены также иные негативные последствия неисполнения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, которые могут быть применены к злостному неплательщику. К ним относятся, например:                                                                                                  - расторжение договора социального найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ);

- расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ);                                                                                                  - выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин (ст. 90 ЖК РФ).
                Размер пеней может быть уменьшен в судебном порядке. При решении вопроса об уменьшении размера пеней необходимо иметь в виду, что размер пеней может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в частности, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена услуг, сумма договора и т.п.).

   2. Граждане, которые относятся к льготному населению, будут продолжать получать скидки на оплату комуслуг, пока порядок оказания льгот не будет приведен в соответствие с ЖК России. После этого понятие «льготы» исчезнет и останется понятие «компенсации». Сейчас нет единого документа, в котором был бы изложен список всех льгот. Они предусматриваются только законами «О ветеранах», «О социальной защите инвалидов в РФ», «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» и др.

    В случае, когда определенные льготы уменьшают сумму по оплате жилищно-коммунальных услуг, это субсидия, то есть денежная помощь человеку для оплаты коммунальных услуг. Однако здесь нужно доказывать, что комплатежи забирают часть семейных доходов, которые гораздо выше установленных.

    Правом субсидии имеют воспользоваться граждане: пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, наниматели по договорам найма частного жилфонда, члены жилищных кооперативов, собственники жилых помещений.

   -в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;
   -в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;
  -в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;
  -в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;
  -в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства, несут уголовную, административную и иную ответственность в соответствии с законодательством.                                                                                                                              В самом ЖК РФ в первую очередь следует выделить статьи, предусматривающие ответственность в виде выселения как санкцию за противоправное поведение (ст. 90 "Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма", ст. 91 "Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления гражданам другого жилого помещения"). С большой долей уверенности предусматривающими ответственность можно назвать положения ЖК РФ, содержащиеся в ст. 75 "Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным", ст. 79 "Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма", ст. 133 "Выселение бывшего члена жилищного кооператива", и некоторые иные положения.