Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством  РФ. В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта (далее – договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим ЗК или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в т.ч. терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

– основания заключения договора;

– вид объекта оценки;

– вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

– денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

– сведения о страховании  гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет  право:

– применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

– требовать от заказчика  при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа  в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

– получать разъяснения  и дополнительные сведения, необходимые  для осуществления данной оценки;

– запрашивать в письменной или устной форме у третьих  лиц информацию, необходимую для  проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

– привлекать по мере необходимости  на договорной основе к участию в  проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

– отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

– соблюдать при осуществлении  оценочной деятельности требования ЗК, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;

– сообщать заказчику  о невозможности своего участия  в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной  оценки объекта оценки;

– обеспечивать сохранность  документов, получаемых от заказчика  и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

– предоставлять заказчику  информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

– предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

– не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки объекта  оценки, за исключением случаев, предусмотренных  законодательством РФ;

– хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

– в случаях, предусмотренных  законодательством РФ, предоставлять  копии хранящихся отчетов или  информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным  органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным  лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта  оценки не допускается, если:

– в отношении объекта  оценки оценщик имеет вещные или  обязательственные права вне договора;

– юридическое лицо выступает  учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство  заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в т.ч. ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

3. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель¹.

Государственной кадастровой  оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.

При государственной  кадастровой оценке земель принимаются  во внимание сервитута, а также иные ограничения (обременения) прав пользования  землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть  земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной  величины оценочных зон их границы  совмещаются с границами земельных  участков с учетом сложившейся застройки  и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти, субъектов РФ по представлению  территориальных органов земельного кадастра утверждают результаты государственной  кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при  проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

          Арендная плата за землю.

 

Арендная плата за землю в отличие от налога определяется договором. Размер ее, а также условия  и сроки ее внесения устанавливаются  по договоренности между арендодателем арендатором. Из этого общего правила сделано исключение. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти (органы местного самоуправления) устанавливают базовые ставки арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, которые определяются по усмотрению этих органов применительно к местным условиям.

Арендная плата за землю может устанавливаться  как в денежной, так и в натуральной форме или в виде услуг. Может применяться и комбинированная форма оплаты, однако доли, размеры и виды каждой формы должны определяться конкретно.

В тех случаях, когда  объектом аренды являются строения, сооружения и иные объекты недвижимости, расположенные  на земельном участке, не являющемся собственностью арендодателя, арендная плата за землю может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество. Тогда та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления, а арендная плата за строение идет его собственнику.

Арендная плата за землю, находящуюся в государственной  или муниципальной собственности, перечисляется, на бюджетные счета  органов исполнительной власти субъектов РФ или местного самоуправления.

Споры, возникающие по вопросам арендной платы за землю, рассматриваются  и разрешаются судами или арбитражными судами – по подведомственности.

          Нормативная цена земельного участка.

 

1. В отличие от рыночной и кадастровой оценок земли, назначение которых указано выше, нормативная цена земельных участков необходима: при приватизации государственного имущества для определения цены земли, передаваемой в собственность; при установлении общей долевой собственности на землю; передаче земельного участка по наследству; дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения  нормативной цены установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», а также специальными Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 г. № 369 (с изменениями от 16 апреля, 31 июля 2003 г.).

Установлено, что нормативная  цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются органами, ведущими земельный кадастр.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка  земли могут своими решениями  уточнять количество оценочных зон  и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

При этом нормативная  цена земли, не должна превышать 75 процентов  уровня рыночной цены на типичные земельные  участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом следующих особенностей:

а) стоимость земельных  участков, подлежащих приватизации в  составе имущественного комплекса  унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;

б) стоимость акций (долей, вкладов) в уставных (складочных) капиталах  хозяйственных обществ (товариществ) в составе долгосрочных и краткосрочных  финансовых вложений определяется исходя из нормативной цены указанного имущества;

в) учитывается налог  на добавленную стоимость в отношении  приобретенных ценностей;

г) не учитывается балансовая стоимость объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;

д) не учитывается просроченная дебиторская задолженность.

Нормативная цена имущественного комплекса унитарного предприятия  при его преобразовании в открытое акционерное общество используется только для определения нормативной  цены акций создаваемого открытого акционерного общества.