Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Министерство образования и науки Челябинской области

Государственное бюджетное образовательное учреждение

Среднего профессионального образования

(среднее специальное  учебное заведение)

«Южно-Уральский многопрофильный колледж»

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости ресторана в г. Челябинск в Курчатовском районе

По МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

ПМ.04 «определение стоимость недвижимого имущества»

КП.120714.024ПЗ

 

 

 

 

НормоконтролерРуководитель проекта

                           А.Ф.Хафизова

«      »2013                          «     »2013                                                  

Разработал ст. гр. З-31

    ____Е.С.Фахрутдинова

                      «     »2013

 

Челябинск

2013

 

Оглавление

 

 

Введение

 

Переход нашего государства к рыночным отношениям более детально сформировал новые сферы науки и практики.

Приватизация, создание фондового рынка, совершенствование систем страхования и перерастание коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества породил потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его собственного капитала.

Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не ограничивается операциями купли-продажи. Возрастает необходимость в оценке бизнеса при многочисленных сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав - акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов и т. д.Кроме того, оценка предприятия используется как один из приемов управления предприятием. Оценка стоимости бизнеса выступает необходимым инструментом для принятия эффективных управленческих решений. Сама экономическая ситуация подталкивает к тому, что каждое управленческое решение должно быть осмыслено с точки зрения того, повышает ли его реализация стоимость (капитализацию) компании.

Оценка ресторана, как, впрочем, и любого другого действующего бизнеса, играет определяющую роль в разработке стратегии его продажи. От того, насколько заявленная цена соответствует действительному положению дел, зависит не только время реализации бизнеса, но и сама возможность таковой.

Казалось бы, для того чтобы определить, сколько стоит тот или иной ресторан, надо знать всего два показателя – приносимый им ежемесячный доход и средний срок окупаемости капиталовложений, который предъявляют инвесторы. Если умножить первое на второе, то получится в первом приближении цена, за которую можно продать этот бизнес. Однако все намного сложнее, практика оценки действующих бизнесов вырабатывается годами и учитывает десятки факторов.

Оценка может преследовать разные цели (от получения банковского кредита до ухода от налогов), в свою очередь, влияющие на технологию определения стоимости компании. В зависимости от того, на что направлена оценочная работа, зависит выбор метода, которым она производится. Многое зависит и от доступности информации – каждый бизнес специфичен, иногда методы сбора и анализа данных, необходимых для определения стоимости компании, разрабатываются для каждого объекта в отдельности. В контексте представленной работы, финальный ориентир оценки – продажа бизнеса.

В нашей стране оценка проводится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, и находится в постоянном развитии:

• изменились требования к субъектам оценочной деятельности;
• отменено лицензирование;
• утверждены новые федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3).

Объектом исследования данной курсовой работы является определение рыночной стоимости оценки ресторана в Курчатовском районе г. Челябинска.

Предметом исследования является оценка стоимости ресторана в Курчатовском районе г. Челябинска.

Целью работы является определение рыночной стоимости ресторана в г. Челябинске, Курчатовского района.

Выделяются следующие задачи:

• определить сущность оценки ресторана;
• выявить основные этапы оценки ресторанов;
• обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);
• проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);
• проанализировать рынок продаж ресторана; 
• сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;
• определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного);
• сделать выводы о полученной стоимости.

В работе были использованы следующие методы исследования:

• Анализ литературы
• Изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики
• Сравнение
• Обобщение
• Анализ нормативно-правовой документации по оценке недвижимости

Для написания данной работы была использована как внешняя, так и внутренняя информация. К внешней информации можно отнести: журналы, книги, Интернет и другое.

Внутренняя информация (данные по оцениваемому предприятию) – ретроспективная информация о финансовом состоянии и деятельности ресторана за период с 2011 года по 2013 года.

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

1. Основные понятия оценки

К основным понятиям  оценки недвижимости можно отнести множество понятий. Так как при оценке недвижимости каждое понятие можно употреблять практически в каждом предложении. Но  все-таки  наиболее употребляемыми понятиями являются:

Недвижимость – это физические объекты, неразделимые с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Имущество — совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Эти понятия неразделимы с оценкой недвижимости, так как они являются наиболее употребляемыми в этой сфере и даже если в не такой форме, но смысл этих понятий вкладывается в оценку недвижимости[16].

 

1. . Понятие собственности, и иных вещных прав.

На сегодняшний день понятие собственности используется в различных сферах деятельности, как в быту, так и в философии, экономике, праве и других отраслях знаний. В общепринятом смысле понятие «собственность» обычно используется для отношения лица к вещи, то есть прав на имущество. Так же к нему относятся такие определения, как иметь в собственности, приобретать собственность или же моя собственность.

В экономическом смысле собственность - это отношение лица к присвоенной вещи в целях использования ее стоимости. Если рассматривать  это определение более подробно, то можно уделить внимание к словам «присвоенная вещь», в нашем случае это означает что вещь является нашей собственностью, которой мы можем владеть, пользоваться или распоряжаться. Так же, следует добавить, что в экономическом плане собственник получает не только господство над вещью, но и затраты на содержание, ремонт, охрану имущества и других затрат [5].

 В общественном (социологическом) смысле внимание уделяется отношению  собственности между собственником  и не собственником. То есть, мы  имеем имущество в собственности, но появляется еще одно лицо, которое оспаривает право вашей  собственности на имущество, такие  отношения называются общественными. Таким образом, собственность - это  имущественное отношение.

Право собственности — совокупность правовых норм, закрепляющих присвоенность вещей отдельным лицам и коллективам. Право собственности является исключительным правом, то есть собственник наделен правом исключить воздействие третьих лиц на закрепленную за ним в отношении принадлежащего ему имущества сферу хозяйственного господства, в том числе и с помощью мер самозащиты.

Вещное право - имущественное абсолютное право, объектом которого является определенная вещь или вещные права, связанные с этой вещью, выражающееся в наличии у правообладателя правомочий владения, пользования или распоряжения, всех вместе или по отдельности, в полном объеме или частично, дающее правообладателю возможность непосредственного воздействия на вещь, в том числе путем ограничения собственника или субъекта другого вещного права в осуществлении правомочий, характеризующееся наличием правомочий следования и преимущества. Основной классификацией вещных прав является деление их на право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками.

Некоторые виды вещных прав: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования, право недропользования, сервитуты.

Рассмотрим более подробно вещные права.

1) Право хозяйственного  ведения.

Право хозяйственного ведения является вещным правом государственного предприятия, получившего имущество от государства как собственника и осуществляющего в пределах, установленных Гражданским кодексом (далее – ГК) и иными законодательными актами, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Новым принципиальным положением, установленным в отношении имущества государственного предприятия на праве хозяйственного ведения является установление размеров уставного фонда. Размер уставного капитала предприятия определяется его учредителем, но не может превышать общей стоимости, передаваемого предприятию имущества и быть менее десяти тысяч минимальных размеров месячной заработной платы, установленной на дату государственной регистрации предприятия. Предприятие обязано формировать резервный фонд в размере, определяемом его уставом и составляющим не менее десяти процентов его уставного капитала. Средства резервного фонда используются исключительно на покрытие убытков, исполнение обязательств перед бюджетом, погашение государственных кредитов и выплату процентов по ним в случае недостаточности предприятию иных средств.

Отсюда следует, что таким имуществом владеет государство, а право пользования лежит за лицом, которому дано предприятие на праве хозяйственного ведения.

2) Право оперативного  управления

Право оперативного управления является вещным правом учреждения, финансируемого за счет средств собственника, и казенного предприятия, получивших имущество от собственника и осуществляющих в пределах, установленных законодательными актами, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.