Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Из данного определения вытекают следующие выводы:

1) право оперативного  управления - это вещное право, производное  от права собственности;

2)в отличие от права  хозяйственного ведения, имущество  на праве оперативного управления  может быть закреплено как  за государственными, так и за  негосударственными организациями;

Помимо прав, аналогичных правам собственника при хозяйственном ведении, собственник, создавший учреждение или казенное предприятие, имеет право на изъятие и перераспределение имущества между другими созданными им юридическими лицами по своему усмотрению. При недостаточности у учреждения или казенного предприятия денежных средств ответственность по их обязательствам несет собственник учреждения или казенного предприятия. Учреждение полностью финансируется собственником и осуществляет свою деятельность за счет выделенных ему средств по смете.

Отсюда следует, что право оперативного управление производится от собственника. Он может управлять организацией сам или же назначить управляющего, действующего на основании доверенности, соответственно обладающего правом владеть, пользоваться и распоряжаться.

Я считаю, что право оперативного управления более выгодно для его собственника, нежели право хозяйственного ведения, так как при праве оперативного управления собственник обладает всеми правами на свое имущество и может распоряжаться им как ему хочется, а при праве хозяйственного ведения собственник, которому передали управление, вправе им только пользоваться и выполнять некоторые распоряжения, с разрешения государства.

3) Право землепользования

Право землепользования, как право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности бессрочно или в течение определенного срока.

Из этого определения вытекают следующие выводы:

1)право землепользования  является вещным правом, производным  от права государственной собственности  на землю;

2) право землепользования  может возникнуть у государственных  и негосударственных, в том числе  иностранных, землепользователей;

3) землепользователь обладает  правом владеть и пользоваться  земельным участком. Права распоряжения  земельным участком у него  нет. Отсюда следует, что вещное  право распоряжения земельным  участком осталось за государством. Это означает, что если землепользователь  имеет земельный участок на  правах аренды, он имеет права  владения и пользования земельным  участком, но распоряжаться им  он не может.

4) Право недропользования.

Недра - часть земной коры, расположенных ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов.

Участок недр -  часть недр, выделяемая в замкнутых границах для предоставления в недропользование.

Право недропользования имеет своим объектом недра и участок недр.

На праве постоянного и безвозмездного недропользования осуществляется добыча полезных ископаемых для собственных нужд на земельных участках, принадлежащих недропользователю на праве частной собственности или постоянного землепользования. Все остальные виды операций по недропользованию осуществляются на основе временного и возмездного недропользования.

Таким образом, недра являются исключительной собственностью государства и могут быть переданы другим субъектам только на праве недропользования.  А это значит, что недропользователь может добывать полезные ископаемые из недр и передавать их государству или платить определенную плану за них. Но если недровользователь имеет участок недр на праве собственности, то он может распоряжаться добытыми ископаемыми как он хочет.

5) Сервитуты.

Сервитут — признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом). Сервитут может быть срочным и постоянным. Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Виды сервитутов:

1) Частный сервитут

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
• обеспечения водоснабжения;
• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.

2) Публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации (далее – РФ), нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления,  местного населения [15].

2. Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости

Правоустанавливающие документы — документы, выдаваемые государственными органами и закрепляющие права и обязанности правообладателей, в том числе и объектов недвижимости. Основным правоустанавливающим документом является свидетельство о государственной регистрации права [19].

Правоустанавливающие документы являются первичным основанием для государственной регистрации права на землю. Их примерный перечень приведен в ст. 17 Федерального закона (далее – ФЗ) от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав).

Правоустанавливающими документами являются:

• договоры и акты приема-передачи (купля-продажа, дарение, мена, приватизация и др.);
• решения судов, вступившие в законную силу (в том числе мировое соглашение, утвержденное судом);
• свидетельства о праве на наследство;
• решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) объектов недвижимости.

Правоудостоверяющий документ - это документ, подтверждающий возникновение права.

К правоудостоверяющим документам  относятся:

- свидетельство о праве  собственности;

- свидетельство на право  пожизненного наследуемого владения;

- свидетельство о праве  бессрочного (постоянного) пользования;

- государственный акт  на право собственности, пожизненного  наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования 

1.2 Характеристика доходного  подхода

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества, как совокупности ожидаемых доходов от его использования [20].  Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода [21].

Преимущества метода:

– считается лучшим теоретическим методом;

– учитывает динамику рынка;

– учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

– применяется, когда доход и рынок нестабильны;

– применяется, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Основными недостатками доходного подхода являются:

– необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;

– влияние факторов риска на прогнозируемый доход (при определении текущей стоимости необходимо учитывать предполагаемый риск, связанный с получением в будущем дохода от владения недвижимости);

– проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности, а проверка фактической доходности объектов недвижимости существенно затруднена, соответственно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации) [14];

 

1.2.1 Метод  капитализации

Метод капитализации заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта коэффициент капитализации.

Формула:  К кап=ЧОД/R где,

ЧОД – чистый операционный доход

R – ставка капитализации.

Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год [12].

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносящему им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Этапы расчета:

1.Определение ожидаемого годового дохода при условии наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

2.Расчет ставки капитализации;

3.Определение стоимости объекта.

Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовый доход.

При этом рассчитываются:

1) Потенциальный валовый доход  (далее – ПВД) – доход, который может принести объект за год при полной загрузке площадей. То есть представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

ПВД=S*A ст.где,

S – площадь объекта недвижимости (метры квадратные)

А ст. – ставка аренды за один метр квадратный.

Размер арендной ставки полностью зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2) Действительный валовый доход (далее – ДВД) – рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода потерь при сборе платежей, потерь от недозагрузки помещений и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости.

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы.

Потери могут быть обусловлены двумя факторами:

• превышением предложения над спросом;
• техническими перерывами в аренде, связанными с проведением текущего ремонта или ремонта перед заселением нового арендатора.

3) Чистый операционный  доход  (далее – ЧОД)  – это  доход за вычетом всех статей  расходов, но до обслуживания  долгов по кредитам, налогообложения  и амортизационных отчислений.

ЧОД=ДВД-ОРгде, ОР – операционные расходы – денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости. 

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные  расходы делятся на:

1. Условно-постоянные - расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной  загруженности объекта недвижимости  и уровня предоставляемых услуг (налоги на имущество, заработная  плата)

2. Условно-переменные - расходы, размер которых зависит от  степени эксплуатационной загруженности  объекта недвижимости и уровня  предоставляемых услуг (ремонт, налоги, содержание территорий)