Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1.2 Наименование объекта  оценки:

454014 , Россия, г. Челябинск, Курчатовский район, Комсомольский проспект, 48. Площадь: Общая 225 кв. м.

2.1.3 Имущественные права  на объект оценки

Оцениваемый объект:

Объект на цокольном этаже 5-ти этажного здания.  Площадь – 225 м². Адрес (местоположение): 454014 , Россия, г. Челябинск, Курчатовский район, Комсомольский проспект, 48 первый этаж, принадлежит на праве частной собственности.

Стадницкий Олег Евгеньевич, дата рождения: 17.08.1979 г. Место рождение: Россия, Челябинская обл., Советский район. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 35 01 №120988, код подразделения 370-056, дата выдачи 20.08.1999 г. Орган выдавший документ: Отделом УФМС России по Челябинской области в Советском районе г. Челябинска.

Адрес Постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск ул. Комсомольский пр. д. 56, кв. 62.

2.1.4 Дата оценки

07.12.2013 года

Под датой проведения оценки понимается календарная дата, которая была на момент проведения оценки и определения стоимости объекта оценки.

2.1.5 Цель оценки

Главная цель – Определение рыночной стоимости ресторана.

2.1.6 Назначение оценки

Для совершения сделки купли-продажи.

2.1.7 Вид стоимости.

Рыночная стоимость (вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.)

2.1.8 Форма отчета

Письменная и электронная.

2.1.9 График проведения  оценки.

07.12.2013 – 10.12.2013 года.

2.1.10 Дата составления  отчета об оценке.

11.12.2013 года.

2.1.11  Допущение и ограничение  на которых основывается оценка.

Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производиться. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

2.2 Сведения о заказчике  оценки и об оценщике

2.2.1 Сведения о  заказчике оценки

Стадницкий Олег Евгеньевич, дата рождения: 17.08.1979 г. Место рождение: Россия, Челябинская обл., Советский район . Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 35 01 №120988, код подразделения 370-056, дата выдачи 20.01.2001 г. Орган выдавший документ: Отделом УФМС России по Челябинской области в Советском районе г. Челябинска.

Адрес Постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск ул. Комсомольский пр. д. 56, кв. 62.

2.2.2 Сведения об оценщике

Настоящий отчет выполнен следующим специалистом:

Оценщик – Фахрутдинова Евгения Сергеевна , с 26 февраля 2011 года являющийся членом Коммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»  за регистрационным №01346, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 732156 от 20.03.2010 г.Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Согласие» Челябинский филиал, страховой полис № 09710В956447 выдан «24» июля 2010 г. Стаж работы в оценочной деятельности 2 года.

2.2.3. Данные об  оценочной организации

ООО «ГрадСтройCHEL», в лице директора Борисова Владимира Евгеньвича, действующего на основании Устава.

Реквизиты организации: 454010, г. Челябинск, ул. Пограничная , 11, ИНН 744922857, р\с 40786957417110002315 в ОАО «Альфа Банк России», к\с 30115783200000000231, БИК 047508879. Тел.: 8 (919)922 – 22 – 99 e-mail: chelka-13@mail.ru. ОГРН 1097448002875, присвоен 13 мая 2008 г.

Юридический адрес: 454010, г. Челябинск, ул. Пограничная, 11.

На основании трудового договора в ООО «ГрадСтройCHEL» работает:

Оценщик – Фахрутдинова Евгения Сергеевна, с 26 февраля 2011 года являющийся членом Коммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»  за регистрационным №01346, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 732156 от 20.03.2010 г.Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Согласие» Челябинский филиал, страховой полис № 09710В956447 выдан «24» июля 2010 г. Стаж работы в оценочной деятельности 2 года.

2.3Допущения и ограничительные  условия

Подписавший данный Отчёт (далее ¾ Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

 Факты, изложенные в  Отчёте, верны и соответствуют  действительности.

1. Содержащиеся в Отчёте  анализ, мнение и заключения принадлежат  самому оценщику и действительны  строго в пределах ограничительных  условий и допущений, являющихся  частью настоящего Отчёта.

2. Оценщик не имеет  ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности  в оцениваемом имуществе и  действуют непредвзято и без  предубеждения по отношению к  участвующим сторонам.

3. Вознаграждение оценщика  не зависит от итоговой оценки  стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в  результате использования заказчиком  или третьими сторонами выводов  и заключений, содержащихся в  Отчёте.

4. Оценка рыночной стоимости  выполнена в соответствии с  Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации», Федеральным  законом от 27.07.2006 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №254от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии приПравительстве Российской Федерации, г. Москва.

2.4 Описание объекта оценки

2.4.1 Местонахождение  и местоположение объекта  оценки

Таблица 1

Местоположение	Челябинская обл., г. Челябинск, Курчатовский район, Комсомольский проспект, 48, первый этаж.
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Общественно-коммерческая
Развитость инженерной инфраструктуры	Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио, интернет, сигнализация.
Подъезд, транспортная доступность	Транспортная доступность отличная (субъективная оценка)
Экономическое местоположение	Объект находится в жилой центральной зоне Курчатовского района г. Челябинска
Типичное использование окружающей недвижимости	Нежилые/Коммерческие помещения
Рельеф и почвы	Рельеф спокойный
Состояние окружающей среды (локальное)	Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Центральному району, уровень шума средний, территория освещается, систематически убирается.
Социальная инфраструктура	Нежилые/Коммерческие помещения
Внешнее благоустройство	Территория характеризуется средним озеленением, имеется парковка для машин, подъездные пути - асфальтированная дорога в отличном состоянии

 
2.4.2 Техническое  описание объекта оценки

Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.

Таблица 2

Характеристика объекта	Описание
Торговое помещение, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., Курчатовский район, Комсомольский проспект, 48
Год постройки (ориентировочно)	1985г.
Функциональное назначение помещения	Первый этаж (нежилое помещение)
Текущее назначение здания	Коммерческая недвижимость (Нежилое помещение)
Площадь	225 м²;
Высота помещений	2,8 м.;
Объем помещения	629м³;
Строительные характеристики
Фундамент	Ж/б блоки
Стены	Ж/б панели
Перекрытия	Сборные ж/б плиты.
Перегородки	Кирпичные
Кровля	Мембранные покрытия
Полы	Паркетные. Состояние хорошее.
Проемы оконные	Кровельная конструкция
Проемы дверные	Двери металлические снаружи, простые стеклянные внутри
Внутренняя отделка	Уровень отделки повышенный. Состояние отличное
Группа капитальности	I
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	Да
Электросеть	Да
Канализационная сеть	Да
Отопление	Да
Телефон	Да
Сигнализация	Да
Внешнее окружение
Транспортная доступность	Отличная
Рельеф	Спокойный
Затопляемость	Нет
Опасность окружающей среды	Нет

Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание и личного осмотра.

2.5  Анализ рынка объекта  оценки

      Ресторанная  недвижимость города-миллионника Челябинска только начинает набирать обороты. Интерес со стороны федеральных арендаторов заставляет местных девелоперов использовать новые концепции ресторанных объектов, оставляя устаревшие полурыночные форматы.

Рынок недвижимости Челябинска пережил за последние годы достаточно много различных событий. В 2008 году нагрянул кризис, который привёл к резкому падению цен на недвижимость, в 2012 году был побит рекорд по строительству жилья, а в начале 2013 года на Челябинск упал метеорит, который тоже повлиял на тенденции рынка недвижимости.

Челябинский рынок общепита развит очень хорошо. По этому показателю город однозначно обгоняет соседний Екатеринбург. Гости челябинских ресторанов избалованы. Игроки не знают, что им предложить, потому что практически все уже придумано и внедрено.

По статистике, в Челябинске действует порядка 740 заведений общественного питания открытой сети (то есть без учета ведомственных столовых). Общее число посадочных мест в них превышает 34 тысячи. В том числе 219 кафе (11 818 посадочных мест). 211 буфетов, кафетериев, кофеен и кулинарий (6 072 посадочных места). 170 закусочных (5 949 посадочных мест). 100 ресторанов (8 810 посадочных места). 40 столовых (2 147 посадочных мест).

За 2012 год в городе было открыто и введено в эксплуатацию 83 предприятия общественного питания. Однако суммарный оборот сектора фактически уменьшился: 97,1 процента, по сравнению с 2011 годом. В денежном выражении он составил 10739,6 миллиона рублей.

Весомую долю рынка контролируют четыре южноуральских крупных игрока: Центр Гостеприимства Европа, «Рестостар», «Уральские пельмени» и «Мегаполис». В составе каждого из этих холдингов присутствует по несколько десятков заведений общественного питания различных концепций и форматов. Оставшаяся доля рынка (порядка 60 процентов от общего объема) находится во власти одиночных проектов и небольших сетей, которые состоят их двух-четырех заведений.

Из-за рецессии челябинцы стараются экономить на посещении общепита, реже питаясь вне дома и сокращая свой средний чек. Поэтому участники рынка вынуждены постепенно снижать цены или уходить в более демократичные форматы. Между тем стоимость аренды недвижимости под заведения общепита постоянно растет, как и стоимость энергоносителей, транспортных услуг, продуктов питания, величина заработной платы сотрудников и налогов.