Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

3. Расходы на замещение - расходы на периодическое замещение  быстро изнашиваемых элементов.

1.2.2 Метод дисконтирования  денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – это метод, который используется для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом в случае, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер.

Метод дисконтирования предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода. А затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов и использованием коэффициента дисконтирования, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости[18].

 Этапы расчета:

1.    Установление  продолжительности получения дохода  от объекта недвижимости. В международной  оценочной деятельности средняя  продолжительность принимается равной 5–10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне 3–5 лет;

2.   Прогнозирование  величины денежных потоков: построение  трендов денежных потоков и  расходов; периодичность получения  дохода;

3.    Определение  ставки дисконтирования.

Чистый операционный доход в методе дисконтирования денежных потоков определяется аналогично методу капитализации.

 Ставка дисконтирования  выбирается как средняя норма  прибыли, которую инвесторы ожидают  получить на капиталовложения  в схожие объекты в условиях  данного рынка. Чем выше уровень  риска, тем больше ставка дисконтирования  и соответственно меньше текущая  стоимость будущих доходов.

1.3 Характеристика сравнительного  подхода

Сравнительный подход предусматривает анализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующим корректированием отличий между объектами, сравнения и объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения, спроса и предложения [6].

Достоинство и преимущество сравнительного подхода -  наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;

Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике:

• требует активного рынка подобной недвижимости;
• основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
• возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
• основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

Сравнительный подход оценки опирается на три принципа:

1. Принцип спроса и предложения
2. Принцип замещения
3. Принцип вклада

Этапы расчета:

• Подбор сопоставимых объектов на данном сегменте рынка
• Определение усредненного коэффициента капитализации
• Определение вероятной цены продажи объекта.
• Общий коэффициент капитализации рассчитываются как отношение чистого операционного дохода к цене продажи объекта.

Сегментирование рынка проводится на первом этапе. В результате объекты разделяются на сходные и сопоставимые.

Сопоставимыми объекты могут считаться по сроку окупаемости, независимости субъектов сделки, инвестиционной мотивации.

Сходными объекты могут быть по назначению, передаваемым правам, местоположению, физическим характеристикам.

Экономическим показателем в различиях стоимости можно принять валовый рентный мультипликатор (далее - ВРМ) или коэффициент капитализации.

ВРМ - отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу или к действительному валовому доходу.

Для применения ВРМ необходимо:

• Оценить рыночный валовый доход, создаваемый объектом.
• Определить отношение ПВД и ДВД к цене продажи (далее - ЦП) по аналогам.
• Умножить ПВД, ДВД от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогичным объектам.

ВРМ не корректируют на какие-либо различия между объектом оценки и его аналогом, так как в основу расчета уже занесены указанные различия и учитывается фактическая арендная плата и цена продажи.

1.3.1 Классификация и суть  поправок

Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.

Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже – то положительная.

Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.

При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок. Если все поправки относятся либо к относительным, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:

• Поправка на вещные права.
• Поправка на условия финансирования.
• Поправка на условия продажи.
• Поправка на дату продажи.
• Поправка на местоположение.
• Поправки на прочие физические характеристики.

Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные поправки, а затем абсолютные.

В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производиться различными методами.

Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах.

Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.

Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п..

Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги.

Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.

Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму. Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок [13].

1.3.2 Подбор объектов аналогов

Анализ оценочной деятельности показывает, что при правильном подборе аналогов и грамотной корректировки их стоимости, для правильного суждения о стоимости объекта оценки достаточно от трех до пяти аналогов. Кроме того, в случае неверного выбора аналога для сравнения полученная стоимость может быть не рациональной. Остановимся на принципах подбора аналогов подробней.

Аналог, выбранный для сравнения должен соответствовать объекту оценки по своему типу. Данное правило является не столько обязательным, сколько желательным.

Аналог, выбранный для сравнения должен иметь аналогичный с объектом оценки значимый параметр. Спектр объектов одного типа достаточно широк.

Аналог, выбранный для сравнения должен иметь максимально возможное количество совпадений с объектом оценки по индивидуальным параметрам. Суть данного правила в том, что чем более похожим друг на друга по своим данным будут объект и аналог, тем достовернее стоимость аналога будет отражать возможную стоимость объекта [11].

1.4 Характеристика затратного  подхода

Затратный подход основывается на расчете: затрат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного  участка.

2. Расчет затрат на  новое строительство оцениваемых  строений (включает определение  стоимости воспроизводства или  стоимости замещения.) Затраты разделяют  на: прямые и косвенные.

Прямые затраты:

• стоимость трудовых ресурсов;
• стройматериалы;
• строительство временных сооружений;
• прибыль подрядчика;
• охрана труда и техника безопасности;
• коммунальные услуги при строительстве.

Косвенные затраты:

• получение разрешения на строительство;
• получение лицензий;
• страхование и период строительства;
• уплата налогов во время строительства;
• профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);
• оплата процентов по кредиту.

3. Расчет накопленного  износа:

• физический износ;
• функциональный износ;
• внешний износ.

4. Расчет стоимости улучшений  с учетом накопленного износа.

5. Определение итоговой  стоимости объекта.

Основные недостатки:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• для достижения более точного результата необходимы большие трудозатраты;
• проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; отдельная оценка земельного участка от строений, что часто невозможно или требует значительных трудовых затрат [17]; 
  

1.4.1 Виды износов

Существует три вида износа:

1. Физический износ - снижение  работоспособности объекта в результате естественного физического старения и под воздействием внешних факторов.

2. Функциональный износ - моральное старение, выраженное  в несоответствии современным  требованиям. Функциональный износ  возникает вследствие несоответствия  объекта современным требованиям - неэффективная планировка здания, плохой дизайн. Здание при этом  пригодно к эксплуатации, но обесценивается  из-за появления современных, более  совершенных аналогов.

3. Внешний износ - износ  в результате изменения внешних  экономических факторов. Внешний  износ определяют потерями дохода  из-за внешних факторов, либо рассчитывают  путем сопоставления продаж при  наличии и отсутствии внешних  воздействий.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – затраты, на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Устранимый физический износ определяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта.

Неустранимый износ – затраты, на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания и невозможность его эксплуатации по условиям техники безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно.

Срок экономической жизни - время, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль.

Хронологический возраст – фактический возраст объекта со дня постройки.

Эффективный возраст - возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется на том, что эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же как накопленный износ отражает затраты воспроизводства[9].

 

2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 Задание на оценку

2.1.1 Основания для проведения  оценки

На основании договора от 29 ноября 2013 г. №113-26/13, ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости ресторана, расположенного по адресу: 454014 , Россия, г. Челябинск, Курчатовский район, Комсомольский проспект, 48, первый этаж.