Особенности формирования объектов недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет (на материалах г.Тюмени)

К столь невзрачному  результату межевания в Тюмени привел системный подход с неправильно избранной системой, положенной в организационную основу процесса межевания. А именно:

- межевание  земельных участков осуществляется  в границах ранее предоставленного  землепользования;

- межевание осуществляется спорадически по инициативе заинтересованного землепользователя;

- межевание  территорий общего пользования  в границах застроенных территорий  городских и сельских поселений  не проводится.

Мировой опыт решения задач в области межевания, подобных нашей, – установление границ земельных участков объектов существующей застройки – предлагает два подхода  к ее решению: спорадическое и  систематическое межевание.

Первое, то есть спорадическое межевание, осуществляется по инициативе владельца недвижимого  имущества, которому зачем-то понадобилось определить границы своего землевладения. Финансирование этой работы осуществляется за его счет, при чем с собственника взимается земельный налог, зависящий  в конечном итоге от площади принадлежащего ему земельного участка. Здесь участие  государства выражается лишь в том, что оно бесплатно для себя принимает результаты этой работы в  качестве единицы учета в земельном  кадастре. Кадастровая карта долгое время остается в целом белым  полотном с редкими пятнами зарегистрированных земельных участков. Перспективы  ее заполнения скрываются за горизонтом, сколько к нему ни приближайся.

Второе, то есть систематическое межевание, осуществляется по инициативе территориальной администрации  и за ее счет. Кадастровая карта  заполняется по мере выполнения соответствующей  специальной правительственной (муниципальной) программы, разрабатывающей один за другим проекты межевания кварталов.

Мировой опыт настоятельно рекомендует воспользоваться  выбором систематического подхода  к межеванию территории. Однако в  нашей стране был выбран путь спорадического межевания. Часто границы такого земельного участка определяются исходя из желания этого владельца. «Наступил» ли он своим участком на интересы своих  соседей либо, наоборот, «навесил»  им собственность, которой фактически пользуется сам, а не они, предоставляя им нести лишь ее бремя. Обнаружить невозможно до тех пор, пока не произойдет межевание соседней недвижимости, а  до этого часто даже нельзя установить лицо, которое может потенциально пострадать от межевания, проводимого таким образом.

Как жители квартала, так и все городское сообщество заинтересованы в том, чтобы окончательным  итогом межевания было полное прояснение того, что есть что, и что есть чье. Ни один клочок территории в пределах квартала не должен остаться просто «ничьей  землей», землей, не имеющей ни определенного  назначения, ни лица, несущего за него бремя собственности и эксплуатационной ответственности. Либо земля на территории квартала в городе радикально отличается от неосвоенных территорий за городом  тем, что обществом в нее уже  сделаны громадные вложения. Оставление ее ничьей – прямое уничтожение  этих вложений. И таким же уничтожением является формирование неполноценного, ущербного с точки зрения возможности  эффективного использования земельного участка.

 Российским законодательством предусмотрен порядок установления границ земельного участка посредством проекта межевания. Разрабатываемого на территорию в границах квартала (ст. 59 п. 7 Градостроительный кодекса Российской Федерации; постановление Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105), который, по существу, провозглашает принцип систематического межевания, то есть единовременного установления границ всех земельных участков на территории квартала. Но параллельно этому принципу существует другой, устанавливающий порядок разработки границ отдельно взятого земельного участка. На местах имеют возможность выбирать, и положения Градостроительного кодекса остаются невостребованными.

Систематический подход к межеванию возможен лишь при участии государства или  муниципалитета в качестве его инициатора и финансиста, а вторжение государственных  и муниципальных органов в  сферу частных интересов будто бы некорректно. Однако это есть лишь плохо замаскированная отговорка от выполнения государством или городской администрацией своих прямых обязанностей. Во-первых, полноценность фонда недвижимого имущества определенной территории, в чей бы собственности оно не находилось – стратегическая задача территориальной и государственной администрации.

2 Характеристика  объекта

 

История основания города уходит в очень  далекое прошлое. Территория по Тоболу и Type была заселена около 5 тысяч лет  назад племенами угров - далеких  предков ханты и манси.

В 1 столетии новой эры в эти места проникли тюркоязычные племена. Они потеснили  угров к северу, а в XIV веке здесь  образовалось ханство Золотой Орды. Центром ханства стало татарское  поселение Чимги - Тура, вблизи которого на высоком берегу Туры, ограниченном глубокими оврагами, и был основан в 1586 году город Тюмень-первый русский город в Сибири.

Первоначально на Тюмень возлагались защита русских  и татарских поселений от набегов  степных кочевников. Со временем Тюмень стала важным пунктом на торговом пути из Европы в Среднюю Азию, Персию, Китай. В то время Тюмень славилась  ремесленным производством, земледелием, кожевенной промышленностью.

В 1763 году в  городе проживало 6593 человека, 317 из них  были ремесленниками. Далеко по миру славен был наш город выделкой кож. Их обрабатывали в маленьких мастерских, облепивших берега Туры. Кожу, изделия  из нее везли на Ирбитскую ярмарку, поставляли военному ведомству, продавали  за границу.

14 августа  1944 года Тюмень стала центром  обширной Тюменской области. В  послевоенные годы предприятия  были переоборудованы для выпуска  мирной продукции, вступили в  строй новые. В 1957 г. в городе  начались пробные передачи телевидения.  В 1960 г. пущен первый агрегат  ТЭЦ, работавший на местном  торфе. 

Открытие  месторождений нефти и газа на территории области стало новой  страницей в истории Тюмени. В 70-е годы среди тайги, болот и  тундры началось их освоение. В 1966 г. начато строительство железной дороги Тюмень – Тобольск – Сургут - Нижневартовск. В 1967 г. создано Тюменское управление гражданской авиации. Многие предприятия  начали работать на нефтегазовый комплекс. Тюменские авиаторы доставляли геодезистов, топографов, геологов, буровиков, строителей разных специальностей и оборудование в самые труднодоступные точки. Речники осваивали новые водные пути на многочисленных реках Западной Сибири. Тюмень стала исходным и  перевалочным пунктом по доставке грузов на север.

В это время  в городе построены новые специализированные предприятия, проектные институты, высшие учебные заведения. В 1970 г. на улицах Тюмени появился первый троллейбус, в 1973 году открыт университет.

Современная Тюмень - это крупный промышленный центр, город науки, культуры и спорта, город - труженик. За последние годы город значительно преобразился. Возведены новые микрорайоны, построены  автодороги, мосты, расширены улицы, вступила в строй новая ТЭЦ, старая переведена на природный газ.

 

2.1 Земельный  фонд города Тюмени

 

Площадь земель в административных границах г.Тюмени составляет 23454 га. Состав земельного фонда включает (рисунок 2.1):

- земли жилой застройки, занятые индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками, многоэтажными и многоквартирными домами (Воронино-Метелево, Войновка-ТЭЦ2, Суходольский-ТЭЦ», Тарманы-Матмасы, Казачьи Луга, урочище «Три сосны») составляют 3325 га;

- земли общественно-деловой застройки, которые состоят из земель под объектами образования (детские сады, школы, ВУЗы и так далее), здравоохранения (больницы, поликлиники, аптеки), предприятиями торговли (рынки, магазины и так далее) и коммунально-бытового обслуживания, занятые банками, административными зданиями, гаражами, автостоянками и другое, составляют 1320 га;

- земли промышленности, это земли под заводами (Тюменский завод медицинского оборудования и инструментов, автотракторного электрооборудования, станкостроительный, «Тюменские моторостроители», строительных машин, судостроительный, судоремонтный и другие), фабриками (сетевязальная, овчинно-меховая, мебельная и другие), складскими базами, составляют 2990 га;

- земли общего пользования (улицы, площади, скверы, тротуары, проезды, дороги и так далее, общей площадью 2408 га;

- земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций (федеральная автомобильная дорога, Свердловская железная дорога, речной транспорт, автотранспортные предприятия, аэропорт Рощино и Плеханово, радио- и телевещания, инженерными коммуникациями и другими), площадью 1848 га;

- земли сельскохозяйственного использования, состоят из земель сельскохозяйственных предприятий (ЗАО Сельскохозяйственное предприятие «Пригородное», ЗАО «Птицефабрика» Боровская», ЗАО «Декоративные культуры и прочее), научно-исследовательских, учебных и других сельскохозяйственных учреждений (учебное хозяйство Тюменской сельскохозяйственной академии), фермерских хозяйств, участков для посадки картофеля и овощей, садовых участков, а также зданиями и  сооружениями, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства, составляют 7735 га;

- земли особо охраняемых территорий, состоят из земель лечебно-оздоровительного (санаторий «Тараскуль»), рекреационного, историко-культурного значения и городских лесов, составляют 2612 га, из которых городские леса 2256 га;

- земли водного фонда, состоят из земель под водными объектами, р. Тура, озерами: Прорва, Кривое, Песъяное, Цимлянское и другие, составляют 657 га;

- земли под военными объектами и иными режимными территориями, состоят из земель воинских частей, исправительных учреждений, военизированных пожарных частей, земель УВД и прочее, составляют 190 га;

- земли иного специального назначения, предназначенные для размещения кладбищ, свалок бытовых отходов и иных объектов, составляют 37 га.

 

 

 

 

 

 

 

3 Постановка  на государственный кадастровый  учет объекта недвижимости

 

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных  участков или выделе из земельных  участков, а также из земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности.

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные  градостроительным регламентом  максимальные размеры земельных  участков и не должны быть меньше предусмотренных  градостроительным регламентом  минимальных размеров земельных  участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры  земельных участков, в отношении  которых в соответствии с законодательством  о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные  регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры  земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов  не распространяется или в отношении  которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в  соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований  и (или) границы населенных пунктов.

Не  допускается образование земельных  участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования  расположенных на таких земельных  участках объектов недвижимости.

Образование земельных участков не должно приводить  к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Следует отметить, что действующее законодательство не раскрывает таких понятий, как  «вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица».

Предельные (максимальные и минимальные) размеры  земельных участков, предоставляемых  гражданам в собственность из находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного  строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для  ведения личного подсобного хозяйства  и индивидуального жилищного  строительства — нормативными правовыми  актами органов местного самоуправления.

Максимальные  размеры земельных участков, предоставляемых  гражданам в собственность бесплатно  для целей устанавливаются:

федеральными  законами — из земель, находящихся в федеральной собственности;

законами  субъектов Российской Федерации — из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

нормативными  правовыми актами органов местного самоуправления — из земель, находящихся  в собственности муниципальных  образований.

Для целей, предельные размеры земельных  участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном  порядке нормами отвода земель для  конкретных видов деятельности или  в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией.

Расхождение между вычисленной, в результате проведения кадастровых работ, площадью земельного участка и площадью, указанной  в документе, удостоверяющем права  на землю, или правоустанавливающем документе не должно  превышать  величину допустимого расхождения.

Для постановки земельного участка на кадастровый  учёт необходимо предоставить в орган  кадастрового учёта следующие документы:

• Заявление о постановке на государственный кадастровый учет, составленное по форме приложения № 1 к приказу Минюста России от 20.02.2008 № 34.
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины.
• Межевой план.
• Копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.
• Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя.